还有哪些房子要涨价？

　　上周六，位于济南魏家庄片区的精装豪宅济南万达公馆，开盘当日销售金额就突破５．１亿元。近期，国家针对房地产市场的调控不断加强，购房者与开发商对后市预期皆不乐观，总价高达两三百万元的豪宅何以会热卖？

　　有业内人士分析称，豪宅已成济南有钱人投资的主打产品。济南楼市真实状况究竟如何？还有哪些房子要涨价？近日，本刊记者就此进行了调查采访。

济南无房可卖

　　“开盘即遭疯抢”、“即将售毕，把握最后时机”当你看到这些字眼的时候，也许认为这不过是房地产商为销售而制定的“假局面”。但这样的场景确是目前济南房地产市场新房的现状。

　　２００９年１０月２５日，中海·奥龙观邸一期别墅开盘，推出的１１８席套均总价５００万的别墅被抢购一空，开盘狂销５．９个亿，多项纪录就此开创：单价３．６万元／平方米的济南别墅最高单价，１４００万元／套的济南别墅最高总价，１００％销售也创造了济南市场开盘最高成交率。

    从“营业税征收２改５”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于５０％”，从“５年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国１８宗房地产闲置土地”。在国家一系列调控措施之下，１月份，全国各大城市商品房成交量出现不同程度下滑。济南购房者也表现出浓厚的观望情绪，不过，购房者对房价继续走高的担忧也不断蔓延。

　　原因在于，新盘销售热度不减，近期大幅减少的二手房源将加剧“供不应求”的局面。在此情形下，济南不少市民担忧３月左右房价或抬升，“房价走势将和２００９年一致”的预言将成真。

　　在国家明确将对房地产市场进行调控、遏制部分城市房价过快上涨前，保利、海尔、万达、中海、绿地、北大资源等国内知名地产大鳄纷纷入济，并频频出手拿地，济南地价也随之不断走高，一年之内“地王”数次易主。

　　安邦咨询公司分析师李明旭认为，前一轮房市政策的调整反映到楼市的中长期运转上，会造成楼市供给能力下降，这将为高房价提供一定程度的支撑。

　　而实际上，２００９年，济南新房供应量一直严重不足，尤其是支撑刚性需求的９０平方米左右的中小户型，更是遍寻不着，楼市“买涨情绪”逐渐抬头。再加上多数开发商通过分批推盘、小幅加价等营销手法，给购房者以“房价趋涨”的心里暗示，使得多数看房者急急入市，让本来就为数不多的房源更加紧张。新楼盘的“一房难求”说明楼市供不应求的矛盾尚未缓解，楼市的持续供不应求导致房价在４月份之后开始出现上涨，成交量也不断攀升，房价上涨所带来的置业压力又有所增加。

    与新盘相比，济南二手房市场成交量大幅下滑。据焦点房产网数据统计，自３日至今，济南楼市住宅日交易量一直在四五十套左右徘徊，日平均交易量已回到了２００９年１月份的水平，而去年最后一周的日平均成交量还在１２０套左右。 

 　 但成交量大幅下跌并未给房价带来大的波动，近期反而微幅上涨。２日至９日，济南市二手房均价６８６６元／平方米，比上一周上涨３．５％。

　　与此同时，二手房房源也急剧减少。在高新区上班的朱小姐准备购买一套住房。在国家出台多项调控措施，并且一、二手商品房成交量都出现下跌的情形下，她也陷入了观望情绪。不过，朱小姐近日登录口碑网等二手房交易网站时发现，最近一周二手房房源紧俏，如搜索“黄金时代”小区二手房信息，“一周前能搜索出四五十条交易信息，如今只有２０多条。”

　　受此影响，济南市民担心房价将继续抬升。“需要购买住房的人很多，但是房源少，供不应求。”朱小姐说。

　　山东大学经济学院副院长、山东大学房地产研究中心主任李铁岗表示，济南的房价走势将类似于２００９年，上半年观望者众，下半年将会上涨。数据显示，自２００９年３月开始，济南房价一路走高，１２月份房屋销售价格指数同比上升４．６％，环比上升了１．３％，环比上升数字高于其他一些省会城市。

　　
阳光１００每平方米９个月上涨３１００元

   “２００９年，济南楼市最疯狂的词就是‘涨价’。２００６年、２００７年济南房价上涨还是基于真实需求，今年上涨已经脱离正常轨道，开始疯狂了。”山东大学经济学院副院长李铁岗说。

　 据悉，在今年多重利好的带动下，济南房价不断上涨，前三季度价格上涨了１８％。根据专业房地产顾问机构信立怡高的监测，济南市区住宅８月份均价６６３２元每平方米，９月份一下子冲到７１０９元，１０月份又涨了７０元，达到７１７９元，２个月上涨５００多元。

　　记者调查发现，许多楼盘的价格２００９年实现了“三级跳”甚至“多级跳”。以阳光１００小区为例，今年３月份均价为５８００元／平方米，６月份上涨为６２００元，８月份６５００元，９月份７２００元，１１月份涨至８４００元，这一价格只维持了两周左右，价格再次涨到目前的８９００元。９个月时间，阳光１００小区房价每平方米上涨了３１００元。

　　１万元只能换来１平方米。２００３、２００４年，对于每平方米４０００元以上的房价，济南百姓曾高喊太贵，２００９年万元房的出现则让很多人嘴张得很大很大。２００８年，济南除别墅外，每平方米过万元的房子还是凤毛麟角，而目前集中在中、东部地区的大舜天成、天泰太阳树、历山名郡、济南万达广场以及文华园、海尔绿城全运村等楼盘价格已经在万元以上。以天泰太阳树为例，今年７月份均价为每平方米１０６００元，如今二期价格已攀升到１１０００－１２０００元。济南万达广场７月份公寓均价为每平方米１万元，９月份涨到１０４００元，如今价格为１１０００元。

　　万元的高价在２００９年已渐渐成为历史，一些高档项目正朝着２万元的目标上涨。记者了解到，位于和平路的诚基中心三期目前最高均价已涨到１７５００元／平方米，离２万元也不远了。

万达公馆缘何热销

　　一方面，越来越高的住宅价格让省城普通购房者疲惫不堪，感觉住房梦离自己越来越遥远。与此同时，另一个现象也引起了人们的关注，那就是省城一部分高端住宅却依然很有市场，市场上的“分化”趋势日益明显。

   记者了解到，上周六济南万达公馆开盘后一个小时左右，建筑面积２８８平方米的豪宅就挂出“售罄”字样，建筑面积约２３４平方米的豪宅大部分也已卖出：当日推出１６８套房源，销售１４２套。记者了解到，万达公馆豪宅均价为１．３万元－１．５万元／平方米，一套房子的售价就高达两三百万元，室内装修全部采用国际品牌，设立有单独保姆间，在济南大多数购房者的眼里是地地道道的“豪宅”。

　　是谁购买豪宅？山大路一位豪宅楼盘的销售经理告诉记者，豪宅的购房者多是身价千万元以上的私营企业主，一半是济南的，一半来自东营、滨州、淄博等山东其他城市，还有就是文艺界、书画界的艺术家业主，单位效益比较好、收入比较高的“金领”，比如航空公司供职高管等。“济南购买豪宅的多是商人，他们购买豪宅多是一次性付款，有的购买豪宅后不住不售也不租，就是为了‘存房子’。”历山路一豪宅楼盘的负责人称，目前中国已进入豪宅时代，而豪宅已不再是纯粹的奢侈消费品，它已不只是少数阶层生活品质的象征，更多的时候，它是财富消化器，是金钱货币价值的另一种表现形式。

　　信立怡高策研中心的李臻经理认为，这种现象是２００９年济南楼市的一个显著变化，而这种变化始于２００７年，从那一年开始，不少一线的开发商开始入驻济南，而他们的许多项目在２００９年正好开始形成自己的产品。

　　“一线开发商进入济南，他们所提供的高品质产品让济南人眼前一亮，许多真正的改善性产品开始出现，一部分消费能力较高的济南人，他们的自住改善性需求真正地释放了出来。”李臻表示，一线开发商尤其是南方的一些开发商，由于在设计、经营、理念等方面的优势，推向市场的产品确实与本地开发商推出的有很大的不同，让人耳目一新的产品激发了不少人的购买力。

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