小清河点燃北部地产
短短半年时间内，持续改造中的小清河片区受到众多知名地产商的青睐，周边土地价格上涨１５％。随着二期改造工程的深入，水韵溢彩、青桐伴雨、朴榆寻幽、芦荻野趣的生活也许会在生活中呈现。而更为深远的影响则是，济南房地产市场最后一块“价值洼地”将实现异军突起，济南北部地产将迎来新的发展机遇。
“尚品”占了“清河”的光
尽管新政之下，楼市遭遇了前所未有的压制，一线城市成交量大幅下跌，价格也开始出现松动，但作为二线城市的济南，楼市似乎仍然坚挺。４月２５日，在尚品清河售楼处，近三百名购房者为了成为意向客户排队到深夜。
据了解，意向客户入会将不收取任何费用，会员可享受购房优惠和优先选房权，并可在第一时间内获得最新的项目信息。但这张会员卡只是确认一个买房资格，房子的价格是多少，什么时候能取得预售许可证，开盘时能享受些什么优惠，都是未知数。
这种情景多多少少打击了望穿秋水等待降价的人们。而一位执着排队的购房者说：“我希望能够体会将来升值的快乐！”
而尚品清河的升值愿景，则来源于小清河改造工程的进行。
从洛口开始沿着清河北路一路东行，很容易生出各种感慨。８７０多年前，南宋济南知府刘豫率众开凿小清河时不会想到，这条日后流经槐荫区、天桥区、历城区、章丘的河流，将在很长一段时间内承担着济南市排污、防洪的功能，也是这座城市里唯一一条防洪除涝和排污的河道。同样，他也不会想到，一条小清河经历过多次嬗变。
据小清河开发建设投融资管理中心工程处负责人林华介绍，历时两年的小清河综合治理一期工程总投资约三十四亿元，工程西起林家桥，东至济青高速公路，全长１３公里，景观河道治理６公里，河道拓宽治理７公里，建设五柳岛、北湖、黄台等６处景观节点。治理后，小清河９０米宽的水面两侧，还有８０米的植物带，水陆相接形成了１７０米宽、３０多公里长的生态恢复区域。河道按照亲水模式设计，堤岸降低，水位抬高，建设亲水驳岸、亲水平台等，使其和滨河景观带自然相融——无论怎样，这种规划听起来美好的无以复加。
目前小清河综合治理工程二期工程已经开始，据了解，从两年前开始的小清河综合治理一期工程，清挖河底的有害淤泥８８万立方米。如今二期治理中先动工的是济泺路至二环西路段，据知情人介绍，之所以从此处开始动工，是因为西客站工程欲在小清河源头的南岸建立一片新城，“这一段小清河的治理必须考虑与西客站结合，很多细节还要具体商量”。此外，南水北调工程因为要从小清河北岸沿线经过，小清河治理也要考虑与之结合。“争取用２年时间，全面完成工程。”小清河开发建设投融资管理中心副主任宋卫东说，济南市定的任务是２０１２年完成，而他更希望能在２０１１年就把这些工作做完。
周边土地价格上涨１５％
在宋卫东看来，最能说明小清河价值变化的，是环境的改变所带来的经济效益。
“曾经在小清河边上有块地，２０万元一亩地都没人要。近期这里却是培养地王的温床。”２００９年１１月１２日，历城区将军路以西，小清河北路以北的２２４亩华光日化地块，被重汽地产以３９３万元／亩的高价拍得，按２．２的地上容积率计算，楼面地价就已达２６８２元／平方米。而涉及地块的一个村居，仅村民的土地补偿款就高达２亿多元。
小清河变清带来两岸地块价值逐渐由暗变明，由低到高。当然这种价值的发掘也是需要内在自身的变化，外在形式的推动和独具魄力的眼光。２年前，小清河综合治理工程建设开工，前后有数个小清河地块项目被外商跟进，但都或无疾而终，或迟迟不见启动。其中就包括世茂集团投资３００亿改造泺口片区，建立“济南最大的城中村”的项目。但是开发企业对小清河是否能彻底治理存有疑虑，而这也成为招商引资流产难产的主因。然而现在，小清河片区却成为地王“温床”。
２００９年１０月２９日，济南市土地储备交易中心的梁府片区土地拍卖会上，鑫苑置业以１１．３６亿元的高价成功拍得。去年底，由北大资源集团投资开发的尚品·清河奠基开工。这是小清河实施综合治理改造以来第一个进入实质开发的招拍挂项目。该项目占地面积１８５亩，开发面积３０余万平方米，刚好位于小清河河畔即将建设的泺口、北湖、华山、新东站四大城市综合体的泺口片区节点上。
２０１０年３月，北大资源集团又斥巨资接连拿下徐李片区和山师北院地块的综合开发权，计划打造出一个集教育地产、科技地产、健康地产为一体的城市综合体……一时间，一直被地产市场忽视的北部城区，在天时、地利、人和种种利好条件支持下，吸引了大批本土乃至全国知名房地产企业的关注，大牌房企纷纷入驻。
“北部作为传统房价的‘低洼’区，在小清河改造等一系列利好消息带动下，城区价值逐步显现，住宅价格明显攀升。”信立怡高策研部的李臻介绍说，“今后两三年，北部住宅市场会有一个快速发展期，首先供应量会大增，其次，在目前刚性需求占主导的市场形势下，价格必定会稳步提升，预计可升至每平方米６０００元。”
小清河的发展也有瓶颈
“小清河综合治理工程，是对整个济南北部一场颠覆性的改造，带来的利好是难以估量的。”小清河投融资管理中心的一位负责人这样评价。
历史上的小清河曾风景秀丽，物产丰富，航运畅通，具有河海联运、农田灌溉、水产养殖等多种功能，目前的小清河改造当重新赋予它同样的美好。在规划中，小清河将作为京杭运河通航水段及生态区而存在，两岸绿草如茵，河内鹅鸭戏游，往来的盐运船非常繁忙，河上有水闸点缀风景，调节水位。而旧时因闸旁有五棵大柳树而得名的五柳闸则将被建成河心公园。
然而，在华山镇居民陈莎看来，“颠覆性”这个词语过于文绉绉，根据规划，华山片区的大致范围为西到二环东路、北到济青高速、南到小清河之间的三角区域，总占地面积为１５平方公里，其中大约一半要建华山水景园。水景园将具备生态、旅游、居住、文化、环保、绿化、防洪、排涝等多项功能，和白云湖、美里湖等湿地一样，华山水景园将成为济南市最大的生态湿地之一。但是，陈莎则更希望改造能够切实并且迅速的蔓延到自己生活中来。
“从婆婆嫁过来的时候就说村子要占着，但今年我的儿子都三岁了。”六年前，陈莎与丈夫在家门口开起烧烤店，背后是郁郁葱葱的华山，前面则是一片鱼塘，颇具传说中的风水优势。即使收入不菲，陈莎却仍然盼望着自己的村子能被“占着”，似乎这是最有可能改变生活的方式。
不仅如此，华山镇的居民掌握着华山片区的开发规划中的大部分信息，陈莎甚至盼望着能够坐船去大明湖游玩——这曾经在《老残游记》和民国照片中出现的场景却被如今的人们迫切盼望着。陈莎所在的华山镇还没有开发商入驻，所以这里宽房大屋居多却没有楼盘，“改造”无疑给他们带来了忐忑的希望。
“这个区域城市配套在发展，功能在提升，尤其是小清河的能量，其空间提升极其之大，甚至可以把整个城市提升到一个高度。”易居中国上海克而瑞信息有限公司济南机构总经理孙大海说：“因此这片区域的产业规划一定要和小清河结合，小清河的核心元素不仅仅是改造、建设的问题，回归到济南的文化和精髓的角度来说，济南的城市灵魂是水，我们的水资源是最丰富的，原来都没有利用好。小清河是一个非常重要的启示，从趵突泉的复涌到小清河的改造，引入产业布局的时候也必须要考虑小清河对周边环境的影响以及配套的影响，这是一个非常重要的因素。”
据相关专家介绍，小清河综合治理为产业升级和经济发展模式的转变，打下了良好的生态环境基础。经济发展和城市化发展都对水资源的开发利用，提出了越来越高的要求。小清河的治理，保护了水资源，缓解了水资源供需矛盾，确保了水资源质量和生态平衡对经济的支撑作用；而良好的生态环境提升了城市的品位，有利于改善投资环境，使更多的投资者到济南投资兴业，增添经济活力；再者，有利于以后建设小清河航道。如果小清河与京杭大运河及渤海航道相连，年运输能力可达２０００万吨，钢材、煤炭、海沙、海盐等物资，都可以水运各地，而水运费只相当于铁路运费的３５％。“但是，怎么保持小清河的‘清’，还是值得注意的问题。”
■相关链接
滨河新区地产项目一览
重汽集团
翡翠清河项目所在地是城市规划九大片区之一的农科院片区，距济南城市中心大明湖直线距离约５公里，距北面的华山约２公里，属于城市次中心位置，外部交通便捷，周边配套设施完善，是较理想的城市型居住用地。
北大资源
尚品清河位于天桥区泺口商圈附近泺安路以南，济泺路以西，太平洋小区以东。总建筑面积约３０万平米。由１２栋高层和８栋电梯多层洋房组成。户型面积集中在８５－１８０平米之间，人性化户型设计方正实用。欧式新古典主义风格，建筑立面色彩简洁，线条清晰。建成后，将成为洛口片区标志性高尚住宅小区。
天鸿地产
作为滨河新区重点项目，天鸿济南万象新天的亮相让人们颇为关注。济南万象新天项目位于济南市城区东部，紧邻未来建设的新东站，与奥体文博政务区、高新区南北方向一字排开，是滨河新区第一块成交土地和第一个启动的大盘项目，总体规模逾２００万平米。
鑫苑置业
２００９年１０月２９日，鑫苑置业将天桥区小清河以南、水屯北路以北、历山北路以西、东泺河以东的３００多亩梁府片区地块一举收归囊中，据鑫苑置业负责人介绍，鑫苑名家项目是一个定位于大众化需求的综合性大盘，希望能为北部居民营造居住家园。
相关阅读:
|