“330新政”：济南楼市再回暖？

　　继限购松绑、930信贷松绑叠加央行降息降准、各地财税补贴政策之后，第四轮核心救市政策终于落地：3月30日，多部委联合推出房地产组合政策，主要包括放宽二套房商业贷款限制、支持公积金购房、二手房转让营业税政策调整。

　　从去年的9·30到今年的3·30，改善型置业备受政策红利。在大剂量的救市政策中，济南楼市是否就此掉头向上一路飘红，重回2009年?从新房到二手房，此起彼伏的涨价信息是真是假?“330新政”对济南楼市影响几何?

　　“330新政”是第四轮救市组合拳

　　“二套房贷款首付降至四成!” 3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》)，宣布将二套房首付比例，降至四成。同时，《通知》还规定，对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　在此之前，曲直也没想到政府会有如此大的力度刺激楼市。更没有想到的是仅仅10分钟后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，二手房满2年交易免征营业税。新政规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　曲直两年前因特殊原因与妻子名义离婚，所有房产全归到妻子，或者说“前妻”名下。2013年底，两人在化纤厂路某楼盘添置一套130平米的新房，总价115万，当时“前妻”以二套房购买，首付75万，余下45万贷款三十年，平均每月还贷3000元。“330新政”一出，曲直立马在贷款方面有了新想法：“第一个方法，如果‘前妻’将房子转卖给我，我将符合首套房政策。用公积金加商贷的方式贷款，前者年利4%，商贷打九折，同样是30年期，每个月只要还2300元，总体下来能少付24万利息。第二个方法，如果用公积金贷款20年，每月仍然还3000元，只要二十年即可还清，省钱36万。”

　　曲直目前偏向于第一种方法，虽然省钱少，但考虑到不可能低于5%的通货膨胀率，第一种方法更划算。

　　实际上，“3·30楼市新政”不仅牵动着购房者的神经，也影响着资本市场地产板块走向。

　　3月30日午间，有消息称央行紧急召开记者会，发布信息可能与楼市有关，这使得午后地产股迅速拉升，再度带领股指冲击高点。同花顺统计的134只地产股中，天房发展和香江控股等10只个股收盘涨停，40多只个股涨幅在4%以上。

　　值得注意的是，数据显示，截至3月31日收盘，今年以来，申万二级行业分类房地产开发板块整体上涨20.15%，大幅跑赢上证综指。从单周数据来看，上周，房地产行业融资净买入为52.96亿元，此前两周的融资净买入额分别为29.99亿元和30.93亿元。而3月第一周，则出现了48.29亿元的融资净买入。

　　涨价还是去库存：

　　济南房企新政局

　　据济南市住宅与房地产信息网最新数据显示，一季度济南新建商品房成交量为197.3万平方米、17353套，较去年一季度的115.7万平方米、10613套分别上涨70.5%和63.5%;其中新建住宅成交量为近3年来同期最高，比去年一季度上涨79%。

　　“整个三月销售情况都很好，清明小长假特别忙，一个人需要应付好几组客户。”据东部某楼盘销售人员介绍，卖的最好的是所谓“婚房”，面积在100平以下，购房者都是年轻人。在洪家楼广场对面，某楼盘打出“抢78㎡两房，送12万新婚彩礼”的巨幅广告，但实际上，该楼盘不乏改善性大户型，“之前卖的少，最近这段时间咨询的很多，大多来买二套房的人都已结清一套房贷款，或者还有点儿尾款没结。”

　　在330新政发布之后，记者便接到各种微信和短消息，内容包括集团发布的涨价红头文件以及限时不涨、最后抢购之类的宣传信息。某楼盘甚至打出“不涨价、不打烊、等你来抢房”的广告语。而实际上该精装楼盘一期、二期项目也只剩200多套房子未售。

　　“330新政能够在短期内刺激单盘销售，但中长期看，济南房地产市场供应量偏大且热点区域集中，不会造成太明显的回暖。”中原地产投资顾问部总监薄夫利对《齐鲁周刊》记者说，新政对省内供不应求的三线城市影响不大，对济青会有影响，但也不会回到2010年的情况。

　　薄夫利认为，政策的刺激是短期的，成交量还是看供应情况，而“去库存”是众多房企的主要目的：“一方面2014年土地市场成交仍处高位，东部片区和北部片区土地持续放量，在2015年都将转化为新增供应;另一方面，在售项目多数处在销售初期或中期，仍有较大存量，所以导致近期商品房住宅库存量逐月攀升，2015年济南房地产市场仍将以去库存为主旋律。”

　　“二套房贷首付比例降至四成其实是修正自限购限贷以来导致的市场负面结果。”薄夫利认为，限购限贷以来由于政策从严执行导致部分改善型需求误伤无法入市，这样的直接结果是导致市场库存不断增大。而市场库存面积的不断增加理应也和限购限贷以来偏改善的大户型产品的不断积压有很大的关系。如今虽然大部分城市限购取消了，但是，市场库存仍然存在。从这个角度来看，降低二套首付比例鼓励改善型需求入市主要还是去化库存当中中大户型的房源。

　　据了解，截至4月1日，济南新建商品房已达19.45万套。五月还将有一批全新楼盘，如大华紫郡、鑫苑鑫中心、燕玺台、领秀公馆、融创财富中心、万虹广场、新城地产、融润房地产等楼盘、房企相继入市。而今年第一季度济南日均可以售出商品房320套，如果接下来的楼市销量维持现状并且不再推出新房的情况下，现有楼市库存也需要19个月才能消化完。

　　世联行总经理朱江分析，今年的市场“回暖”，准确地说应该叫“恢复”，政府的政策在中间起了重要作用。2月5日降准、3月1日降息、3月30日“首付4成”、“五改二”，密集的政策在一定程度上改变了百姓预期。“这不叫救市，而是给市场松绑，接近恢复正常水平。”

　　济南新政落地还需时日

　　“新政策施行了吧?我买这套房子是不是不用交营业税了?”

　　4月7日，清明小长假后第一个工作日，魏敏在济南市房产交易大厅税费办理区的咨询台排了好一会儿队才跟工作人员搭上话。

　　魏敏年后看中济南历下区一套价值70万的两居室，但由于房子未过五年，按照政策和房东的约定，她必需承担5.6%的营业税，同时还包括营业税税额的7%、3%、2%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育附加，加起来近五万元。“330新政”发布二手房营业税免征期限由5年改为2年，魏敏想先咨询一下，如果政策执行，这笔费用就可以省下了。

　　4月3日起，济南市民购买拿证二年以上的商品房时不再缴纳5%的营业税，但济南二手房市场颇为淡定，并未出现明显的市场提升。“政策刚出来时有不少二手房东酝酿涨价，但购房者还是比较谨慎，大多数房东也就说说，调高挂牌价的属于个别现象。”位于花园路富翔天地附近的某房产中介介绍，“现在营业税免征政策为购房者省下了不少钱，即使房东涨价，购房者也愿意接受。”以一套拿到房产证两年多，现在总价100万元的房子为例，新政实施后，购房者可以少交5.6万元的营业税，现在房东把房价提高到103万，购房者依然可以少支出2.6万。

　　4月7日，记者在济南市房产交易大厅税务咨询台了解到，330新政策已经下达到济南，但由于客观原因暂时无法执行。“我们的建议是，办理业务的市民可以先提交资料预审，确保材料齐全，具体业务办理时间再等通知。”对于新政策何时能够实施，工作人员表示，目前还没有具体的文件出台，免税证明的有关程序、手续等都没有做出调整，正抓紧时间准备，时间应该不会太长。

　　值得注意的是，据2015年第一季度有关数据显示，随着用地指标进一步压减，济南市土地市场竞争激烈。今年前两个月济南土地市场成交面积4556.3亩，比去年同期减少了9.2%;亩均价401.4万元，较去年上涨了8.6%。3月份济南共供应10宗土地，40.08万平米，供应面积环比上涨3.54%，且多个楼盘开盘加推，呈现供需两旺的局势。一月土地成交价格为6117.45元/㎡，同比去年涨了一成。

　　以往土地拍卖竞价最激烈的情况也不过持续了89轮，甚至许多土地都以底价成交。但今年3月16日，四宗土地的成交引来多方关注，其中2015-G017及2015-G018两宗地引起了6家房企的争抢，最终竞价291轮，这是2015开年以来土地市场竞价最为激烈的一次，或许预示着今年济南的土地市场将会迎来好运。

　　在市场逐步回暖的情况下，开发商大胆拿地，竞争颇为激烈，房企对2015年的市场预期显示出积极的态度。

　　■资讯

　　历“九”而新 第九代索纳塔青岛首秀

　　本刊讯 3月27日，北京现代第九代索纳塔登陆青岛，这也是历时一个月的第九代索纳塔“九城推介会“的最后一轮。活动现场，北京现代设置了赛车场地试驾和自动泊车等科目试驾环节，让参与者亲身体验第九代索纳塔1.6T GDI发动机在赛道上的劲爆动力，以及最新科技成果，强大的智能配置所带来的便利和尊贵感受，领略超越期待的驾乘体验。

　　3月20日，北京现代新一代旗舰车型第九代索纳塔已在深圳正式上市，售价区间为17.48万元-24.98万元，其中搭载1.6T +7速双离合变速器车型和2.4L车型为主力车型。据北京现代品牌传播部总监薛浩智介绍，作为2015年北京现代最重要的新车型，第九代索纳塔定位为“新动力高端智能座驾”, 在动力、智能科技、安全等方面拥有颇多亮点，产品力优势相当突出。动力方面，第九代索纳塔提供了Blue Drive多元化动力平台，其中首度引入的1.6T+7速双离合变速器的动力组合，是北京现代在技术上的新突破，将成为北京现代的主力车型。2.4L缸内直喷发动机+6速手自一体变速箱，则能满足消费者对强劲动力和经济油耗的需求。而在外观、内饰、空间、智能科技方面，第九代索纳塔优势也相当明显。同时第九代索纳塔主动安全、被动安全和预防碰撞等多方面的技术不断提升，主、被动安全性能都达到了同级领先水平，完美实现出色的安全驾驶享受，在美国IIHS、北美NCAP等海外及中国进行的最高级别安全测试中均成绩优异，打造了安全新标准。

　　对于未来车型规划，薛浩智告诉记者，除第九代索纳塔外，我们还会在三四季度再推出一款中级SUV;在改款车方面，悦动、ix35、全新胜达、名图、ix25都会陆续推出改款车型，不断根据市场做出调整。 (小愚)