专家济南房产三人谈(2)

于清：多到二手房市场淘，特别是关注２００３年以后产权的房屋

　　《齐鲁周刊》：与京沪广相比，济南房地产市场发展趋势似乎并不典型。几天前，恒大绿洲开盘当日在销售现场便成交９８０余套，销售额达６亿。您如何看待这种“热卖”？

　　于清：首先这是济南房地产市场刚性需求的表现。其次说明济南楼市进入品牌、品质时代。再者，可以看出，购房的客群明显下移。恒大的热卖，解决了中间白领阶层的实际需求，在总价相对较低的情况下，满足了这一阶层用有限的资金实现有房有车的愿望。因此，是实用主义的胜利。２００９年，临近章丘的诺贝尔城也出现此类热卖的情况。恒大的热卖虽不能预示楼市新一波上涨，但对推动楼市走出低迷起到兴奋作用。

　　《齐鲁周刊》：上海、南京等地对于三套房贷款事宜开始有所松动。这透露出什么消息？

　　于清：我认为这是地方试探中央的反应。自２００３年开始的楼市宏观调控，一直是地方与中央的博弈。在４月１５日新一轮银行政策出台后，时隔３个月，便出现松动，确实体现出地方短期利益与中央政策的背离。

　　目前，宏观调控基本由非常态演变为常态。一年一小调，两年一大调，总是在土地、信贷、监管等圈子中转悠。在房价大涨时，便立即放出类似物业税的信号，以引起购房者的观望心态。所以，调控效果甚微。

　　同时，保障性住房推进缓慢。这最应该重视的环节，成为地方政府推动较缓的环节。因而，在调控政策中，制定有效的保障性住房政策及问责制才是不可忽视的环节。

　　《齐鲁周刊》：近期高层密集调研，猜测众多。您认为这种调研会给房地产市场带来什么样的影响？

　　于清：很多人纳闷，难道政策即将结束？我个人认为，这是对当前宏观政策走势的误判。我认为，调控尚没有达到预期目标，中国房价仍停留在高位状态。这与政策导向不一致。高层调研，不是因为调控才去调研结果，而是经常调研，是媒体在局部阶段自我解读的结果。此轮政策不会很快收场，而是要持续很长一段时间。近日三部委不就出面澄清误解传闻。

　　但是我认为，地方政府、银行以及开发商等多方的博弈才刚刚开始。

　　《齐鲁周刊》：二手房和商业地产的发展前景如何？

　　于清：二手房市场是典型的政策市，是政策的晴雨表。因而，在政策调控背景下，济南二手房市场将保持低迷状态。

　　商业地产虽不受此轮调控影响，但由于其总价较高、置业门槛较高，是有钱人的游戏，所以客户群范围较窄，虽经媒体频频炒作，依然是雷声大雨点小，按部就班的发展。

　　《齐鲁周刊》：有何购房建议？

　　于清：调控之下好捡金，建议购房者多到二手房市场淘，特别是关注２００３年以后产权的房屋。