济青地王们的“冰河期”
“潮水退去，方知谁在裸泳。”巴菲特的投资名言在房地产市场上又一次得到验证。
进入2012年，山东省两个标杆城市——济南和青岛的限购令依然延续。在调控政策不见松动的情况下，两地曾经的“地王”现在的情况如何?近日，记者走访了济南、青岛多个房地产项目，找寻“地王”的生存样本。
政策离场，地王变“伤疤”
在青岛市南区香港路以南，东海二路以东的繁华地段，有一块空地格外引人注目。2月6日，记者在此看到，围挡圈起的坑地内杂草丛生，看不到任何施工的痕迹。
“当时土地拍卖的时候，我们听说周围出了‘地王’，确实很兴奋，但谁也没想到会是这样一个结果。”在该地块旁边写字楼工作的张先生告诉记者，这块地从拍卖之后就没有了动静，两年来一直闲置。
就是这块荒地，去年1月22日，经过57轮竞拍，国内房产大鳄绿城集团最终斥资40.4亿元，以17800元/平方米的楼面地价竞拍成功，成为轰动一时的“地王”。然而近两年过去了，这里依然闲置，具体的开盘时间和开盘价格更是无从谈起。
“房地产整体行情不好，最近又听说绿城的资金链比较紧张，估计短时间内不会开发了。”张先生对该地块的开发并不看好。
无独有偶，去年3月12日，位于燕儿岛路与泉州路交界处的工人疗养院地块以楼面地价19500元/平方米再创纪录，但记者看到，该地块至今仍处在地基开挖阶段。
原潜艇学院地块开盘无期、镇江路地块仅开建到三层、山东路“地王”开盘5个月仅卖了93套房……曾经风光无限的“地王”无一例外陷入困局。
仔细分析不难发现，眼下陷入窘境的“地王”，拿地的背景正是楼市最为火爆的2009—2010年，开发商大多赚的“金银满钵”，哪怕是“面粉贵过面包”，也毫不在乎，疯狂跑马圈地。由于对后市预期过于乐观，就连一些从来都没有经营过房地产业务的企业也挤进来想分一杯羹。于是，在过去的两年中，青岛“地王”频出。孰料，政策调控随后而来，市场变化后开发商深陷卖难泥淖。
“去年，整个青岛市进出的房地产企业很多。有在低谷拿地的，有被迫退出的。也有转让名下地块的。市南区动作很大，莱阳路8号比较低调，拿地的时候媒体都没有注意到。转手的时候才知道是降价转让。地王是非常难操作的。在前几年，可以靠延期开发来降低成本，到时候卖个高价。而现在，高端项目已经有了紧箍咒!有个很奇特的现象：李沧区一家高端楼盘，预订的房子很多，但成交的很少。原因就是受限购影响，要等个人购房资格网签走程序。市南区就更多了，不是个例。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周介绍说。
2月5日，记者查询青岛房地产开发企业信用档案发现，有47家开发商在去年没有开发项目，市区、郊区均有分布。另外，在“已完成和在建项目”一栏里也有不少企业挂零。
记者还走访了济南的部分“地王”项目，与青岛情况相似，一些地块同样出现了“闲置”的情况。11日，在济南山师北街8号院，曾经价值1.92亿元的地块依然寂静，2009年11月，该地块以每亩1878万元的价格被山东大地房地产开发公司竞得。现在，紧锁的大门将其与外面热闹的人流隔开，没有人意识到这块土地已经闲置了两年多。
“当年不计成本，如今被成本拖死”
“整体行情不好，即使不是‘地王’，开发商也不会在短时间内将手中的项目推向市场。‘地王’本身成本就高，更不合算。”济南房地产市场资深人士何女士向记者分析，现在很多楼盘销售都成了问题，并非新盘进入的好时机。
记者从青岛市房地产交易中心获得的数据显示，去年青岛市新房成交量约为9.93万套，其中，商品住宅成交约8.7万套。与之相比，新建住房存量却高达14.84万套，为成交量的1.5倍。
“这些土地都是开发商在前几年房地产行情好的时候拿下的，现在行情不好，开发商会观望，等行情好了再推出。”青岛社科院城市研究所所长郭先登对记者表示，这其中除了国家宏观调控政策对房地产泡沫的挤压，当年开发商不顾及成本，盲目拿地也是一个重要原因。
“2010年之前，开发商拿地根本不考虑未来的出售价格，借钱炒房炒地，楼面价高于周边房价的情况经常出现。而且，一些实体企业也参与进来，推动了房地产市场的膨胀。”郭先登说，“现在，这些开发商应该为当年的盲目埋单。”
“现在开发较慢的无外乎两种情况。一种是，开发商实力不足，地块成本摆在那里。这不是以前了，随便弄个售楼处，工地上弄几个人就可以收钱。开发商融资不到位，只能尴尬等着。第二种情况是，开发商有实力，但地块成本太高，典型的就是地王。当年不计成本拿地，现在怕是要被成本拖死了。”一位房地产公司常务副总告诉记者。
何女士向记者证实了这一情况，现在不少开发商手中都有土地储备，但都在一遍遍地做规划、改方案，并不急于，也并不敢于推向市场。
“房地产市场由过热转轨到正常，是一个长期的过程，这其中，政策依然处于主导地位，加快房产税推出和保障房建设都将有利于房地产市场健康发展。”郭先登表示，当市场回归理性之后，楼市价格将会趋于正常，“地王现象”也会逐步消失。
但降价也是一道双刃剑，近期，“房闹”成为流行热词。许多开发商因为怕降价引发先期购房者的不满，不敢大张旗鼓地宣传，不少还以团购、内部优惠价等名义掩饰降价行为，销售人员对降价也“讳莫如深”。而一些实力较强的开发商，则干脆为降价“上保险”，承诺降价补差价。
济南天桥区的一家楼盘，近日把每平方米售价由原来的9000多元下调至约7000元，每平方米2000元的降价幅度引来众多先期购房者的不满，一些业主还在小区门口拉起横幅指责开发商“无良”，要求补偿差价。对于降价的行为，这家楼盘的负责人回应称，这是按照公司的统一安排，给公司员工的“福利”，并未对外全面大幅降价。但这位负责人也告诉记者，这种“内部员工”并不严格，“自己不买，可以推荐给亲朋好友”。
记者在调查中发现，虽然不少楼盘已经降价，但几乎没有开发商在宣传中使用“直降”“降价”“低价”这样的字眼，销售人员也只会以“位置不一样”“楼层不一样”等来回避降价现象，涉及的价格内容都是通过售楼人员口述。
为打消购房者对降价损失的疑虑，一些开发商开始承诺降价补差价。近日，济南开发区一楼盘打出：“降价﹖我赔你”“涨价你获益，降价我买单”等广告宣传，吸引了不少购房者的目光。
“地王”如何过冬?
对于众多地王选择沉寂“过冬”，业内专家分析，主要是因为企业的资金链紧张，尤其是对这种高投入的项目的开发，更容易出现开发停滞。
国内一家知名房产咨询公司的专家孔方正认为，“地王”的出现主要是因为透支了未来的土地和房价的升值预期。面对严厉的调控，即便是已经开盘入市的“地王”项目，其利润空间也明显受到挤压。“楼面价过高，有的‘地王’项目即便定价接近成本价，但在购房者眼中仍是高房价。”青岛房地产业内人士张百忍分析认为，“地王”打造的都是高端产品，面向中高端人群，而在限购的背景下，中高端人群的购买力已被明显抑制。近期，几乎所有前两年高溢价成交的“地王”项目都面临价值重估。
负债率过高，是我国房地产企业存在的普遍现象。在融资渠道受阻，金融政策偏紧的大背景下，开发商只能靠自有资金销售款来解决本身的负债问题。问题是，开发商正面临着销售回款周期被无限拉长的不利局面。
对于动辄几十亿元的“地王”来说，资金压力空前紧张。那么，面对现实，开发企业又会何去何从﹖
张百忍指出，市场低迷时，开发商只能不惜亏本销售，才能解放被捆绑的资金。“对‘地王’来说，‘捂’并不是最好的办法，毕竟库存积压时间长了，亏得更多。必须拿出合理利润甚至抱着适当亏损的心态面对市场。”张百忍表示，“地王”项目如果不选择快速降价，很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。
以山东路“地王”为例，开盘前，外界普遍认为该项目定价将超过2万元/平方米。但今年7月，该楼盘采取了低价开盘的策略，起价为18132元/平方米，其中包括3500元/平方米精装修。开盘前该项目周边的良辰美景二期、锦绣华城二期等住宅项目大多卖到了1.8万元/平方米以上。
然而低价开盘并没有取得预期效果，来自青岛市国土资源房屋管理局“网上房地产”的数据显示，该项目共有811套房源，但截至目前，该楼盘仅签约售出93套房。
最要命的是，“地王”周边的项目拿地都很便宜，具备降价空间。记者调查了解到，目前青岛市北中央商务区的新房供应量很大，多个新盘在售，价格竞争渐趋白热化。其中燕归堂项目更是推出11800元/平方米的特价房源。现今，青岛“地王”项目多处于类似的境遇。
孔方正认为，未来行业集中度将会进一步加强，中小企业融资能力不强的但土地储备较多的，被并购的机会较多，另外，对于融资能力差，土地储备少的房企，只能期盼政策放宽，否则将会面临退出地产行业的风险。
对于尚未开工的“地王”来讲，滋味更不好受。延期开发，等待市场回暖，这在过去似乎是规避土地风险的绝妙招数。但今非昔比，2009年国务院发布了《关于集约用地的通知》，其中要求，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用;对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%缴纳土地闲置费;另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。
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