“失宠”还是“回归”：房地产的新常态革命

　　在经历限购取消、限贷松绑、公积金贷款调整和央行降息之后，中国房地产市场仍然处于既不疯牛也不崩盘的状态，这是行业失宠，还是住宅本质的回归?

　　空置海景房的养老救赎

　　76岁的张丽英已经在乳山银滩的福星温泉养生公寓度过了两个春节，眼看第三个春节将至，她笃定的告诉在济南工作的女儿：“还在这边过。”

　　两年前，在济南住了一辈子的张丽英心脏病突发，医生建议可以到海边休养。随后张丽英到乳山避暑，她发现，这里的风和海都令病情缓解，于是决定留下来养老。再三考虑，张丽英没有投资海景房，而是住进养老公寓。

　　福星温泉的负责人高永祥告诉记者，通过与滨海新区及海景房业主三方合作，其从业主手中返租了两幢小高层住宅楼，通过添置养老设施和环境改造用作养老公寓。目前已运营数年，高峰期人数可达300多人。

　　据了解，乳山市是胶东地区海景房开发较早的临海县市。早期购房者大多来自京津冀晋以及内蒙古等地的先富阶层，购房目的多为度假。此前乳山市并未实现全域城市化，海景房周边取暖等基础设施不够完善，因此海景房出售率不低，但空置率较高。

　　“近年我们通过引导房地产企业采取房屋返租、规划调整、与外合作等方式，统一配套健康养生养老设施，对房产进行二次开发。”据乳山市滨海新区管委会主任王祥芹介绍，当地引导房地产开发企业向新建项目置入养生养老元素，完善家政服务、护理机构、医疗中心、配餐中心等相关养老服务功能设施，“预计3年内，专业养生养老机构将达10家，总床位突破1万张，大批空置海景房转型养老地产”。

　　“鉴于海景房市场低迷和大量空置房的存在，这种转型极具救赎意味，且贵在坚持。”一直关注胶东海景房市场的烟台大学管理学院副教授王丰国指出，国内房地产市场周期性波动，一旦市场转暖，如果不坚持，转型养老产业这种“临时抱佛脚”式的权宜之计被一举放弃，胶东地区海景房的开发将重回以往无序状态。

　　不“疯牛”也不“崩盘”

　　2014年，全国楼市步入深度调整期，库存高企、需求回升乏力之下，房地产业增速明显放缓。以济南为例，虽然12月以新房日均成交479套的速度攀升，截止到12月16日新房成交已高达7660套，其中住宅成交5750套，但济南楼市仍难言乐观，用山东大学房地产研究中心主任李铁岗的话说就是“只是迈出了一小步”。

　　据最新统计，截止到12月16日，济南市商品房可售套数为19.55万套，比10月31日统计的数据18.96万套新增5900多套。若按照济南商品房成交最好月份12月份估算，以日均成交479套来计算，消化完目前19.55万套的库存最乐观的估计约需要13.6个月，这还不包括新递增的房源。

　　青岛也面临类似问题。在经历限购取消、限贷松绑、公积金贷款调整和央行降息之后，11月青岛住宅均价为9343元/平方米，环比微涨0.07个百分点;降息后一周青岛二手房住宅挂牌均价每平方米上涨了9元，这或许是在新政的轮番刺激下楼市回暖的唯一表现。

　　对于买房者来讲，房地产之于他们更多回归住宅本质。对于房地产开发商来说，这种市场状况反而是真正的“常态”。

　　“2006年以前做房产开发，首先买对地，设计好，定价合理，还得会吆喝，房子才能卖出去。但之后，特别是2008年4季度以后，房地产进入‘疯牛’状态，卖房子就像卖白菜一样。”从业三十年，万达集团董事长王健林认为2014年的行业态势才是正常和可持续的。他认为中国房地产既不会疯牛也不会崩盘，甚至还有个大利好，“我国城镇化率水平只有52%多一点，房地产仍有发展空间”。

　　一座楼房的智慧畅想

　　“中国经济进入新常态，房地产市场也进入了新常态。”在中国房地产业协会名誉副会长朱中一看来，居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代已经过去，居民理性消费、企业理性开发和产品质量进一步提升的时代正在并已经到来。

　　朱中一认为，房地产行业的变化实际是新常态的注脚之一。比如，保障房问题涉及“稳增长”和“惠民生”;旅游地产、养老地产等新业态涉及“调结构”;房地产库存消化涉及“防风险”;通过信息化、智能化来推进建筑行业的现代化涉及“转方式”。

　　实际上，房地产的新常态革命已悄然启幕。

　　根据正在编制的《济南市旧城更新专项规划》，济南市确定81个旧城更新和棚户区改造项目，申报省棚改计划2379套。保障性住房的规划许可建设用地面积较去年下半年增长246.89%。其中，官扎营等11个项目9226套安置房正加紧施工，万盛等6个项目5723套安置房已按计划开工建设。

　　另一方面，有关建筑的现代化和智能化探索正在进行。或许我们可以畅想一下：楼宇建材环保安全，布局舒适便利，整座建筑的安防、监控、门禁和其他智能管理化系统完整成熟，家门口的摄像头可以自动识别主人身份。一只手机能遥控家中的灯光、温度和空气洁净度。冰箱可以根据储藏的食材制定营养菜谱，并传送给微波炉、电磁炉，后者则给出烹饪步骤。睡前进入卫生间，浴缸中已注满温水和沐浴用品，泡泡浴使人解除工作疲惫。这就是未来智能家居的部分真实写照，完全是主动为人们服务，具有思考和记忆用户习惯的能力，并根据这些数据制定最适宜的场景模式。