济南哪些房子最抗跌

2010-06-04 22:20 《齐鲁周刊》/ 江寒秋 /

　　目前，房地产市场的现状对于买房者而言，面临着两难选择，买房，担心房价受宏观调控影响下跌；不买房，担心房价会报复性上涨，自己错失投资的好时机。如何在熊市之下把握机遇，怎样才能选择到真正具备增值保值潜力的优质楼盘？

市中心商业地产

　　目前住宅市场观望气氛非常浓厚，而商业地产的投资较为理性和稳妥，投资者在“抗风险”的理念指引下，极大可能会考虑投资商业地产。虽然在短期来看商业地产的投资回报要慢于住宅市场，但通过一段中长周期的持有商业地产，从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。

　　济南的城市化改造正在进行中，还有不少城市中心的商业地产，目前正是投资商铺、写字楼的最佳时期，尤其是写字楼最具有投资价值。济南房地产市场上的写字楼价格倒挂于住宅，这一点就足以说明现在是商业地产的“抄底”时期，而且贷款首付比例与利率不受本次政策影响。

建议：有一点值得注意的是，很多投资商业地产的人不能只看好眼前的状况，而应综合考虑该商业地产的升值空间，以及今后是否有发展前途，要多向业内专家请教，多看政府规划，然后再做是否投资的决定。

　　抗跌牛盘代表：济南万达商业广场、路港商业广场、鲁商广场、中铁·汇展国际、红尚坊、明湖天地底商、保利芙蓉底商、国奥城、银座中心等。

稀缺豪宅

别墅可以说是房地产市场中高端产品的代名词。由于它占地面积大，居住密度低因此使别墅的居住舒适较普通产品要高很多。另外，别墅产品往往位于自然环境十分优越的位置，如水系发达，植被茂密的区域；追求健康舒适生活的高端人群自然会以别墅产品十分青睐。

　　但是，由于别墅类产品对土地的需求量要较集合类住宅高很多，因此，国家相关部门三令五申禁止别墅产品用地的审批。从政策层面上看，别墅产品的供应量在今后不会增加。从需求层面上看，随着中国经济的高速发展，高收入人群将越来越多，他们都会对别墅产品形成有效需求。一方面是供应的断档，另一方面是需求的不断增加，供需之间的缺口将会越拉越大。

　　建议：国家制定的政策规定，今后不批复别墅地块，未来，别墅属于绝对的稀缺房产品，是适合购买和投资的。而且高档住宅的开发量在楼盘中的比重也越来越小，价格肯定会走高。

抗跌牛盘代表：中海·奥龙观邸、海尔绿城全运村、万达公馆、外海·蝶泉山庄、鲁能领秀城·漫山香墅、凯旋新城多层、鲁商御龙湾、康桥圣菲、中国·诺贝尔城等。

核心地段房

　　李嘉诚的那句名言再次被验证：做房地产第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

　　随着城市的改造，城市中心的房子稀缺性愈加明显，而随着城市的扩容，城市中心作为核心区域，商务、办公、商业等将愈加集中。随着经济的发展，地段愈来愈紧俏，想想能不抗跌吗？

　　国际上一知名房地产咨询公司的调查榜显示，美国纽约的第五大道、中国香港的铜锣湾和巴黎香榭丽舍大街是全球店租最贵的前三个街区。此外还有东京的银座大街，这些知名商业街区无一不是地处城市中心的核心位置。历经市场调查，无论租金还是售价均堪称一个城市的标杆。

建议：买城市中心的房子投资风险较小，但是收益增减则有差别，总的来讲，好地段上的好房子是上佳之选，其次是好地段上的普通房子。

　　抗跌牛盘代表：名士豪庭、黄金·９９景城、阳光１００、泉景天沅·鑫园、绿地新里·卢浮公馆、济南万达广场、明湖天地、保利·大名湖、海信·都市阳光、三箭如意苑、四建·槐花源等。

政府重点投资区域楼盘

　　政府的投资取向是投资者的风向标之一，可以从以往的历史看到，政府重点投资建设的区域都可能导致地价的增长，如奥体片区、西客站片区、小清河片区等区域；选择多个发展商同时开发的区域也是不错的抉择，多个发展商同时开发某个区域肯定会将开发速度提高，如近几年的高新片区、长清片区等区域。在该区域选投资的住房以靠近区域商业街区为主。

　　建议：在楼市的多事之秋，看一个房子是否有投资价值，要看未来房价的走势，区域的发展前景，以及房子今后能否顺利出售和出租，以及出租时租金的高低。

　　抗跌牛盘代表：尚品·清河、天鸿·万象新天、保利花园、路劲·御景城。

物业服务好的房子

好房子还要有好的服务，才能充分体现出好房子的价值所在。在济南就有活生生的例子，某小区与阳光１００一路之隔，但是由于该小区的物业服务水平差，目前该小区在二手房市场上的挂牌价均价在７０００元左右，而阳光１００的物业被业内普遍认可，阳光１００的房子至少要比该小区贵２０００元，你看物业是不是值得被充分考虑在内呢！

建议：目前物业公司一般都处于赔钱运营的状态，因此，物业水平其实是在拼开发商的实力。