虎年济南楼市三人谈

　　“假期白上了三天班，一套房也没卖，看得人都很少。”济南东部某楼盘的售楼小姐魏女士向朋友如此抱怨。如今已过春节假期，有数据统计，济南楼市仅成交１０套房，上班之后楼市低迷状态还将延续。

    岁末年初，政府相继推出一系列房产政策，使得房地产行业走向越来越惹人眼球。“牛”了一年的济南楼市是“虎威犹存”，还是“骑虎难下”？在宏观政策未发生根本性变化情况下，虎年楼市走向依旧是个问号。近日，本刊记者就此对三位地产行业的专家进行了采访。

山东经济学院房地产研究所所长郭松海——

济南房价不可能大幅上涨

　　２００９年，济南房地产走了个大牛市，有些项目在几个月内上涨３０％－４０％，大多数业内人士认为这是所谓“刚性需求”的作用，郭松海也不例外，他称去年结婚的年轻人多，婚房需求自然大。而且，城市棚户区改造使房子需求量增多，外来投资者要落户济南也得买房。再是改善性住房需求，促使了房价上涨。郭松海承认，依靠工资买房的工薪阶层已力不从心，但房价预期似乎还要涨，很可能透支人们未来十几年的购买力。

　　“去年济南频出地王，房企拿地成本、生产成本上涨，理论上房价应随之增加。”郭松海告诉记者，去年底宏观调控组合拳遏制房价过快增长，预期的财税政策、现实的货币政策，对过度需求也有抑制。由此看，房价像去年下半年一样大幅上扬是不太可能了。

　　“当然，对于房价，还有太多的不确定因素，比如未来的土地政策、结构调整措施，乃至济南上千万小产权房的处置等因素，都会影响到房价涨跌。”２００９年格林小镇等小产权房被拆除曾经引起轰动，目前存在的许多小产权房社区完善，而且也存在了多年，但他们仍然小心翼翼的关注着国家相关政策。郭松海认为符合城市规划、土地规划要求的，特别是居住了多年的小区，考虑到历史原因，最好能够补办转正手续。

济南市房地产评论人赵鲁梁——

购房者不妨享受一下楼市泡沫

　　《齐鲁周刊》：２００９年下半年，济南商业地产发展劲头十足，绿城要做第一高楼，万达打出了“如果没有万达，世界又该如何看待济南”的旗号，其他商业广场也逐渐为人们所关注。这种商业地产的快速发展，会不会影响到济南的住宅价格？

　　赵鲁梁：商业地产是中国地产业下一个发展方向，是规律，现在才刚刚起步，未来发展空间会很大，对济南来说更是这样。整个中国现在的人均商业比例达不到国外平均的三分之一。因此，有好多地产公司专业做商业地产，不做住宅。商业和住宅这是两条线，当然有好多交叉的地方，但严格起来还是两码事。说到影响，主要是资金的流向，一方面是开发企业的资金，另一方面是投资者的资金。

　　当前一段时间内，济南商业地产与普通住宅商品房都会大力发展，也许商业地产后期会加大力度并最终会超越住宅，届时还有旅游等其他地产加入进来，济南房地产市场会更热闹。

　　《齐鲁周刊》：能否预测一下２０１０年济南的房价走势？

　　赵鲁梁：在我看来，２００９年济南的房价走势基本是前半年观望为主，并小幅上扬，下半年则有明显增长。２０１０年的市场环境和条件都发生了根本性扭转，在前年的大幅上涨基础上调整震荡就不错了。当然，也不排除会出现短时间的小幅度回调。

　　《齐鲁周刊》：您之前曾经撰文表示，是泡沫造就了这个新时代，如何理解？

　　赵鲁梁：旧时代没有次贷危机，没有疯狂的金融衍生品，没有几百上千亿的美元像幽灵一样流动。经济学家金岩石说过，泡沫是一种新的财富形态，现代人要善于经营。泡沫预期时，有心的人们就要重新审视我们面临的高房价时代的泡沫现实，以及思考如何与泡沫共舞，如何去享受泡沫。

　　《齐鲁周刊》：但大家普遍认为，房价呈现出泡沫是不正常的，您怎么看？

　　赵鲁梁：全世界人民都这样认为。房价真正回头寻找过价值吗？什么人可以确定在短期内能够让房价恰当反映房产价值？不是不好办，是根本办不到。这时考验人的就是是否应该顺应时势，是否应该坚定与时代同步，并踩准节拍，否则可能被淘汰。

　　《齐鲁周刊》：对于楼市来说，什么推动了其泡沫的上涨？

　　赵鲁梁：是恐惧！在泡沫的形成阶段，只有比较富有的和有刚性需求的人群才买房，而随着房价的增高，原来不具备买房实力的人群陷入对未来的恐慌，从而以“倾家荡产”或“创新”的方式加入楼市。因此，市场上会出现各式各样的新奇现象，比如高价倒卖楼号，合伙买房等。楼市几乎没有做空机制，因此理性的投资人最多也就是观望而已。这样楼市就被多方完全占据，源源不断的资金就可以一次次推高房价。另外一个推动楼市上涨的因素，是卖方的“惜售”行为，具体表现为新楼盘推迟开盘以等待高价，或者二手房卖主在签约前后仍多次涨价等。

　　《齐鲁周刊》：在泡沫时代，购房者应该怎样把握？

　　赵鲁梁：首先要正视泡沫，承认泡沫，不要一味抱怨房价高了，这没用，要用客观和发展的眼光去看经济社会大发展下房价推进和演变的过程。其次，即使大多数人都认为有泡沫，泡沫还是很可能不断膨胀。在奥运年之后的２００９年和２０１０年的中国房产市场，虽然买房是很危险的，但是不买或卖房也不见得多么明智。当然，泡沫化生存也要讲究策略，并不是一味追高就好。要在多种投资中精选性价比高、相对风险低的。买入并不是错误，关键是买入什么和以什么样的价格买入，这就要求购房者自己多比较，多选择。

易居中国华北事业部策划总监吴一 ——

利率上涨不影响人们买房子

    在虎年伊始谈济南的楼市，吴一坦诚地说，这是在敏感时间谈论一个敏感话题，说什么都会有人反驳，“市场瞬息万变，我们所表达的也就是一时一地一人之想。”

    去年底政府一系列遏制房产“组合拳”，给了购房者充分的心理预期，便出现了大规模观望情景，杭州、重庆等地甚至出现了春节楼市零成交量。而在吴一看来，济南是个“钝城”，市场反应不够灵敏，甚至有一定滞后性，春节好行情也不过是饥饿期的补充，成交量和房价走势特点也不明显，房价“已渐渐进入平稳期，不再会大幅蹿升”。但值得注意的是，去年底到今年初，“济南市政府共招拍挂了１３块土地，大于１２０万平方米，这样的集中土地放量，难道不会对房价产生影响？”

　　当然，“这需要一个反应时间，最早也要到下半年才能见分晓。”吴一说，这次土地放量过程中有很多国内知名的大牌房企进入，比如恒大。按照恒大的惯例，从看中土地到开盘往往只用半年时间，如今其九曲片区项目已经对济南南部的楼盘形成竞争力，而且刚刚拍下的唐冶项目也投放到市场上，这势必会对目前价格形成冲击。作为业内人士，吴一建议贷款购房者该买就买，只要觉得性价比合理、自己又满意，就不要犹豫，因为未来房市依然具有不确定性。

　　“现在很多人顾及利率上升等因素，特别是七折贷款利率一旦恢复到足额，购房者认为比现在买房要多花许多钱。”但吴一提醒购房者，利率只是暂时的，下调时会有很多银行自动来为贷款者提供相应的折扣。与之相反，如果房价涨上去的话，却很难再降下来。所以，高利率不影响买房，购房者宁愿错过低利率，也不要错过合适的房价。