躁动的济南房价

    随着全运会的到来，济南迎来改变城市的最好机会，奥体中心竣工、京沪高铁济南西客站全面开工，小清河、大明湖拆迁改造……这一项项足以使济南面貌发生巨变的工程，让平静许久的济南房市开始“躁动不安”。

全运会考验市民购房能力

    在不久前结束的春季房展会上记者发现，随着全运会的临近，奥体中心附近的一些楼盘价格顺势大涨，目前价格基本都在每平方米６５００元以上，甚至高达１００００元，明显高于济南楼市均价及其他区域楼盘价格。据了解，奥体中心附近的楼盘如名士豪庭、中润世纪广场的价格目前基本维持在每平方米８０００元左右。海尔绿城的价格则早已突破８０００元大关，以其目前正在销售的两栋多层２３号和２９号楼为例，２３号楼均价８４００－８５００元／平方米，２９号楼均价则高达１００００元／平方米。

　　来自济南市建委的统计数据显示，２００９年１月，济南市商品住宅成交均价为５４７０元／平方米，而２００８年全年商品住宅的成交均价为５４２０元／平方米。而济南一些在售大盘的价格多在５０００－６０００元之间，如阳光１００四期均价５８００元，重汽翡翠郡均价５６００元，外海蝶泉山庄均价５２００元。

　　奥体中心附近楼盘动辄每平方米８０００元甚至１００００元的价格在考验济南人的可支配收入，这令部分购房者颇有些无奈。“我觉得全运村附近楼盘与其他区域的楼盘没有太大的差别啊，怎么会这么贵！”一位市民抱怨道。

　　其实，全运会带来房价的上升完全是在预料之中。在济南被确定为第十一届全运会的承办城市之后，济南的城市建设开始提速。据济南市建设委员会的相关负责人透露：交通方面，今年将完成城区３５条道路的改造整修任务；体育场馆方面，奥体中心场馆主体工程已经基本完工，进入装饰阶段，场馆周边的配套工程也基本完工；城区综合整治方面，小清河、大明湖的整治改造已经临近尾声，计划投资超过１２０亿元，环城公园水系的疏通工作也已完成，旧城区的棚户改造等工作也在有序进行中。

　　山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受本刊记者采访时曾表示，全运会给济南带来的城建效应会带动房产价值的提升，同时，济南的城市面貌整治会有一个整体推进，人流和商流也会明显增加。三者综合作用，将带来济南总体地产价值的上升。这也就不难解释，为什么全运会会让济南的房价呈现“节节高”的形势。

买房与租房的交锋

    因为开发商一再拖延交房时间，西部某小区业主们连日来在ＱＱ群里争相抱怨，有的受不了忍耐和等待的折磨，主动退了房子，更多的人则在犹豫和观望。在该小区一次性付款购买了一套小户型的胡小姐表示，群里不少人感觉今后春节过后济南楼市不太景气，这个小区的房子又不是很好，开发商还一再拖延交房时间，所以打算退掉房子，等等再买套更好的。

    与此同时，同在该小区购房的王先生告诉记者，这个以小户型主打的小区仅半年时间二期均价已比一期每平方米涨了将近３００元，而且销售还不错，开发商对主动退房的积极地给办了退房手续。“如果按照个别人的说法，济南房价到了拐点，开发商肯定不会轻易地给退房子，我感觉济南的房价肯定还会涨，开发商收回房子再卖出去，肯定赚。”当他把这个观点在ＱＱ群里一说，得到了不少人的认同，一些还在犹豫是否也要退房的“邻居”最后也打消了退房的念头。

    与上述已经购房的市民不同，更多打算近期购房的市民已没了年前那种急于买房的心情，“等等再说吧”，成了不少人在谈到买房时的一致回答。原本打算在和平路附近购房的某公司董事长李先生表示，目前国内一些地方的房价开始下跌，这表明房价超出百姓收入水平的比例过高，必然出现回落，如果因此造成房价整体下滑，肯定也会影响到济南。他预计今年全运会后，济南的房价有可能下降，因此打算持币观望一段时间再说。

全运会后，房价大跌？

    李铁岗教授认为，与深圳、上海等一线城市相比，济南的房市没有过量的炒作和投机，大部分属于购买自住房，而且目前棚户区改造和为数众多的市政工程拆迁量都很大，房产呈现刚性需求，从长远来看，如果全国经济不出现大的波动，房价下跌的可能性较小，甚至还可能继续上涨。

    李铁岗认为，美国次贷危机会让银行增强放贷风险意识、防范控制能力，同时可能造成部分银行惜贷，导致房产市场资金供应量下降。“房价变化最终取决于供需双方的博弈。”李铁岗说，购房者的潜在需求会影响楼市的长期发展，现实需求则对短期、中期造成影响，潜在需求能否转化为现实需求，是影响楼市短期内会不会有较大变化的主要原因。