郭松海：房产税才是宏观调控的最后一只鞋

　　此次限购令的影响如何？是否能够对量价齐升的房地产市场起到调控作用？近日，《齐鲁周刊》记者就此采访了山东经济学院房地产研究所所长郭松海。　

济南应对非本地户籍购房提出限制

　　 “由于土地、信贷、税收等多方面原因，房地产市场仍然需要必要的行政干预。”山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海认为，一方面，“以大换小、啃老族买房以及拆迁搬迁等刚性需求促使房价上涨”，而另一方面，目前济南房地产、住房市场中投资购房的所占比重比较大。

　　“社科院的蓝皮书显示中国有８５％的人无力购买商品房，这个比例未免过火。据我估计应该大约在４０％左右。”限购令规定“本市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内新购一套新建商品住房”，也就抑制了他们的购房需求。

　　在“限购令”出台前的１月２０日，官方网站网签日成交量创下１０４２套的历史纪录，而在此后的连续几天内，官方网站网签日成交量平均维持在５００套以上，形成了反常的旺季。

　　据了解，济南市城乡建设委已制定了“限购令”实施细则，将于近期公布实施。细则不仅包括如何认定家庭成员，交易中购房者需要提交哪些材料，今后购房都有哪些程序，同时还将就投机炒房行为在网签备案环节和房屋产权登记环节拿出针对性的措施。

　　郭松海认为，济南应对非本地户籍购房作出限制。目前在济南非本地户籍购房比例大约占总需求的１０％－２０％，而青岛则达到了２０％－３０％，尤其是一些海景房引来不少投资客。如果不出台针对这一部分投资客的限购办法，那么限购令将是不完整的限购令。

　　
限购令治标不治本

　　在刚刚过去的２０１０年，国家出台多项房地产调控措施，但效果并不明显，楼市仍出现量价齐升的局面。国家统计局数据显示，去年１２月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨６．４％，环比上涨０．３％，已连续４个月环比上涨。

　　目前，我国消费者投资渠道狭窄，持有房产保值反而成为颇受认可的投资方式。所以持有多处房产的现象并不少见。“房地产的税收大多出现在流动环节，只有交易的时候才会产生各种税费，而持有环节则没有任何费用。如果房产税出台，提高投资者持有房产的成本，则能够有效打击投机行为。”

　　郭松海认为投资可分为合理投资和过分投资，持有二套房可以算作是合理投资，但再多的房产就应该被限制了，房产税可以有效解决问题，但其设计是关键，征收对象以及税率等各方面的考察确定并非短时间可以实现的。

　　“全国现在房价收入比是８．７倍，而我们合理的区间是３到６倍，我们要从８．７倍调到６倍，我认为至少需要三、四年的时间，才能够把我们的房价回归到合理的水平。”