期待济南房价下降属自娱自乐

于清  毕业于山东大学汉语言文学专业，躬耕地产近十年，现供职于济南某地产企业，办公、商业、住宅、别墅……操盘面积过百万平米，可谓览遍地产精华，走在革命途中。

　　对于济南楼市，新政策影响如何？

　　首先是遏制了部分投资需求。据济南市场投资客购买住房比例，此类投资客户大约占３０％左右，特别是高端物业投资客比例比较多，如万达公馆、海尔绿城等。购买客户中，能一次性付款的大约占１０％，其中投资客约占一半。因而，新房贷政策下，影响的投资需求约为往常的２０％～２５％。从这个数据估算，刚性需求占据了７０％，因此新房贷政策对楼市整体影响仅占其中的１／４，并不影响主导客户。

　　其次是短期内观望氛围浓厚。有客户会觉得济南房价因新政出台而进入下降通道，这并不现实。２００７年９月２７日，国务院要求二套房首付比例提高到４０％，终于成了压垮楼市的稻草，深圳等地房价的确出现下跌。２００８年初王石抛出楼市拐点论，全国楼市降价声不断；股市也如雪山崩塌，一度跌到１８００点。即使如此，济南开发商虽采取小幅优惠措施增大了广告投入、客户联谊等营销手段，最后房价整体上涨７．２％。２０１０年，济南楼市供应明显不足，在售开发商资金基本盆满钵盈，此时期待房价走入大幅下降通道属于自娱自乐。

　　济南房价与国内等同级别城市比确实偏低，杭州早在２００６年就突破万元，大连、宁波、厦门、南京房价也远高于济南。正如济南资深地产高管王焕新所言：济南房地产正如一个老者，有条不紊地打着太极拳，没有大起也没有大落。何况一套１００平米左右的经济两居房，总价在６０－９０万之间，对投资而言首付提高到５０％也仅仅增加了十几万，门槛不是太高。

　　再次是会进一步造成饥饿供应状况。２００８年房地产受政策打压一度低迷，济南地产商有意控制了开发节奏，以小批量应对市场。因而，２０１０年本来开发量就不大，此轮新政将直接延缓济南地产商的推盘计划，饥饿营销将继续存在。

　　第四是地产商将会做中长期应战准备。二套房首付５０％运用的时间会不会像２００７年９·２７首付４０％二套房政，仅仅运行了一年？９·２７政策实施，恰逢全球经济危机开始。为避免经济卷入危机，２００８年１０月１７日，国务院首次提出降低住房交易税。随后在１２月１７日，对超过２年转让的房屋免缴营业税。至此，９·２７首付４０％二套房政松绑，对申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房居民，可执行首次贷款购买普通自住房优惠政策。于是，房地产市场报复性反弹。

　　此次二套房首付５０％，是在国内经济明确走向上升通道，为避免楼市出现日本式崩盘背景下出台的，仅仅影响了约２５％的客户，因此国务院需观察在此条件下，对中国经济、房价、民生、ＧＤＰ增长影响等各方面反映，如能够实现经济平稳、房价平缓、民愤缓和目标，则二套房首付５０％政策将中长期运用。如此政运行一段时间，对经济影响较大、房价仍高涨不下、不能有效缓解民愤，则会调整。当然，突发事件也会改变现行政策。