房地产的“互联网+”新猜想

　　“房地产+互联网”的概念再次刷屏朋友圈。短短数日，从正荣携手小米，到华远牵手奇虎360，再到方兴求婚腾讯和远洋联姻京东，房企和互联网公司正互相掀起一轮又一轮“表白”狂潮。

　　高速增长的楼市“黄金时代”已渐行渐远，利润下滑、库存高涨成为新常态，摆在房企眼前的是更加严酷的生存环境。房地产与互联网两者如何成功融合激起化学反应?房地产商如何从提供房子延伸到提供各种生活需求，以形成“房地产+”?

　　“规模”到“同业”竞争

　　过去十年，规模几乎是衡量房企的唯一标准，从“百亿俱乐部”到“千亿俱乐部”，新成员如彗星般涌现。

　　彼时，还是供不应求的市场格局，大部分房企在拿地后，几乎无需在产品上下多大功夫，只待房价上涨周期来临，便可获得丰厚利润。但随着楼市步入调整期，房企“躺着”赚钱的时代也一去不复返，昔日规模化的粗放式增长模式也变得难以为继。

　　据中原地产数据，截至目前已公布前4月销售业绩的25家房企，合计销售金额达到3172.59亿元，同比下降了6.8%，其中13家出现下滑，还有两家持平。

　　业绩降温的同时，土地价格却依旧一路飘红。据国家统计局的数据，2014年，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.0%，土地成交价款则增长1.0%。

　　这意味着不断挤压房企的利润率，据测算机构统计的96家上市房企，其2014年的平均净资产收益率为-3.53%，相比之下，2013年全部130家A股上市房企的平均净资产收益率为9.79%。

　　在转型中的市场阵痛期，利润率下滑恐不可避免。中原地产首席分析师张大伟分析称，随着降息的刺激，市场有望逐步升温，但随着土地价格上涨，房企利润率越来越低的趋势，已经难以改变。

　　“在下半场，如果房企继续规模化增长的模式，不仅会导致更多的库存产生，造成更大去化压力。对于房企自身来讲，也将因此而累积更多的运营风险。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，在此环境下，房企谋求转型势在必然。

　　“无论是‘瘦身’、‘抱团’还是‘多元化’，其实都是房企在市场供求关系逆转后在求生欲望下求变的表现，说明房企开始真正关注企业的运营管理和市场需求。”博势智库秘书长成立博士称。

　　随着互联网时代的到来，加上政策层面上的支持，“互联网+房地产”也成了许多房企的突围新路。

　　拥抱“互联网+”

　　作为寓意“我爱你”的浪漫节日，5月20日迎来了两对“互联网+房地产”结合体的新婚之喜：360 和华远地产宣布将联手打造智慧社区，而方兴地产与腾讯宣布共同探索“智慧家”。

　　一个是30年高端物业开发经验的老牌房企，而另一个是国内最大的互联网安全公司，华远地产和360正计划进军智能家居领域，面向全国推广“1+N”附加服务体系。

　　“华远与360合作还在探索中，但不限于智能家居等硬件方面的合作。” 华远地产董事长孙誉晏表示，双方还将展开为购房者提供线上APP等软性需求服务的深度合作，其涉及大数据、云服务等领域的研发，这将成为华远地产多元化业务的成果。

　　据孙誉晏透露，若华远地产与360 的合作成功，任志强、华远地产与360三方将组建基金公司，开展建设智能家居、智慧社区的投融资业务。

　　如果说华远和360是基于硬件设备方面的“互联网+”合作，那方兴与腾讯则是基于合作建立社区服务O2O平台的“互联网+”。双方表示，将探索“2+X智慧家”的智慧住区建设，未来方兴旗下社区将全方面融入腾讯旗下包括QQ、微信、游戏等系列网络产品与技术。

　　据了解，方兴将与腾讯组成创新事业群团队，以亦庄区域一未开发地块为试点，打造方兴的智慧住区产品。

　　方兴地产总裁李从瑞表示：“新常态下，传统规模化粗犷发展模式难以为继，以互联网平台为基础，利用信息通信技术与各行业跨界融合，将成为未来的发展趋势。”

　　事实上，“互联网+地产”的案例并不止于此。此前，景瑞与you+，正荣集团和小米，中国奥园与腾讯先后宣布合作。而日前，远洋宣布牵手京东金融开启房产众筹“金融+”计划。另外，如方兴和淘宝合作的“光盘节”、“上帝淘金季”，以及“保利是个P”，到碧桂园“不扯蛋，周一见”等好多互联网思维的运用。对于房企来讲，牵手互联网除了要提高品牌的影响力，更是解决“去库存，保增长”的现实问题。

　　“类似华远地产等房企引入互联网的思维，倒不是噱头，但是效果如何值得商榷。”房地产评论员严跃进表示，很多时候虽然互联网没有成本，但也不代表就能够带来黏性客户，目前房企应用互联网其实还是在第一阶段，即认为互联网是一个技术，而没有真正搭建平台。

　　“风口”如何回归市场理性

　　“互联网+”的风潮吹到了房地产行业。在被称为最难被互联网改造的传统行业，房企表现出拥抱互联网的充足动力。尤其是在2015年“两会”李克强总理的《政府工作报告》首次引入了“互联网+”概念后，房地产领域“互联网+”概念可谓是插上了飞翔的翅膀。腾讯、百度、阿里、小米、优步，互联网巨头们一下子成了香饽饽，无论是大型房企还是中等规模房企，都将与互联网企业联手视为企业未来重要战略。

　　房企如此密集地扎堆，却有些“醉翁之意不在酒”。通过对股市中地产股的研究，易居中国执行总裁丁祖昱发现，今年来涨幅排名前十的地产股主要包括以下几种类型：跨界、金融、健康、互联网、国资改革、重组，这些股市中的“风口”同样也适用于地产股。在其看来，各个房企之所以热衷和大牌互联网公司合作，急急地插上“互联网+”的标签，其实更多的是为了获得资本市场的青睐。

　　张宏伟则表示，“互联网+房地产”的企业出路无非有三：一者，通过扩大所在市场的份额，赢得更多的客户入口，增强客户黏性，由此获风投青睐或将平台出售，获取收益;二者，通过扩大所在市场的份额，赢得风投支持，最终实现IPO，扩大业务规模，获持续增长机会;三者，通过自建和合作构建线下平台，依托线下平台，实现O2O完美结合，实现服务效率提高与增值服务的延伸。

　　“未来2-3年时间，是检验这些“互联网+房地产”企业模式成功与否的关键。”张宏伟说，当“互联网+”概念过了这两年的风口，市场将回归理性，企业的好与坏很容易浮出水面，届时“互联网+房地产”企业大洗牌的阶段也就会来临。

　　“房地产+”：未来房地产商的转型趋势

　　“互联网+”的加号背后，有诸多可以值得探索和付诸行动的利益点，延伸到房地产行业亦如此。“房地产+”的概念，就是要解决更多与房子相关的产业链的融合，从让“居者有其屋”到“居者优其屋”有效转化。

　　在当前的行业语境下，降低成本、提升利润成为了各大房企未来的核心。过去通过高额投资拿地、坐等资产增值的“重资产”模式，正给房企带来沉重的资金和运营压力。“转型升级”已逐渐成为地产圈的高频词汇。

　　告别“野蛮生长”之后，瘦身、抱团、多元化成为房企转型普遍采用的三大招数。这几个月以来，万科、雅居乐、合生创展、恒大等多家房企不约而同优化组织管理架构，裁员已演变成房企“轻装上阵”的生存之道。

　　除了互联网，金融也成为新形势下房企的战略要点。热词“互联网+”下，房企的金融嗅觉也正渐渐被激活。清明假期前夜，泛海控股以现金收购泛海系旗下民生证券73%的股权，正式涉足证券、信托、保险三大业务领域，剑指外界羡慕不已的“全金融牌照”。几乎是同时期，嫁接了互联网金融和房地产三大要素的“地产宝”平台面市，它身后站着的是绿地、阿里巴巴、中国平安等大鳄。

　　潮涌般而来的尝鲜者们，如何在这场贴身肉搏中漂亮翻身?

　　诸多房企正从“地产+X产业”的模式中寻找更多的跨界投资机会，恒大、万达、绿地都先后上演着跨界传奇，但在更高收益、更大空间的诱惑下，并不是所有房企都能向副业要到高利润。面对未知的风险和能力的挑战，企业投资眼光和转型能力很受考验。

　　“适者生存”的道理，用在房企身上再贴切不过。未来房企的生存空间在于，谁能提供给业主更多生活服务，谁就能走得更为长远。房企角色，也将从提供房子延伸到提供各种生活需求，这就是未来的“房地产+”。

　　(文据《时代周报》等)