反哺教育的美国房产税

　　■另眼看美国

　　美国的房子是永久产权。新泽西是美国房子最贵的州之一，可是一百万美金也能买个宫殿似的豪宅，坐拥几亩地的私家花园、私家车道，甚至私家小湖。按理说，祖上阔过一回，买上一套这样的房子，就可以父传子、子传孙地世代为业了。

　　按照美国法律，继承100万美金之内的房产无需交遗产税。倘若房产超过100万美金，遗产税最高税额高达55%，除此之外还要缴纳个人所得税，一下子就能拿走房产的大半甚至70%。本着“先课税再分配”的原则，继承人得先交现金遗产税，才能取得房产所有权。如果要继承一座价值千万美金的庄园，先得掏550万现金来付清税款，才能谈继承问题。若子孙没这笔钱，六个月的缓期内也没筹到钱，只能考虑将庄园捐赠逃避沉重的遗产税。但是，即使在免税额度内，倘若子孙稍有不肖成了中产或穷人，即使不交继承税得到这份遗产也付不起年年交纳的房产税。哪怕不雇园丁照料花园，冬天采暖、夏天空调钱不算，光房产税就吃不消。百万美金的房子，一年房产税3万美金以上。普通工薪阶层家庭年收入也就6万到10万美金，很难付得起。

　　房产税是房主的沉重负担，但也是维系整个社区高品质生活的保证。美国房产税绝对不能挪以他用，每一分钱都要用于改善社区环境、设施和当地中小学教育，取之于民，用之于民。被从房主这里拿走的钱，都以社区福利形式还了回来，受益者还是当地的房主。

　　美国房产税分为郡税、城市税和学区税。其中学区税是公共教育开支的重要来源。美国的社区中小学公共教育完全免费，学校基础建设、师资、教学设备、接送学童上下学的校车、乃至任意取用的纸张铅笔，都是羊毛出在羊身上，由房产税出钱。只要父母备齐水电费缴纳单等居住证明，公立学校无权拒绝所在社区内的任何学童。好学区请得起最贵的老师，用得起最先进的设备，开展的活动多，给学生发挥的机会也多。在好学区里，若是学生有学习障碍或与人相处的障碍(比如好斗或自闭)，学校还要掏钱请助教，一对一紧跟其后。倘若所在学区不好，就只能去读昂贵的私立中学，反而得不偿失。想上好学校，就得买贵的房子，房产因为学区好也能保值;蓝带学区通常房子价格都比别的区域高出一截，房产税比例也高。与纽约一水之隔的泽西市房产税为4.125%;普林斯顿地区因为集中了非常好的中小学和大学，房产税年年攀升几个百分点，但买房的人还是趋之若鹜。而在某些学区不好的地区，如全美犯罪率第二高的城市Camden，房产税最低能到1.5%左右。新泽西首府“历史名城”特灵顿，因环境不好，非洲裔人口集中，居民收入偏低，所以房产税低廉、房子价格偏低。

　　美国去年的贫困线是个人年收入低于1.1万美元，或四口之家年收入低于2.23万美元。穷人收入低，但他们可以少交甚至不交税，可享受免费医疗、培训，可领食物券，并且可以低价购买或租赁政府提供的低收入者住房。这样的房子，凭低收入证明才有资格购买或租赁，一般为市场价格的30%-60%。美国政府的房产开发计划中，尽量将低收入者住房与普通民宅放置在一个社区甚至楼宇内。在纽约城，从同一栋两居室高层公寓走出来的，可能既有每月付三千租金的白领，也有每月付600美金的低收入者。为低收入者设计的独立屋，也可能与价值五六十万的大房子毗邻。他们的子女，上同一间学校，坐同一部校车。穷人没有财力，也没有精力去为学区纠葛。

　　最在意学区的是美国的中产阶级。他们还没富到送子女去读私立学校，更害怕子女在不好的学区里学坏，宁肯多掏钱也要买好学区的房子，送子女上好公校。2010年新泽西的房产均值达到26万，房产税均值是7045美元。我的朋友艾琳在2005年买了一套2600平方尺(约250平米)的房子，当时市值36万美金，是他们当时家庭年收入的3倍。她所在的学区中等偏上，房产税也不算太离谱，每年一万美金左右。现在房产市场悲观情绪弥漫，学区不太好的地区房子滞销严重。新州中部的差学区，一栋三卧室、一浴室、半亩地花园、保养还不错的独立屋，从12万直接降到7万，在网页上足足挂了一年多，还是没人买。学区不仅能改变房子的身价，也能改变房子的市场需求度。房产税支撑了优质公立教育，而好学区又使得房产坚挺保值。

　　经济学家对美国房产税的态度势如冰炭，主要的批评集中在“中低收入者是主要的房产税纳税人”;而支持者则认为，房产税有利于抑制房产投机和房市泡沫，能够增加房地产业的内在稳定性，并且控制财富过度集中。美国因次贷危机而成为全球房市的反面教材，但反哺社区、滋养基础教育的房产税，却是一个榜样。

　　作者简介：

　　任双霞，山东广饶人，山东大学文学博士，2008年到日本留学，2010 年到美国，现在美国新泽西州工作，热爱阅读，积极入世。近几年以草根山东和中国传统反观美国，特别关注美国民生、文化以及民俗。