邓永强：让价格趋近价值

本刊专访山东天泰置业有限公司总经理——

　　２０１０年４月，房地产业迎来了多年来最为严厉和系统的调控。此轮新政涉及的人群范围之广、市场各方对系列新政的众说纷纭，亦是过去数轮调控所无法比拟的。无论是有刚性需求的自住购房者还是改善性需求者，以及炒房客的心中，都对更多新政的出台、目前已发政策的落实效果，以及未来的房价走势，充满了问号。６月初，正是新政满月刚过，本刊记者为此采访了天泰置业有限公司总经理邓永强，让他来谈一谈对宏观政策和本地楼市的认识与看法。

　　《齐鲁周刊》：自从国家出台了一系列房地产调控政策后，市场观望情绪较浓，楼市成交出现大幅下滑趋势。最近一段时间，济南市场的状态是怎样的？

    邓永强：“４·１５新政”并非首创，而是对２００７年房贷调控措施的继承和延续。出台新政的背景，可以概括为两点，第一，房价的持续快速上涨，尤其是一线城市房价的疯狂上涨，譬如以深圳、北京为例，今年３月份的成交均价比２００９年同期相比平均上涨５５％。再看济南，我们也能明显地看到价格几近疯狂的上涨。这种行为显然很不理性；第二，市场上投资、投机行为显露盛行的迹象。当房子沦落为一种投资工具的时候，市场显然是有问题的，政策出台也就不难理解了。

　　《齐鲁周刊》：说说你们项目近期的销售情况如何？

    邓永强：我们在旺市时已做好淡市准备，不是说我们未卜先知，而是我们做事的态度所决定。天泰不投机。大家也能看到，当２００９年济南市场房价疯涨时，太阳树的定价非常理性——在尊重市场规律性的涨幅下，价格没有出现投机性的大幅上涨。

    截止目前，太阳树入住率已达９７％。二期产品全面升级，我们是不用空调暖气的高科技住宅，二期项目，在我们原有的七大技术上，采用地源热泵技术。我们都知道地源热泵技术在欧洲是运用非常成熟的，在国内只有大型公建类如鸟巢、国家大剧院等场所运用，这显然加大了开发商的投入成本，但从客户角度看，居住舒适度更上层级，同时使用成本降低，而且更环保、更低碳。

　　《齐鲁周刊》：２０１０上半年，整个济南楼市均价变化是怎样的？根据国家相关政策，我省目前正在酝酿出台一系列关于房地产的新政，目的是为了遏制过快上涨的房价，新政对济南楼市会有怎样的影响？

    邓永强：本轮新政后，将继续对全国一、二线城市的房地产市场产生显著影响，上市量和成交量双双呈现下降的趋势，其中一线城市成交量下降的幅度较二三线城市大。目前，我们也看到深圳、北京一线城市的楼盘已经出现成交量下行的趋势。作为二线城市的济南，上市量和成交量也会不例外地受到新政的影响。但从供需结构上看，济南市场需求以刚性需求（含刚性改善）为主，而市场供应远远小于需求，市场的泡沫比较小，价格下行的空间有限。由于受长期供需结构失衡，在去年爆发出价格补涨（当然，个别楼盘价格涨幅有些不理智），在本轮调整中，市场价格将逐步回归理性，价格更趋近价值。

　　《齐鲁周刊》：看来，楼市新政会对开发商有一定约束，开发商的信心如何？

    邓永强：随着市场环境改变，竞争环境下的生存策略也将调整。旺市的时候，开发商想做什么就做什么，客户没得选择。而淡市的时候，开发商将更关注市场，尊重客户需求，提供让客户满意、具有一定先进性的产品，是赢得市场的关键。同时，房地产营销也将回归到产品基础，没有好的产品，再好的营销也很难让客户买单。品质是赢得客户的关键。

    对开发商而言，更考验开发商的开发水平。从这个角度，调控有利于推动市场的全面升级。适者生存，大浪淘沙嘛。