小产权房转正，没门！
修订意见稿新规：
●住宅７０年大限到期后，按照国家有关规定自动续期。
●农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。
●商品住宅建设应当使用国有建设用地。
“住宅７０年到期后按照国家有关规定自动续期”，“农村宅基地只能在集体居民内部流转”……这些内容都将出现在已被列入今年立法计划，正在做第二次修订的《土地管理法》中。据悉，目前《土地管理法修订草案征求意见稿》（以下简称《征求意见稿》）已由国土资源部下发至各个地方国土资源部门。
草案新增４９处内容，涉及农用地流转，土地权利等，其中明确规定商品住宅只能建设在国有建设用地上，这无疑给已经看到“转正”希望的小产权房“当头一棒”。
７０年后还得为房子交钱？
在济南，小产权房有个更形象的名字叫“野楼盘”。
２００９年３月３１日，记者来到小产权房聚集的济南西部城郊结合带，从槐荫区西市场打车沿张庄路一直往西，２０多分钟后就可以到达位于小饮马村的鑫城小区。这个小区和其他普通商品房小区并无区别。但是，从２００７年末，随着京沪高铁济南西客站片区规划的亮相，周围２６万平方公里小产权房被拆除，鑫城小区也在其中。
直到今天，鑫城小区还是原来的样子。只是，随着《土地管理法》的修改方案的出台，鑫城小区的命运更加扑朔迷离，居民更加人心惶惶了。
据记者了解，目前拆迁动作最大的济南西客站第二阶段共需拆迁８３３个院落，拆迁面积２１万平方米，目前，大金、小饮马、彭庄、演马、大饮马等５个村共签订协议３４５户，验收１７０户。其中，大金村签订协议１８８户住宅，验收１５０户；小饮马村均为非住宅，签订协议１８户、２３个院落；彭庄村签订协议３８户、４３个院落；演马村签订６５户，验收１６户；大饮马村签订３６户，３８个院落。
２００８年夏天，国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的“草案”，对现行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明确住宅用地７０年使用权到期之后自动无偿续期等。然而，在《征求意见稿》文本中，上述内容都已“删除”或“调整”。
“如果现在政府承诺无偿，那实质上等于政府放弃了对国有土地的所有权，土地实质上也就私有化了。”山东师范大学房地产研究中心主任程道平表示，此次修改之后的《征求意见稿》删除“无偿”之后，在土地使用权上政府仍握有主动权。同时他也强调，“有偿”与“自动续期”是相违背的，“既然有偿到时候这笔钱应该谁交？如果收不上来这个钱，那怎么续期？这就与自动续期相违背，既然是自动，也就基本上承认了无偿。”
另外，《征求意见稿》还明确了非住宅用地将采用有偿方式续期，并且要求提前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回土地的以外，应当予以批准。不过，对于政府因社会公共利益收回的土地，将采用无偿的方式，至于地上物以及设施则按照评估的价格进行赔偿。这给“身份尴尬”的小产权房头上又悬了一把“断头刀”。试想，如果小产权房所在的土地在后期政府规划中属于“因社会公共利益收回的土地”，住户只能得到“地上物以及设施”的赔偿，这与当初购房所交的购房款相比，可能只是“象征性”的一小部分。
小产权房依旧是“黑户”
在《征求意见稿》“建设用地”一章第９０条中，规定了宅基地使用权人经本集体组织同意，在保障基本居住的前提下，可以将其宅基地向符合宅基地申请条件的人转让、赠与或出租。但意见稿规定农村宅基地只能在集体居民内部流转，宅基地进入公开市场流转不在适用范围内，集体建设用地的流转和抵押也受到一定程度限制。
一直以来，农村建设用地的流转都是一个焦点问题。在新法案里，虽然取消了对农民集体所有土地使用权的出让、转让或出租的限制，但对农村集体建设用地的流转仍然没有完全放开。
此前，对农村集体建设土地的合法流转的猜测，许多人认为城市居民和农民将享受同等的权利，城市居民不仅可以购买宅基地自己建房，而且这些土地的使用权可以抵押以获得金融支持和扩大发展。但这样的想法并未实现。“承包权的流转已经完全放开，城市居民可以到农村进行大农业生产，但流转的并不是地权和抵押权，也不能变现。”一位法律专家表示。
按照最新法案，农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。这样的规定也让此前对“小产权房”合法化的想像化为泡影。“新法案中明确指出，商品住宅建设应当使用国有建设用地，小产权的问题没有放松。”上述专家说，“向符合宅基地申请条件的人转让，是一种有条件的流转。”
“法案很明确，中国的土地不会‘私有化’。”这位法律专家表示，小产权房获得合法地位“仍遥遥无期”。
小产权房有无出路？
在今年的两会上，众多房地产方面的专家对小产权房的未来进行了规划，这也给未来小产权房何去何从指明了方向。全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员郭松海认为，小产权房是在城镇化迅速发展，而集体土地法规体系又不健全的大背景下产生发展的。“对小产权房，应当区别对待。”郭松海说，对于占用耕地建成的违法住宅开发项目，必须严肃查处、清理，该拆的拆，该停的停。
而农村宅基地、建设用地开发的住房，郭松海的建议是“经合法程序，将其纳入住房社会保障体系之中”。郭松海认为，对大量此类住房进行拆毁，不仅社会成本高，还造成了资源的巨大浪费，因此可以经合法程序将其转为保障性住房，这样不但可以扩大城镇经济适用房、限价房的市场供应，还能起到平抑城市商品房价格的作用。
全国政协委员、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明认为，小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，由于小产权房不需缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金，由村集体牵头开发，也省去了开发商，而建筑商就是当地农民，最终成就了小产权房市场价格低廉的决定性因素。
蔡继明说，解决小产权房问题，要建立统一的城乡建设用地市场，要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。
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