住房持有税 穷人下水富人上山

金岩石　国金证券首席经济学家，２００８年加盟国金证券，同时兼任上海交大海外学院金融所所长，北大，清华，中大，浙大，中欧，政法，中南财大等大学ＥＭＢＡ教授。被海内外媒体誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”。
 

　　楼市暴涨，政策调控升级。有媒体传言我说楼价将因此“下跌４０％”，恰恰相反，我认为新出台的政策效果非常有限。楼市已是不得不调控的市场了，而行之有效的政策调控，一是增加供给，二是减少需求。楼市调控可用三招：一是增加商品房土地供给，二是开征住宅持有税，三是提高按揭贷款利率。

　　从法理上讲，中国是不能开征财产税的，因为土地不属业主。但额外的新区开发税可以开征，由于课税对象是住宅持有人，所以也可称为住宅持有税。

　　我在２００４年讲过，房价下跌只是个幻想！既然是城市化推高地价房价，在城市化接近完成阶段房价上涨趋势就会结束，所以美国新区开发税很有借鉴意义。美国一些城区在财产税之外征收的新区开发税，最长的期限是２０年，而未来１５－２０年是中国城市化的狂飙期，在这个阶段开征住宅持有税有类似道理。考虑到中国已有了土地增值税和土地出让金，住宅持有税征收要有期限，再加一些抵扣。

　　中国市场经济特色之一就在于政府有一只“闲不住的手”，市场是一只“看不见的手”，两“手”并用的市场就是双轨制。在楼市中如何体现双轨制？简而言之三句话：政府管公租房，市场管商品房，政府调控商品房市场。一个城市，建两个中心，划两条线，８０％以上居民住宅问题就基本解决了。

　　两个中心的第一个是公租中心，政府建房租给新老市民，有工作的就可以租，无论是农民工还是大学生，一视同仁，按市场租金水平的５０％出租，让城市流动人口有尊严地活着。政府拥有公租房产，可享受未来升值，以低租金经营公租房是合理的；第二个是估值中心，像美国一样职业化管理，每年对该城市全部房产出具估值报告，政府按估值价格课税，为期１０－１５年，一视同仁，业主享有对本宅估值是否合理的抗辩权。以估值为基础划两条线，城市均价划一条线，均价３－５倍再划一条线。均价以下部分免税，均价至３－５倍开征为期１０－１５年的住宅持有税，但税率不高于１％，税率在均价３－５倍以上比例递增，以５％为上限。有这两条线，既能遏制房价过快上涨，又能阻止楼市恐慌性暴跌。这个方案，通俗地说是“穷人下水，富人上山，假富人跳楼”。

　　用公租房引导租房消费，用持有税调节两极分化，这个方案虽不能让所有人都满意，至少体现了公平、公开和公正的原则。由于是在城市化进程中阶段性征收，每个人都可根据其财务收支合理规划住宅消费与投资。低收入群体在均价以下购房，享受免税待遇，高收入群体房产价值在均价以下部分也享受免税待遇，均价以上部分纳税也合情合理。富人在均价３－５倍之上持有房产，享受城市的稀缺资源，直接或间接占有更为稀缺的创富机会，百万买屋，千万买邻，多交一些税也不足为怪。“假富人”如付不起均价３－５倍之上的累进税，本来就不该住进豪宅区，自愿“下山”会让“山上”的人居环境多一些清静，也体现了市场经济“无形之手”的意志。