天鸿地产的２０１０

　　从拿地到今天的万象新天认筹，天鸿地产似乎更喜欢正在践行当下流行的“高调做事、低调做人”原则。这样一个老国企背景的房地产企业，在新政频出的２０１０年会有何作为？

“刚性需求”足以抵挡新政效应

　　不久前，济南小清河规划中的滨河新区“龙头”项目天鸿济南万象新天新闻发布会召开，让这个养在深闺的项目始现人前。

　　“万象新天”就在这种背景中出现在人们面前。它是滨河新区的龙头项目，规模达到２００万平方米。作为滨河新区内首个大型项目，济南万象新天项目位于济南市城区东北部，紧邻未来建设的新东站，与奥体文博政务区、高新区南北方向一字排开，是滨河新区第一块成交土地和第一个启动的大盘项目。

　　对这个一贯低调的企业来说，这是一个微妙的时段。

　　连续出台的新政已经出现效应，济南楼市在这种影响下似乎身心倦怠，颇显疲态——知名楼市调查机构山东中原地产调查数据显示，与前几周“价涨量跌”的局面有所不同，５月１７日到２３日这一星期，济南楼市成交环比下滑４５％，成交均价环比下降１１％。济南楼市一改往日价涨量跌的僵持，首次呈现量价齐跌。

　　“最近，朋友总是收到其他房地产商的骚扰短信，比如看房送礼物等等：这是个明显的信号，他们开始感受到新政的影响，并积极做出对策。”有业内人士说，尽管目前开发商们都明确表示不会降价，但是新促销手段仍可能层出不穷，“这就是变相的降价了”。

　　如此情境下，万象新天能否取得规划中的轰动效应？销售情况会不会受到影响？

　　“这次降价是一种结构性降价，新政的效应在中高端住宅市场表现更强烈一点。此外，济南市区的某些楼盘纯投资客户多一些，所以在新政影响下他们似乎不好过。”山东天鸿地产策划经理说，“但万象新天的客户大多数是首套购房为主，刚性和改善性住房占比最大，所以，万象新天不会受到太大影响。”

“洼地”情结

　　在房地产实际开发中，所谓的洼地不一定就是湖心区，也可能是市政中心、城市广场或历史建筑区等对于区域价值有提升作用的区域。中国房产史在不断的演练着一个事实：价值洼地的出现，然后被迅速的填平，再然后，继续着它被市民“趋之若鹜”的魅力，完成着超越和自身的涅槃。于是，进驻济南的开发商开始将目光集中于“洼地”，比如之前的奥体片区和之后的西客站地区。

　　但是，有人说，“比目光更远的是眼光。能够看到济南东西部市场的巨大商机，算是一个企业的精明；能够率先看到工业北路沿线的巨大商机，则是天鸿地产的睿智。”

　　“就济南东部而言，目前政企联合致力打造的滨河新区无疑是东拓过程中最后的价值洼地。继奥体文博片区和高新区之后，滨河新区将成为东拓过程中的新亮点，因为其已经具备洼地效应的全部基本条件。”天鸿地产相关人士告诉记者。

　　也许这种洼地情结是与天鸿品牌理念相适应的。

“新东站”是个关键节点

　　天鸿地产被誉为“典型的大盘运营专家”，一直坚持着从地产到房产的一、二级联动开发模式，两年前，天鸿地产拍下济南东部位于工业北路沿线约６７８亩的地块，当时地块的价格绝对不能与今天的“地王”相提并论，项目所处环境也略显一般。或许天鸿地产董事长柴志坤的一番话能给我们透露一些信息：“企业存在的价值在于为社会创造价值，企业之所以在社会中存在，不是为企业的拥有者挣钱，而是能为社会做出贡献，进而得到相应的回报。这是企业的功能。”

　　“在进行房产开发之前，首先做地产开发，为整个区域的公建配套做出贡献。投资小清河整治，垫资修路，我们可能会损失几千万，但是所获得的社会收益远不止这些。”山东天鸿置业开发有限公司总理薛振友描述说。

　　目前，除了小清河，新东站成为天鸿地产项目发展的一个亮点。这片区域一个明显的优势在于其人气要旺盛的多。随着近几年规划的逐步完善，以及其“生态新城”这一概念的提出，加之华山片区、王舍人片区所固有的人文历史和数量庞大的居民，使之成为洪楼商圈向东连接和移动的最佳位置。

　　也许，一个市场的迅速成熟建立在不断提升的人气基础之上。而这片区域无疑是东部人气最旺的地方，肯德基抢先进驻王舍人，家电巨头苏宁电器在这里建立旗舰店，零售巨头华联超市也已取代门脸破烂不堪的小商店成为这里的商业地标。

　　“天鸿项目正处于东部板块与北部板块的交界处，”天鸿地产认为，“运用目前的地理知识看来，大陆板块交界处往往最活跃，这样的道理同样适用于房地产开发领域。”