济南楼市“三碗不过冈”？
数据显示，山东人一季度买房花了４５９亿，同比增加１０２．９％。上个月济南楼市新盘整体成交均价为８７０５元，环比增长３．５％，同比增长３９．３％。而与这种数据互为映照的，是齐鲁春季房交会上涌动的人群和购房热情。
面对高烧不退的楼市，猛药似乎必不可少。在短短四天里，国务院接连出台新规，４月１５日规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于５０％，１７日则出台“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”的政策。这些政策将会如何影响济南楼市？济南楼市难道真的“三碗不过冈”？
济南炒房者只有１０％
现在看来，之前国家“平抑房价”的组合拳倒像是“三碗不过冈”的幌子，既然开发商视“幌子”为无物，敞开了胃口要喝足十八碗，那就怪不得景阳冈上要跳出一只吊睛大虫了。
２０１０年４月１４日国务院便出台房贷新政：对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍。１７日，国务院又出台“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”的政策。
新政一出台便威力四射，京沪等一线城市出现炒房者抛房的现象。济南一家房产中介机构负责人称，新政出来后，电话咨询的人很多，“特别是已在我们这儿成交但没有签订贷款合同的购房者，他们非常关心新政执行的时间，希望能赶上‘最后一班车（二套房贷首付４０％）’”，而工商以及农、中、建、交四大行几乎在第一时间内开始执行新政，让许多购房者措手不及。同时，拥有多套房产的房主也开始考虑新政的影响，不断增大的压力让他们想着如何保住“既得利益”。
济南市民姚齐一直关注二手房，月初的二手房交易会上他看中山大南路７９平米的一套单位住房，房主要价７０万，姚齐一边犹豫价格太高一边又担心被人抢先。没想到房主主动打电话来，降价三万，“房主说想尽快将房子出手，看来这次的政策真是‘立竿见影’。”
据了解，省城市场上单纯的炒房者可能只有１０％左右，许多人都是半自住半投资，而目前的各项政策对这１０％的人影响最大。
月涨８００，均价８０００小户型最受欢迎
一季度以来，济南楼市似乎开足马力向前冲。即将开盘的银座花园（三期）便出现了“月涨８００”的现象。进入４月份后，济南单价过万元楼盘的数量也激增。山东中原提供的调查数据显示，目前济南楼市万元以上的房子已占到现有房源的三成。
根据房展会的情况来看，市区楼盘报价均已经在８０００元以上，不少楼盘单价已经逼近１万元。小户型则最受欢迎，不少楼盘的客户登记本上，８０％的意向客户都锁定９０平方米以下的房子，“一般都是三十岁之下的年轻人询问小户型”。
当然，由于新政影响，房展会上也不乏“只看不买”的购房者。一对年轻夫妇称“每平米八千到九千的房价肯定不会长久”，如果政策不能让房价回落，“宁可租房也不买”。
“圈内朋友见面的第一句问候基本为：你对新政策怎么看的？对你项目影响多大？”济南房地产评论人于清对《齐鲁周刊》记者坦言，新政遏制了一部分购房者的投资需求，同时，短期内观望氛围浓厚，市场悲观意识将弥漫。
业内人士算了这样一笔账，以１００万元２０年期房贷为例，按照利率上浮１０％计算，还款总额达１７９万元，而以往政策最宽松时，二套房贷利率像首套房贷一样利率可以下浮３０％，总还款额为１４７万元，相比之下，购房者要多付出３２万元。新政策下，每月还款额度为７４７３元，比利率下浮３０％时要多出１３２９元。
“原想购买住宅作为投资，现在决定选一个比较好的商业楼盘投资，反正利率都高，何不投资回报率高的商业呢！”这是李亭在房展会上转了半天得出的结论，“因商业项目的投资回报率很高，从价值方面取向还是会选择投资商铺。”
业内人士认为，虽然房贷新政对商业地产没有多大影响，可是更多的一面是推动了商业地产的发展。“目前济南的写字楼等商业地产发展缓慢，这种影响可能不很明显。”薄夫利说。
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