济南还有多少坏房子？

　　尽管在供需矛盾的情况下，一线城市房地产市场依然延续逢新盘必抢的局面，但二三线城市的泡沫却已显现。

　　以济南为例，烂尾楼的频繁出现成为城市的伤疤：恒华置业济南东城摩尔、舜耕名筑项目烂尾两年，套牢约300户;佳辰房产盛世皇苑项目搁置也近两年，套牢上百户;金志地产槐苑欣城项目烂尾8年，套牢500 户;三联集团彩石山庄项目更是烂尾5年，套牢2000余户……

　　或许是看到了可能发生的风险，地方政府近期也扎堆出台预售资金监管政策，希望守住最后一道防线：一旦发生资金链断裂，还能确保已有项目顺利完工。有业内人士表示，加强对预售资金的监管，等于卡住了开发商的一条资金渠道，房地产市场又将面临新一轮洗牌。 (本专题28-31页)

　　烂尾楼的共性：

　　一房多卖、预售款挪用

　　“荒芜”、“杂草丛生”、“设施破坏严重”，这是记者采访中听到最多的关于烂尾楼现状的描述。

　　在位于济南市舜耕路南端的舜耕名筑项目现场，记者看到，舜耕路旁土屋路改造工程已经临近尾声，路北被2米高的砖墙围绕的舜耕名筑，在对面一个新小区的映衬下，显得有些突兀。

　　院内，疯长的杂草，已一人多高;连日降水和管道破裂，使得部分地下室积水已齐窗高，宛若“室内游泳池”;由于许多设备暴露在外且少人管理，导致许多配电设施已被盗;统一装配的太阳能由于没有充水，暴晒之下也已几近报废。

　　“多层电梯”、“300平方米以上复式花园洋房”、“地理位置绝佳”，自2011年11月开发商跑路至今，这座被称为舜耕路段首座精装花园洋房的楼盘现状，与昔日诱人的广告宣传语形成了极大的反差。

　　在位于济南市七里山路的盛世皇苑项目现场，记者看到，小区内部，七里山路西段优化工程正在进行中，一条穿过小区的公路正在建设。

　　相较几近完工的舜耕名筑项目，该小区地基项目尚未完工。透过层层杂草，昔日的地基桩依稀可辨，但部分已经折断。小区周边为防止水土滑坡而做的水泥保护层，也已是残破不堪。

　　实际上，各个烂尾楼项目现场，多处于无人或少人管理状态，残败景象也大同小异。

　　一名不愿公开姓名的房地产企业高管向记者透露，由于烂尾楼缺乏监管，盛世皇苑的项目用地也被部分侵占，导致实际占地面积缩水。

　　值得注意的是，这些烂尾楼，都存在着一房多卖、预售款挪作他用的现象。

　　以舜耕名筑为例。该小区一房多卖现象较多，据业主介绍，曾有一套房最多被卖给6名不同业主。

　　东城摩尔购房者也担心会出现此类情况。在东城摩尔购房者的QQ群里已经聚集起一百多人，大家在群里标识自己的房号，想搞清楚是否也有一房多卖的情况。“我的房子已经被三卖了。”叶先生购买的是东城摩尔2号楼1单元1201的房子，据他介绍，在QQ群里他的房子已经有两个房主了，之前他还在登记表上看到过另外一个购房者的名字。“我的房子付的是全款100多万，但是没有网签。”叶先生担心自己的钱会打了水漂，“现在就是觉得迷惘、无奈、无措，晚上都睡不着觉。”

　　除此之外，就在上月底，盛世皇苑业主集中到某国有银行山东省分行维权，原因是该行辖下某支行向盛世皇苑开发商提供了6400万元贷款，并组织内部员工团购盛世皇苑项目。

　　实际上，该行也是受害者。记者了解到，此前审计署济南特派办在落实宏观调控政策执行情况追踪审计时发现，该项目开发商山东佳辰房地产开发有限公司涉嫌通过伪造、变造房地产项目“四证”等方式骗取银行贷款，并编造虚假购销合同挪用贷款资金。

　　槐苑欣城的“司法重整”

　　槐苑欣城的烂尾路径则与其他项目不同。槐苑欣城项目位于槐荫街36号，2004年10月，该项目由山东金志房地产开发有限公司(以下简称“金志公司”)开发建设，2006年起开始对外销售，销售一度火爆。随后，金志公司内部股东之间出现了股权之争，双方各不相让。股东因利益追逐，对在建楼盘违规加盖，部分房屋也出现一房两卖甚至三卖的情况。

　　其间，部分资金被挪作其他投资，暂时无法收回，工程资金链断裂，楼盘开发断断续续。又因企业主要负责人涉嫌偷漏税、骗取银行贷款罪等被追究刑事责任，企业经营及楼盘开发陷入停滞。

　　自2009年起，金志公司的众多债权人提起多宗诉讼案件，大多进入执行程序却处于停滞状态。已预售的近500套商品房，因项目停工、合同约定交房时间早已届满，引起众多购房人强烈不满。

　　2009年，槐荫区政府成立了槐苑欣城工作组。2010年，工作组深入调查摸底，基本摸清了房屋销售、公司财务和股权之争等基本情况，敦促相关各方以续建开发为重，重启项目建设。

　　据了解，工作组曾一度考虑过整体拍卖、建设单位直接接盘等方法，虽采取了让购房代表参与相关会议，协调法院推进相关案件的判决等措施，但由于情况复杂、缺乏法律依据、国内没有成功案例等原因，虽经多次努力，一直未能破解相关问题。

　　2012年下半年，市相关部门与槐荫区工作组认为，股东之间因利益僵持不下，是困扰项目复工的关键。如果金志公司各股东能够达成共同意见，拿出可行的复工方案，在政府的监督下开工建设是最佳的选择。一方面能够确保各方债权人和购房户的合法权益，另一方面也能续用原来的建设、监理等工程建设管理队伍，保证工程建设的连续性。随后，市区相关部门多次协调金志公司3方股东，就争取早日复工反复协商，并表示如果复工方案可行，政府可以在政策上给予帮助。

　　2013年4月初，市区相关部门再次召集股东及购房户代表会议，听取金志公司股东的最终决定，会上3方股东表示未能达成一致。此后，某一单独股东代表图谋撇开其他股东单独复工，实现自己的经济目的，由于既不符合法律规定，又无相应启动资金，在广大购房户的见证下，其复工传言不攻自破。

　　在等待金志公司股东决议的同时，工作组也未放弃寻求其他解决途径。通过学习外地成功经验，有关部门确定了“司法重整”的备选方案。

　　工作人员表示，按照整体工作部署，工作组已引进了专家队伍，对项目债务债权情况进行全面清理测算，并基本完成了对购房户材料真实性的审核，目前正在通知购房户对其购买的房产进行确权登记。此外，公安部门也已介入，对股东涉嫌转移、挪作他用的资金查办、落实。工作组还积极与大型国有开发建设单位洽谈接盘事宜，目前已与部分单位达成意向，并就重点问题进行了深度磋商，力争尽快实现项目复工，最大限度维护广大购房群众的合法权益。

　　预售制存废再引争议

　　也许正是嗅到了房地产市场的风险，近期多个城市重新执行了更加严厉的商品房预售资金监管制度。一般来说，都会规定预售款交由银行管理，银行视工程进度按比例向开发商发放。

　　7月10日，去年刚刚开始实施商品房预售资金监管的武汉再下发通知，对开发商申请使用监管资金进行了更严格的规定。此外，青岛等城市纷纷出台新的商品房预售资金监管办法，加强对购房人交纳房款的监管。据统计，目前，全国已有30多个城市出台了相应的监管制度。这一数据还在不断扩大。

　　监管预售资金的目的显而易见，就是为了防止“烂尾楼”的蔓延。政府将预售资金纳入监管，防止开发商资金链断裂或者携款“跑路”，从而影响到房地产项目的开发进度，给购房者、银行等相关利益方带来损失。

　　除了加强预售资金监管外，在烂尾项目频频出现后，关于预售制度的讨论也再度被提及。

　　商品房预售制度源于香港。上世纪90年代初，国内刚刚经历了住房制度改革，商品房需求十分旺盛，而开发商资金普遍短缺。在此背景下，预售制度大大降低了房地产市场的准入门槛，对新兴的房地产市场发展起到了巨大的推动作用。

　　以预售制度为支点，开发商熟练地进行着资金杠杆的游戏，以撬起高昂的利润。有统计显示，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。然而，预售证制度的普遍应用也带来了许多弊端。

　　一位购房者表示，现在买房子只能买图纸，房子质量怎么样只能冀望于开发商是否有良心，这让购房者处于十分被动的局面。而业内也有不少人认为，商品房预售制度是加速房地产泡沫和房价高涨的罪魁祸首，呼吁现房销售时代尽早到来。

　　感恩回馈欢送不停，山航携建行共献礼

　　喜迎仲秋共度国庆，山东航空携手建设银行共同打造感恩季活动，为您的购票出行再添惊喜与欢畅。此次活动分为两大主题活动和一个免单活动，活动时间自2013年9月1日开始至2013年11月30日结束，为期三个月的幸运拉锯战等待您的惠顾。

　　本次山东航空开展的主题活动分为“钟意山航，月圆仲秋建行夜”和“迎欢喜国庆，送善融好礼”。为了答谢山航新老客户的支持和惠顾，自2013年9月1日至9月10日期间通过山东航空官网、掌尚飞手机客户端使用建行购买机票的旅客可通过抽奖获得价值100元的月饼礼盒购买券一份，共100份;为了欢度国庆感恩大回馈，山航更有厚礼相赠，自2013年10月1日至10月31日期间在山航官网使用建行购买机票的旅客即可通过抽奖获得建行善融商务商城专用购物券。奖项设置为：一等奖一名，获得价值3000元的购物券;二等奖三名，获得价值2000元的购物券;三等奖五名，获得价值1000元的购物券。

　　免单直减活动将在2013年9月1日至11月30日期间不间断开展，该活动分为三个子系列分别如下：

　　1.通过山航网站使用建行支付购买山航机+酒等旅游产品的旅客，均可享受每单直减100元的优惠，直减名额共计1400名，先到先得。

　　2.活动期间，通过山航网站、山航手机客户端购票使用建行支付的旅客即有机会获取当日购票免单的机会。每天抽取幸运旅客1名，活动结束后免单购票金额将以山航年票形式回馈给中奖旅客。

　　3.活动期间，凡通过山航网站购票使用建行支付的旅客可享受购票直减20元的机会，6000单直减机会，先到先得先使用。

　　更多详情敬请登录山东航空官方网站及关注山东航空官方微博、微信，更多优惠活动期待您的热情参与。