调控下的济南“地王”们
2009年堪称是济南的地王之年，在这一年之中，土地成交价格接连被刷新，地王层出不穷，先后有6家企业加冕济南地王，一时风光无两。
如今，随着调控进入深度博弈期，拐点来临，楼市预期发生改变，当年辉煌一时的楼市“地王”们而今面临着前所未有的尴尬。在北京、上海、青岛等城市，昔日风光的“地王”迫于压力不得不慢吞吞地开发，一再压缩利润空间，遭遇不同程度的销售困境。如今的济南地王们有些什么动作?近日，本刊记者就此进行了采访。
两年了，号称地王的山师北街地块还没有拿到土地证
这里找不到任何标有开发商信息的牌子，只是挂着一块山师北街8号的门牌，两扇铁门被紧紧锁住。
记者透过铁门的缝隙，可以勉强看到一个废弃的平房，此外没有什么施工人员，空旷的荒地上也没有建筑的痕迹，只有一地厚厚的落叶。据附近一家商店的老板介绍，以前这里是济南教育教学设备厂，两年前这块地就被拍走了。“这个院子一直锁着。”该老板介绍说，他就从来没见过施工队来，只是开发商会定期派人来巡查一下。
据了解，这块山师北街原济南教育教学设备厂的地块，面积约10.2亩。在2009年12月3日，为了争夺这一地块，25家省内外房地产商经过90多次激烈举牌竞拍，最后被山东大地房地产开发公司以1.92亿元的天价拍得。记者算了一下，这块地价格为1.92亿元，面积为10.2亩，约合1878万元/亩，被称为“地王”。
据2010年1月山东省《关于进一步加强土地出让收支管理的意见》，对闲置满2年从双方签订协议之日算起、依法应当无偿收回的土地，坚决无偿收回，重新安排使用。对此，该房地产公司的一位张姓负责人介绍说，这块地一直属于大地房地产公司，2009年竞拍成功后不久公司就和土地出让方签了协议，并缴纳了土地款。但种种原因导致开发商一直没拿到土地证，所以迟迟未动工。
与这里情况相反的是深圳华强的铁职地块。2010年10月19日，经过89次举牌竞价后，深圳华强把竞拍价提到了6.57亿，拍下此地块。华强的开发状况显然要好得多，记者来到这里时发现，5个高层楼座都已完成封顶，电子商业卖场也已经开始营业。
“剩余的房源不多了，价格也都在2万/平方米以上。”置业顾问杨先生介绍说，华强广场的商务公寓户型在30-60平方米之间，在为周边创业人士提供小型办公场所的同时，也能作为相应的生活配套。“由于预售比较理想，回笼的资金保证了计划中的建设进度。”杨先生说，到明年10月份，最早预售的一批公寓就能交付。
祥泰实业的情况与深圳华强有些类似。2009年8月19日，经历27次加价，祥泰实业最终以1.31亿元拿下化纤厂地块。记者来到该地块时发现，这里的3栋高层建筑已经耸立在地面上。一位张姓业主前来看房子，询问何时能拿到钥匙。“房子已经建好了，明年3月份即可交房。”一位李姓置业顾问说。
据了解，按容积率推算，祥泰实业集团当时拿下该地块时，楼面地价已经接近当时这一地块周边楼盘销售价格。如今，销售情况还不错，均价为8300元/平方米，最高时卖到8900元/平方米。
2011年下半年土地市场开始出现萎缩，2012年可能表现为房产投资的下滑，2013年可能出现商品房供应的短缺期
实际上，地王这一名号也仅仅是在2009年火了一把，随着调控的深入，济南的土地市场处于低谷，频现底价成交和流拍，溢价拿地的情况不复存在，为什么会出现这样的现象?
政策的调整是地王消失的主要原因。今年5月，省城首次设定土地拍卖最高限价，给高烧的土地市场泼水降温。5月11日，历下区涵源大街北侧、贤文路西侧的一地块流拍，流拍的原因并不是无人竞价，而是竞价过高，经过47轮竞价，1.2亿元的起拍价蹿到了2.85亿元。但出人意料的是，济南市国土部门已经为此地块设定了1.73亿元的最高限价。最终，因超出最高限价1.12亿元，这块“热地”流拍。
“那是济南首次设定最高限价，而当时国内也正处在房价调控的关键时期。”济南市土地储备交易中心的一名负责人介绍说，最高限价的设定针对的只是普通商品住房用地出让，特别是一些竞价可能明显高于周边地段、具有“地王”潜质的重点地块。这样能从源头上压低土地价格，以实现对住房市场的降温。
一位房企负责人说，如今房地产商拿地更加慎重，转而注重销售，争取多卖房，尽量减少存货压力。
数据也证实了这一观点。11月2日，济南市国土资源局公告出让的11宗国有建设用地使用权，有9宗因无人申请购买而流拍，另外2宗土地则以底价成交。而从8月份以来，济南一共成交34宗土地，其中大多数都是以底价成交。
“今后两年暂时不会出现地王频出的情况了。”山东师范大学房地产研究中心主任程道平分析说，2011年下半年土地市场开始出现萎缩，2012年可能表现为房产投资的下滑，2013年可能出现商品房供应的短缺期。
龙头国企开始成规模地买进土地，支撑起土地成交，这与地方政府的统筹不无关系
然而就是在这种惨淡的情形之下，近期济南一些龙头国企纷纷出手，开始成规模地买进土地，支撑起土地成交。知情人士告诉记者，这跟地方政府的统筹安排不无关系。
就在11月22日，山东高速济南投资建设有限公司同样通过招拍挂取得一幅优质地块，该地块位于西客站片区腊山河东路以西、威海路以南，地上总建筑面积277607.4平米，而每亩成交价450万。
山东高速今年在土地市场可谓收获颇丰，早在8月4日，其就在天桥区大桥镇104国道以北摘得5幅土地，这也是首次北跨进入黄河以北进行房地产开发。由于远离市区，每亩成交价从66万到120万不等，地价远低于市区。
一位内部人士告诉记者，高速高层看好未来房地产行业发展，想趁此次调控接连拿地。而另一位内部人员透露，未来公司还将在土地市场有一系列的动作。
作为本地地产龙头的鲁商置业，今年9月通过山东艺林房地产开发有限公司拍得经十东路以北、唐冶大道以西的4幅土地，地上总建筑面积911039.7平米，而土地楼面地价在900多到1100多之间。
据世联怡高统计数据显示，11月国资开发商成交的土地面积为总面积的66.31%，成交的土地金额为总金额的70.65%。在商品房市场下行、开发商资金链紧绷的行情下，资金充裕的国资开发商成为土地市场的主角。
与龙头国企成近期拿地主角相比，一些中型房企看好未来房地产市场，选择土地低迷期拿地。近期华创置业、银丰地产、日照安泰和祥泰实业在土地市场都有所作为。
以华创置业为例，其从去年就一直伺机拿地，但是一直没有合适的地块。经过多次招拍挂后，终于于11月2日拍得经十路以南奥体中心东侧地块，该地块用地性质为商业金融业，规划地上建筑面积113076平方米。
来自日照的安泰集团也于9月首次拍得省城土地，而在8月时，其公司内部高层就告诉记者公司将于下月有实际行动。据了解，该地块位于槐荫区王官庄北街以北、西十里河街以东，土地面积30875平方米，底价21340.63万元。
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