于清：济南没有闲置地王

　　去年，地王更迭的景象让人们看得眼花缭乱，与今年地王的低调形成了鲜明对比。新政频出，这对济南地王形成哪些影响？目前地王面临何种困局？房地产市场将走向何方？

　　近日，《齐鲁周刊》记者就这些问题采访了济南地产评论人于清。

地王的济南特质

　　《齐鲁周刊》：最近有一种观点，“中国经济发展要拉动内需，而拉动内需最好的方法是促进房地产行业发展”。您如何看？

　　于清：自房地产启动以来，基本年年都有宏观政策，调控变成常态化。在这种情况下，房地产对促进ＧＤＰ增长、带动５０多个产业链都起到了拉动作用。特别是政府为了拉动ＧＤＰ，而将房产作为消费品时，会出台相关政策让居民购房，因而作用没有改变。

　　《齐鲁周刊》：但现在有个悖论，房地产增长过快过热，政府又必须大力调控。所以今年才有如此密集的新政出现。最近北京就有未开发的昔日地王被收回。

　　于清：新政实施后，对全国的地王而言都比较尴尬。地王楼面地价较高，在新政实施后，房价上涨趋势受到遏制，市场消化能力降低，造成地王开发周期拉长、预期利润微薄的现状。
　　据我看来济南地王暂时不会出现地王被回收的状况，这与济南地王的特点有关。

　　《齐鲁周刊》：能否具体讲一下？

　　于清：济南地王的特点主要有三方面：首先是小地块、小资金造就单价楼王，如山师北街地块，十亩地，２亿多资金以及东拓置业正丰路地块。无论是体量及资金量都非常小。再就是地段好、规模大的豪宅地块。如保利置业的祝舜路地块、鑫苑置业的梁府片区等。这些地块，无论在地段、规模、楼面地价，都促使项目向高端化发展。第三个是地王企业大部分都有国资背景及上市企业背景。如北京大学校企北大资源集团、济南高新区管委会下属的东拓置业、中铁联合资产下属的祥泰置业以及上市公司鑫苑置业、深圳华强等。济南基本遵循小公司拿小盘，大公司拿大盘的局面，不会出现闲置的地王。

地块竞拍，比的是胆量、财力

　　《齐鲁周刊》：２００９年是地王频出的年份，众多企业选择在此期间高价揽地，现在看来，情况很疯狂。

　　于清：去年地王频频出现、轮流坐庄、更迭迅速，根本原因在于开发商和全国人民对中国房地产市场持续向好的预期强烈，对房价保持稳定上涨非常乐观、对以往投资土地后风险小收益高的既往经验的肯定。

　　房地产市场２０年处于一个上升的通道，在此阶段中，即使房价出现一定幅度的震荡，但不改其上升趋势。特别是２００９年，房价暴涨，进一步提升了开发商对房价走势的判断。而招拍挂机制以价高者得之为根本，通过买家不断竞价而造成地价逐一炒高。在多达上百轮的叫价过程中，比拼的是胆量，是财力，因而地价在竞买者互相抬价中升高。

　　另外，地产企业资金流动性过剩造成地王频现。不少上市房企不仅能从股市融资，更有趋之若鹜的银行为其授信担保，过剩的资金为地王的产生提供了最强有力的动力。

　　《齐鲁周刊》：如果对比去年与今年的拍卖情况会发现，去年地王产生的过程都比较“纠结”，几十次激烈竞争才可能定下来。但今年年初的几次拍卖都很干脆。这种不同是个别现象还是有规律可循？

　　于清：这个不同，是个别现象常态化后形成的规律。中国的房地产市场从来不是市场化的市场，而是政府调控下的市场。在房价出现大幅上涨后，往往跟随着的是土地竞拍的“纠结”现象。如２００９年铁道职业学院地块，８９轮竞价才被深圳华强获取。而在市场环境受阻的情况下，往往曲高和寡，追者寥寥，如今年年初的竞拍，山师北院地块，一锤定音。

　　同时，地块竞拍是否纠结也与该地块的地段、规模、周边资源以及预期收益有关。一般而言，地段较好、规模较大、预期收益高的项目纠结越严重，如保利置业获取祝舜路项目，竞拍过程就相当纠结。

地王困局如何破解？

　　《齐鲁周刊》：目前地王们，无论新旧，面临的最大困局是什么？如何破局？

　　于清：最大困局无非是项目成本过高、财务成本过高，进而形成商品房单价过高的状况。此状况在现有政策调控下，销售难度及开发周期都将拉长。破局目前尚无良策，基本上考虑以迅速实现滚动开发为原则，实现资金回流，以待市场转机。

　　《齐鲁周刊》：如何看待目前的房地产市场发展态势？

　　于清：最近万科和恒大正在为了降价较劲。两大龙头在互相博弈的过程中，巧妙的引领了房地产企业的发展方向。即使在地产行业处于低谷时，正是地产大鳄跑马圈地的天赐良机。

　　最近济南滨河新区高峰论坛便引来诸多地产大鳄寻找拿地机会。这也不过是地产企业跑马圈地的一个缩影。像济南这样的二线城市，不知有多少新区等待建设，不知有多少可待出让的土地。而房地产市场的风雨飘摇，却为有准备的企业提供了扩张的良机，发展的动力。