李铁岗：“开水烫青蛙”也是好现象

　　楼市新政满月之际，济南楼市终于出现了“量价齐跌”的现象。在这个节点上，《齐鲁周刊》记者就济南楼市风向等相关问题采访了山东大学经济学院副院长、山东大学房地产研究中心主任李铁岗。

缓慢增长便等同于降价

　　《齐鲁周刊》：五月底，济南楼市量价齐跌的消息满天飞，您怎么看待这个问题？

　　李铁岗：很简单，之前楼市新政的效果已经初步显现。

　　《齐鲁周刊》：有这样一个观点，“温水煮青蛙”，青蛙们未必跳起来。但楼市暴涨恰恰是“开水烫青蛙”，舆论不乱才反常。您怎么看？

　　李铁岗：我觉得，蹦得越高，越说明新政有效果。也许人们担心更多的是新政的效果不明显，甚至会出现反作用力，但是我们也不要太苛刻。任何一种发展或者调节的路线都是上行至一定阶段后开始回落，这种趋势不可避免。我们要做的不是看舆论如何，而是要预测其上行的时段和趋势，并及时有效的进行调控，以确保这种效果能够持续下去。

　　《齐鲁周刊》：无论是购房者还是开发商，似乎都在观望。购房者更希望房价能够在调控中回调。

　　李铁岗：我们宏观调控的目标是什么？是遏制房地产市场过快发展。

　　中国房地产目前的状况是其增长速度与比例远远超过物价水平及国民收入增长等宏观指标，政府希望能够通过作为来改变这种脱节状态。

　　同样，任何因素的涨与跌都是相对概念。就目前情况看来，房价不增长就算得上是下降了。还是那句话，不要苛求新政。

　　当然，我们也有这样一部分居民，收入不稳定，增长速度慢，似乎永远赶不上房价升高的脚步。那么我也希望能有这样一部分房屋，是特意给他们准备的。

莫要苛求廉租房

　　《齐鲁周刊》：济南市现在正在大力发展的廉租房不就是属于您说的这部分房子？但人们似乎有诸多不满意之处。

　　李铁岗：房屋的供给与需求中包括了两部分，一部分是租赁需求，一部分是购买需求。目前，商业性租赁范围广但是价格高，廉租房价格则实惠许多。只是，与这种实惠相适应的是地段的偏僻和环境的嘈杂，甚至还可能有户型的不合理。所以说，在消费的过程中需要双方的相互理解。

　　目前看来，大力发展廉租房是一种过渡性举措。有时候，国民经济发展中，效率和公平暂时难以兼顾，我们更希望能够尽可能建造比较方便的廉租房，照顾到这一部分群体。

　　《齐鲁周刊》：近一阶段，尚品清河与万象新天等小清河片区的楼盘受到热捧。您如何看待这一片区？有观点认为这些地方反而不会受到新政的影响？

　　李铁岗：不受影响不太可能，目前看来市区的中高端住宅受影响较大，许多投资性需求被压制住了。那么其他地区的刚性需求也许就会向这些地方转移，怎会不受影响呢？只能说是轻重缓急之分。

　　《齐鲁周刊》：您最看好哪个地区？

　　李铁岗：之前曾经说过，每个地区都有各自的优势，东部能够发展文化产业，西部则更注重物流，南部可以休闲娱乐，北面侧重商贸。

　　但是我认为，地段并无好坏优劣之分。有时候，好地段也许就是被充分利用了的坏地段，谁想到东部大片偏僻的土地能够变身为广受关注的奥体中心？反之亦然！我们希望每一块地都能物尽其用。

　　《齐鲁周刊》：请您简单预测一下下半年走向。

　　李铁岗：平稳而缓慢的增长，而且，大多是保值性增长。

■延伸阅读

楼市是否“假摔”，一个月后见分晓

　　尽管统计数据显示济南楼市首度出现量价齐跌，但据记者调查了解，绝大多数楼盘与４月份相比，均价基本持平，甚至还略有上涨，因而，“量价齐跌”现象也被一部分房产人士解读为“假摔”。

　　一些舆论就此分析，开发商不愿意降价的原因是因为开发商手持的资金充裕，资金链压力不大。其实，开发商之所以不愿意降价，真实原因并非手持的资金充裕没有资金压力，而主要在于房价上涨不会下降的预期。他们认为政府不会下狠心调控房地产，不会真正打压房价使房价下降，此轮调控依然不会见效。

　　事实上，目前基于种种迹象和逻辑分析来看，这一轮房地产调控肯定还将继续，甚至还将继续深化。其理由非常简单，且不说是否真的会开征物业税或房产税这种准物业税，但将来肯定会加息，打击囤积闲置土地的政策将进一步从严执行，还将强化地方政府落实中央政府的调控政策，因此说，在短短一个月之后，调控不可能就此转向，政策不可能就此松动，相反还可能变得更严厉。

　　这样来看，目前这种开发商坚挺不降价的局面，可能会维持到半年度宏观经济数据出来前后即６－７月左右。这是因为，即便有多种因素约束，但一般来说，在半年度宏观经济数据出来前后，央行应该加息。一旦加息，房价预期肯定会再受重力打击，多数开发商则会放弃观望，会改变房价在阶段性时间内不会上涨而将下降的预期。

　　到时，一旦开发商确认政府将会下决心继续调控房地产，建立起房价肯定下降的预期，放弃观望，那么，不管资金是否充裕，多数开发商就不会再选择坚挺不降价，而会纷纷采取包括直接降价等办法促进销售。