泰跃：济南抢地大战中的“地王”

　　5月29日，济南土地市场再掀“抢地大战”。挂牌截止时，原化纤厂B-1地块共有万科、济南泰跃、金科、绿地全景、保利5家竞价，竞拍前价格为10.2亿。最终该地块被济南泰跃以16.4亿的价格摘得，成为2012年以来总价最高的单幅地块。

　　高价拿下地王的济南泰跃房地产开发有限公司(以下简称“泰跃地产”)有怎样的实力经营、运作地王呢?

　　泰跃是谁?

　　5月29日下午2点半，济南公共资源交易中心第八开标厅内座无虚席，十余家参与竞拍的企业代表正等待竞拍开始。

　　这是济南土地市场沉寂多时后少有的紧张竞拍。其中化纤厂B1地块已经被保利置业、金科地产、济南万科、泰跃地产、绿地泉景等数家房地产商盯紧。

　　在拍卖主持人报出10.2亿元起始价后，泰跃地产率先举牌应价10.4亿元，保利置业随后应价，之后万科、绿地泉景、金科分别于第6轮、第7轮和第9轮加入战局，相互竞争十分激烈。不过，竞争主要在万科和泰跃之间展开，从第16轮开始，只剩万科和泰跃两家竞争，倒数第二轮，万科加价4000万元，但该宗土地最终被泰跃以16.4亿元的价格摘得，累计竞价达30轮。

　　地王刷新，地主背后的买单者泰跃地产又是谁呢?

　　据了解，济南泰跃房地产开发有限公司为中植集团旗下的房地产开发公司。中植集团目前主要从事金融、投资、矿业能源三大产业，其董事局主席解植坤的另一个身份是歌唱家毛阿敏的老公，身价高达191.6亿元。起步东北的民营名企中植集团早在1997年便已介入房地产开发行业，有这样“靠谱”的背景，也不难理解泰跃地产可以一掷亿金拿下“地王”了。

　　其实，泰跃地产对于济南来说也并不陌生。其前身为发祥置业有限公司，在济南先后开发建设了“发祥巷”、“发祥1号公馆”、“发祥福邸”等项目。

　　2009年6月，当时的济南发祥伟业置业有限公司以6150万元价格拿下槐荫区经一路南侧、市立二院西侧8169平方米的地块。该地块是济南老商埠区的旧址所在，宏济堂老铺便坐落于此。发祥置业根据老商埠特点提炼出“私人公馆”概念，推出发祥1号公馆项目。项目主打奢华和私密等关键词，并限量推出拥有270度玻璃幕墙的户型，颇受追捧，有客户一下订购了五套。

　　其后，同为发祥系列的“福邸”推出，位置在经一路延长线。这里聚集众多回迁小户型，一直以来也是纷扰不断：2011年开盘预售期间，因发祥置业暂时无法提供预售证而遭遇“砸盘”，去年，福邸又因社区车位“只售不租”引发业主不满和媒体关注。

　　根据福邸公开信息显示，其开发商已经变更为“济南泰跃房地产开发有限公司”。

　　有意思的是，泰跃地产及其前身发祥置业是济南最注重营销的开发商之一，特别喜欢将煽情的宣传盘树立在公共地区。发祥1号公馆项目开盘之前，经过济南天桥附近的人们都能看到硕大的“发祥1号公馆，济南等了她一百年”的宣传语;及至福邸，泰跃地产干脆在项目附近竖起高大的广告牌，宣称“济南人有福气”。让人们在关注项目的同时，多少有些讪讪。

　　新地王和它的“大牌”邻居们

　　一直以来，化纤厂路地块历来是各大房企的必争之地。被众家地产商觊觎如是的到底是怎样的地块呢?

　　6月8日，记者探访化纤厂B1地块发现，近200亩的地块被道路切分成三块，位于南北主干道东侧区域的地块面积最大。这里曾经是化纤厂厂区的西北部，当年规模庞大的厂区早已拆迁，遗留的不过是未清理掉的碎砖瓦。在这个并不特别炎热的夏日，野生草木颇为茂盛，几株小树也初具规模。沿着东西向道路向西200米不到的距离，有一座小桥横跨大辛河，在桥头可见明显的围墙痕迹，不过目前已经被砸出了一个“大口”供人车通行。

　　同时，化纤厂B1地块周围“大牌林立”，与地块隔大辛河相望的是祥泰·森林河湾项目，在森林河湾项目南侧，就是去年4月时被山东莱钢建设置业有限公司以5.4亿元竞得的地块，目前这一项目已定名为凯旋公馆。

　　地块东临是保利华庭项目。2012年7月的土拍过程中，山东保利嘉园置业有限公司以12.1亿元的价格夺得这块土地。也是在这次地块出让中，万科地产首次亮相济南市场，虽然折戟，但万科对于化纤厂路片区的浓厚兴趣并没有消失，反而日渐炽盛。当年12月，万科在土地竞拍中战胜中海、恒生以及保利三家房企，以15.8亿元的总价夺得其入济之后的首宗土地。在这块面积达到19.14万平的地块上，万科城项目正在进行中。

　　据测算，凯旋公馆楼面均价是3068元/平，保利华庭是3712元/平，万科城则为3302元/平，相比之下，泰跃地产拿下地王的4344元/平的楼面价便显得有些“贵”。除此之外，新地王周边还有集中了力高国际、丰奥华府、尚品燕园等的众多已建成的新盘。很显然，新地王的后期销售将有一场硬仗要打。

　　为何众房地产开发商都爱好化纤厂片区?

　　据了解，这里是今年楼市主要供应区域之一。按照之前济南市公布的轨道交通环评公告显示，规划中的R2线与R3线的交汇站西周家庄，正坐落于距离地块约1.8公里的北部，而R3线将会平行经过地块西侧的奥体西路。未来的交通通达度令化纤厂地区的房地产增值充满幻想，一向敏于利益的房地产商自然不会放过。

　　另外，在相关规划中要求配建居民日常生活所需的公告服务设施及中水等设施，其中须配建一处用地面积不小于1.8公顷的24班初中。而在去年出让该区域最终被莱钢、保利和万科拿下的三块地中，分别要求配建30班小学、24班幼托、12班幼托和36班高中，可以想见，未来五到十年内，花园路以南、化纤厂路以东将成为济南东部重要的学区。

　　土地市场的冰火缠绵

　　这块令众家地产商觊觎如是的化纤厂B1地块位于历下区花园路以南、化纤厂路以东，位于原化纤厂厂区的西北区域，规划建筑面积53.65万平方米，经过计算，此宗土地总面积约198.7亩，约合每亩820万元，地上楼面地价约合每平方米4343元，单块土地成交价格创下今年新高。

　　但就亩均价和地上楼面地价来看，该地块价格并不算太高。

　　今年3月25日，位于历下区千佛山南路北侧、舜耕路东侧、济南职工科技大学南侧的原城建学院A、B地块吸引包括中海、万科等6家实力地产企业同台竞争。36轮激烈竞拍后，山东安盛建材有限公司以11.9亿元的价格将两宗土地收入囊中。据了解，竞拍的两宗土地一宗为商业金融业用地，一宗为居住用地，面积分别为15965平方米和27688平方米，总成交价格达到11.9亿元。经过计算，两宗土地楼面地价均已过万元。

　　另外，5月29日，济南市共有14宗土地挂牌，中海地产集团有限公司以9.18亿元竞得高新区舜风路南侧、开拓路西侧2宗居住用地;山东瑞驰置业有限公司夺得槐荫区张庄路18号商务金融用地。除此之外还有6宗土地无人报名，4宗土地底价成交，土地市场的冰火缠绵可见一斑。

　　地王更替并不仅限于济南。自2月份颁布“国五条”以来，各地土地市场地王频现，土地市场成交量和成交价节节攀升，这显然加剧了楼市房价大涨的预期。对此，中原地产研究部总监张大伟向记者表示，从全国市场看，大部分市场细则落地力度有限，导致了整体市场依然处于高位。更为值得注意的是，多数房企一季度销售业绩良好，相比于以往，资金链最为宽裕，这导致房企在全国各地拿地的积极性明显上涨。与地王效应对应，济南5月有8396套商品房成交。

　　昔日“地王”今何在?

　　山师北院地块

　　位置：天桥区小清河北路水屯桥北

　　出让面积：37.35亩

　　开发商：北大资源集团

　　2010年3月8日上午，北大资源地产以2.25亿元拿下该地块。其后半年，根据相关规划，该宗土地规划用途调整为商业金融业，并与周围2000多亩土地一起统称为滨河新区徐李片区。次年8月，北大资源集团山东公司获得徐李片区唯一土地熟化人资格，再次参与该地区的开发建设。目前项目正在规划建设中。

　　铁职地块

　　位置：历下区解放路北侧

　　出让面积：45亩

　　开发商：深圳华强集团

　　2009年10月19日，该地块被深圳华强集团以6.57亿元的天价拍得，溢价4.19亿元，约合每亩1460万元。现在，寸土寸金的地王之上已经建起写字楼、商务公寓和以电子数码为主的综合体。基于当日“地王”身份，目前华强商务公寓出售均价在17000元左右。

　　盛福片区2009-G015、G016地块

　　位置：贤文路西侧

　　出让面积：两地块共202.16亩

　　开发商：山东巨匠

　　2009年6月3日，盛福片区2009-G015、G016地块由山东巨匠房地产开发有限公司竞得，在其项目盛景家园开发过程中，公司资金链断裂陷入闲置僵局。后辈鲁商置业旗下山东艺林房地产有限公司接受承建。目前均价8000元左右。