李铁岗：一座高楼的城市使命

　　第一高楼似乎是济南商业地产新阶段的标志事件。这座高楼在城市居民的生活中扮演着什么样的角色？大牌地产商的集中式进驻又将如何影响济南商业地产的格局？近日，本刊就此采访了山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授。

２６０米是一个跳跃性高度

　　《齐鲁周刊》：最近，绿地集团的济南第一高楼项目很受关注，绿地也有意打造济南的新地标，这样一座２６０米的高楼在济南城是不是显得有点超前？

　　李铁岗：高楼是土地集约利用的有效方式，城市的土地资源不足时，建筑便很自然的向高空发展，所以高楼的数量往往是地区发展程度的衡量标准之一。而绿地的项目既然被称作是“第一高楼”，它无疑是超前的。目前看来，济南还没有超过百米的楼，２６０米是一个跳跃式的高度。

　　《齐鲁周刊》：您觉得高楼在市民生活中扮演着什么样的角色？

　　李铁岗：高楼往往给人们一种心理期许，出于积极向上的态度，人们向往高楼，而高楼给人们的生活提供了某些场景。国际大厦的楼顶可能出现金刚和蜘蛛侠，双子塔也许会成为恐怖袭击的目标，１０１大厦在新年时一成不变的上演着烟火狂欢。现在，迪拜塔成为新一届的世界第一高，人们期待着它能带来的欣喜。

　　但是，人们的态度不同，生活方式迥异，高楼的使命也就不同。有人喜欢生活在纽约的摩天楼群间，在玻璃的反射中欣赏天之一角，也有人喜欢在台北仅有的高楼上挈妇将雏，寻找自家养着信鸽的楼顶。我们只能说，若这座楼能够适应城市未来十年的发展，也就算得上相对适用。

新地标的济南元素

　　《齐鲁周刊》：绿地的项目在普利门附近，位属泉城路商圈，而且靠近恒隆广场等商业地产项目，这种布局是否过于集中？

　　李铁岗：商圈本来就有一种集聚效应，同类型的商品集中在某地区更易形成规模，也就让人们形成购买习惯。这种集聚的商圈可大可小，济南北园家居聚集，济南人有意识到那里去买家具、地板，临沂地区则因本地小商品销售的发达吸引全国的买家。同样，义乌也显现出典型的集聚效应。

　　另外，人们往往根据地理位置、活动方式等不同的对象来定义商圈，而同一个商圈之中的不同项目应该是相互配合的。当然，商圈的集聚也是有一定限度的，这就需要精确的计算了。

　　《齐鲁周刊》：在商业地产不断发展，形成新的城市地标，甚至新商圈时，开发商应该注意什么问题？

　　李铁岗：跟本地元素，包括城市文化和底蕴的融合！一座建筑的设计与周边其他建筑协调，那么高低大小往往无所谓，还有可能形成错落有致的城市景观。

　　我们说过的绿地项目靠近趵突泉、五龙潭等泉群，附近还有大明湖等老城区特色建筑，所以，它如何避免突兀，如何与周围环境相协调，都是值得我们期待的原因。

　　同样，在所有的地产项目中，无论是住宅还是商业，开发商如何在设计中挖掘济南元素，将是他们的主攻课题。

我们需要城市综合体

　　《齐鲁周刊》：您怎样看待济南四方的地产价值？济南商业地产的未来走势又将如何？

　　李铁岗：每个方向都应该根据自己的特点打造商业地产。北面依托泺口，可以走商贸地产的路线，西面则以物流取胜。东部地区将会是文化政治中心，那么写字楼也许会受到追捧。最重要的是要根据地区的城市定位来规划。

　　而商业地产在发展的初级阶段可能以商场的改造为主，随着城市化的进程加快，则会向打造城市服务综合体的方向发展，这些将直接影响到人们的生活方式和消费观念，是很值得期待的未来场景。