济南房价还得涨

　　全国“两会”期间，房地产成为关注的焦点。就目前情况看，虽然对房地产业有诸多说法，但仍留有不少悬疑待解。据悉，“两会”前，多部委联合进行的“楼市调控督察报告”已上报国务院，在“两会”提案中，包括信贷、财税、融资审批、土地等一系列调控建议直指房地产；住建部有关负责人也透露，今年将出台调控房价措施……如此，已预示出２０１０年春天的楼市“寒意袭人”。

　　即便如此，记者近日采访了解到，经历了春节假期冷遇后，济南商品房成交量开始上升，大房地产企业开始招兵买马，去年已有的项目开始加推新房源，更有许多新项目成了虎年楼市的大军。

“倒春寒”过后是升温，日成交量从个位涨至百套

　　春节刚过，济南一公司的设计师刘先生就准备买房子。他一家原本和父母住着老式的小两室，儿子小时还能挤，如今儿子越来越大，买房子成了最要紧的事。

　　“本打算买一均价５０００左右、９０—１００平米的两室房，可实地考察十几个楼盘后，发现符合预期的房子并不多，而随着准备金率下调和加息预期，便想等等再说。”刘先生对《齐鲁周刊》记者称，虽然“买房子是一定的，可房价产生拐点的可能性是否会有？朋友们都劝等一下，如果下半年房价随便一降，就能省下一大笔钱”。

　　在发祥巷房产营销中心，络绎不绝的客户多是打听“一号公馆”的消息。据悉，发祥一号公馆价格在８５００—１３０００元／平米，目前执行一次性付款９８折，按揭贷款９９折购房优惠。仅３月６日一天，现场看房客户就达３０批、来电１７批，较之年前每天来电来访量翻着倍的增加。

　　２、３月份向来是传统的楼市淡季，再加上自中行率先取消首套房７折优惠，将利率调整为８．５折后，济南市多家银行纷纷跟进，或提高首付比例，或减少利率优惠幅度。春节过后，济南房贷市场首套房贷“首付两成利率就能打七折”的优惠已经难觅，使济南楼市“倒春寒”现象和去年极为相似。

　　但与去年不同的是，市场上基本没有听到开发商优惠促销的声音，而且去年春节过后楼市快速回暖和房价大涨，也让购房者心有余悸。虽然现在随着全国“两会”的召开，利空楼市的政策和消息频出，但房价后市走势如何仍难判断，购房者既怕“追高”又怕“踏空”。

　　在调控政策看似呼之欲出之时，“等等看”代表了大部分刚性购房者的态度，山东大学经济学院副院长、山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授对《齐鲁周刊》记者谈到目前加息预期下购房者心态时也说，“政策不确定未来走向就不确定，这时候的消费心理只能是等待，一直等待到政策敲定之时。”虽然如此，但李铁岗教授并不认为加息政策会在近期内提出，“去年１０月份就有不少人问我对加息预期的看法，那时候我就说‘加息最早也要到两会之后’，但就现在的经济复苏情况看，并不适合采取加息这种调控手段”。

　　据李铁岗教授和相关经济学家的分析，我国目前经济复苏并不稳定，在对外出口无法大幅拉动经济之时，投资拉动仍起到重要作用，对此，相关专家称，在这种情况下“过早加息会使很多企业重新陷入困境，就业状况恶化，银行不良贷款大量增长，会使经济出现二次探底”。但如果不加息，一旦ＣＰＩ升高速度加快，则可能使通货膨胀达到过高水平，治理难度加大，后果也更严重。由此看，加息与否未成定局，但仅是加息预期，也同样对房地产业产生一定影响。

　　即使这样，春节过后海信·都市阳光便率先在济南推出新楼座；随后，丁豪·蓝调国际、中国·诺贝尔城、保利花园也都开始推新品。去年进驻济南的地产大鳄们也开始了新动作。３月３日，济南曾经的地王深圳华强集团举办了盛大奠基仪式，恒大地产、祥泰实业、华夏海龙等也开始在省城大规模招聘。济南住房保障和房产管理局有关负责人称，受金融危机影响，刚性需求在去年释放了一大部分，而且政府相继出台了多种抑制政策，市场观望气浓厚，节日期间楼市成交低迷，随着新房源的入市以及政府政策的明朗，楼市开始升温。

　　有权威数据显示，春节期间济南曾一度没有销售信息，成交量在２．１０－２．１８期间无成交记录；３月份成交量回升，每日成交量从个位数涨至百套，整体回升势头较快。２月份，济南住宅交易量少至不足百套，３月１日商品房成交４８套，３月３日成交６９套，３月４日成交１１９套。

涨是一定，降不可能

　　从《齐鲁周刊》随机采访的部分购房者看，有一半人表示加息预期让他们在分期购房时更为理性和谨慎，但并不会因此不买。

　　国都证券房产业分析师邹文军针对房价和加息预期表示，央行微幅加息并不会给开发商带来实质性融资困难，对成交量和房价影响也很微弱。亦有专家称，由于“加息的突然性和持续加息的恐慌效应，使一部分房产商加大了心理压力，降低了房产预期价格，更大程度的减小了与需求者之间的价格矛盾，促使了更大量的成交”。

　　“房地产业之所以这么复杂，就是因为他包罗了几乎各个产业，任何风吹草动都会产生互相连带影响，加息这种调控手段对房价影响在各个阶段都有不同效果。”李铁岗虽认为济南目前地产业发展稳定，不适合采取加息手段，但一旦加息必然会对房价产生影响。

　　“此轮楼市调控的总体思路是决策层既不希望楼市像２００９年那样火爆，也不能像２００８年那么冷清。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《齐鲁周刊》表示。

　　从全国讲，不少业内人士及专家表示，房贷收紧等政策将进一步抑制炒房行为，并间接挤压掉居高不下的房价泡沫。加息后房产商融资将出现困难，一些实力较小的房产商将出现资金紧张，会抬高民间借贷利率，加紧卖房，而买房者又希望房价大幅下调。对此，济南绿地泉景地产副总经理万成粮称，老百姓“很少会选择这个时机购房，春节前后房市暂时低迷很正常”。

　　从市场供应看，由于去年下半年住房刚性需求大量释放，导致当前市场供应严重不足。记者粗略调查后发现，进入２０１０年，济南在售楼盘剩余房源挑选余地仍不大，不少售楼处出现了“人等房”现象。

　　亦有业内人士称，目前济南楼市“无房可卖”。去年济南楼市依然持续热销，使得市场可售房源大量减少，很多开发商有意识地控制新房源推出速度。其实，成交量下滑在去年四季度已表现的相当明显，但量跌价涨的现实告诉我们，楼市依然牛气冲天。记者调查中发现，春节后济南楼市虽成交低迷，但却暗潮汹涌，一些将在上半年开盘的地产项目，其客源积累数量已相当可观。

　　从供房量看，目前历下区和历城区最多，各占７和８个项目。在所上市新项目中，外企新开上市项目８个，包括恒大名都、绿地普利项目等。这些新上市项目开盘量大，房价相信不会低于５５００／平米，商业项目过万更不在话下，加之现在售的老项目加推房源。因此，有业内人士称，济南房价还会涨，这并不是耸人听闻。

房价或再现０９年轨迹：前低后涨

　　很多人谈到买房经历时不约而同地说了这样一句话：“当时一咬牙、一跺脚买了，现在看还真值！”某种意义上说，这是对２００９年济南楼市的一个总结。上半年持续低迷，下半年蹦高猛涨，让咬牙跺脚也没买成的人后悔莫及。

　　但日前李铁岗教授谈及对２０１０年济南楼市的预测称，“２０１０年的济南楼市有可能再现２００９年的轨迹，前半年平稳，可能还有点略低，但后半年还是会涨，只是涨幅不会再像２００９年那么大。”

　　李铁岗教授的预测是基于济南众多必须买房的刚性需求者来考量的，由于去年下半年住房刚性需求大量释放，导致当前市场供应严重不足。进入２０１０年，济南很少有新盘面世，在售楼盘剩余房源挑选余地都不大，楼市现阶段成交低迷是必然。而从未来发展形势看，确实是一片好势头。据了解，恒大地产２０１０年的开工量在１００万平米，而推货量也在８０万平米左右，下半年开始济南新上市项目也颇多，目前看大约已有１９个，其中包括商业和住宅项目。２０１０年济南供货量大为改观，刚性需求持续增加，下半年出现涨幅拉升也极为可能。

　　济南瑞丰投资有限公司营销经理糜沙伶在谈及２０１０年房价预测时表示，现在看２００９年的楼市过于火爆，房价涨幅过快，今年“这种情况应不会延续，无论是土地拍卖还是房价都不会再现非理性的蹦极式上涨，会以平稳为主，整体保持稳中有升态势”。