济南住房公积金全攻略

　　公积金贷款政策一直牵动着购房者的心，每一次调整都会激起市场很大的涟漪。5月份，众多一二三线城市先后重申公积金贷款购房可享受首付两成的优惠，以解开将信将疑的置业者的谜团。6月8日，住房和城乡建设部下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知，通知规定下调个人存贷款公积金利率，这一政策得到众多刚需族支持。

　　之后，央行又决定，自7月6日起，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。记者从济南住房公积金管理中心获悉，济南已经开始执行新的利率政策，购房者每月还款负担再次降低。

　　到底个人住房公积金贷款具体规定怎样，有着怎样的条件和流程，以及与商业贷款有着怎样的区别，济南哪里可以办理公积金业务?

　　上半年济南公积金“入不敷出”，会不会告急?

　　“银行的人让我用商贷，但我一定要用公积金贷款，每月可以少还不少钱呢，而且降息后公积金贷款也便宜了。”市民孙女士说，她上月在小清河附近一楼盘购买了一套房子，正在申请公积金贷款。

　　记者在采访中了解到，由于目前购房贷款额普遍较高，再加上两次降息后，公积金贷款的利率进一步降低，相比商贷，其优势更加明显。

　　以孙女士为例，她准备贷50万元公积金。两次降息后，公积金利率由之前的4.90%降至4.50%，如果50万公积金贷款30年等额本息还清，每月还款额由降息之前的2653元降低为2533元，每月少还120元。

　　虽然商贷也降息了，但相比公积金，目前同样贷款条件下，每月的还款额为3176元，比公积金每月多还643元。

　　如果是买二套房，由于利率要上浮，则两者的月还款额差别更大。也正因为如此，记者在济南住房公积金服务大厅看到，到这里办理公积金贷款和支取业务的市民明显增加，一片热闹景象。

　　“现在来办理公积金贷款等业务的十分多，工作人员很忙碌。”相关工作人员告诉记者，近两个月业务量明显增多。

　　随着公积金使用量的增大，济南上半年公积金贷款和支取量也同比大幅增加，总数超过了上半年的归集额。

　　数据显示，1-6月份管理中心全辖完成归集额523925.4万元，同比增长19.2%;审批公积金贷款11235笔，贷款金额331759.1万元，同比增长38.1%;办理住房公积金提取64595人，提取金额221354.2万元，同比增长23.3%。

　　“这与公积金利用率的提高有关。”济南住房公积金中心相关负责人说，目前管理中心本部的利用率已经高达80%以上，住房公积金目前在支持居民满足居住需求方面发挥着越来越重要的作用，尤其是刚性需求购房者，越来越充分发挥了住房公积金的作用。

　　同时，济南住房公积金贷款上限目前已经提至50万元，上限的提高也是出现上述情况的主要原因之一。

　　记者了解到，从单月的情况来看，不少月份当月的公积金贷款和支取的额度都超过了归集额。

　　公积金支持市民满足居住需求大受市民欢迎，但也有市民担心，上半年的归集额还不如贷款和支取额，这种情况持续下去，济南住房公积金会不会以后出现类似“告急”的状况，从而影响市民贷款?

　　管理中心相关负责人表示，部分市民担心的这种情况不会出现。从市民关心的公积金归集和使用方面来说，住房公积金是“流动”的，每月都有职工缴存住房公积金，同时，虽然市民贷的公积金多了，但贷款后每月都要还款，使得住房公积金能够“动”起来，保证资金的使用，不影响市民贷款和支取公积金。

　　“变相救市”，公积金更不易触红线

　　据北京中原地产统计，自2011年1月“新国八条”出台至今，全国明确发文微调房地产调控政策的城市超过40个，其中超过20个城市的微调措施涉及公积金政策调整。

　　根据北京中原地产的统计，在上述调整公积金政策的城市中，有15个明确上调公积金贷款的最高限额，上调幅度普遍在15%至25%之间;有3个城市将购买首套90平方米以下住房的最低首付由30%调低至20%。其余政策调整涉及允许二次放贷、缩短申请贷款所满足的缴存时间等。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，放宽公积金政策可以有效释放刚性购房需求，并容易获得社会舆论的认同，这是地方政府在微调楼市调控政策时“青睐”公积金的主要原因。

　　伴随着公积金贷款利率的下调，济南的开发商们，也纷纷打出了降息的噱头。“降息了，公积金贷款便宜了，再不买房价还可能又要涨了”，这成为很多楼盘的推销“灵药”。不少购房者也纷纷心动，决定趁此机会出手。“现在用公积金贷款可以少还一些房贷，而且现在房价也还没大涨，有合适的就打算买了，不然等买房的人多了，房价就更高了。”在济南工作了5年的张先生，就决定结束观望。

　　据了解，在地方微调楼市调控政策的举措中，除放宽公积金政策外，还包括税费补贴、放宽普通住宅标准、延缓地价款缴纳期限等，但出台这些举措的城市相对较少。

　　业内人士表示，地方放宽公积金政策不仅可以降低购房门槛，直接促进楼市成交量的回升，其释放出的政策宽松信号还会吸引更多刚性需求入市。

　　谢逸枫表示，虽然首套房贷利率优惠和放松“限购令”也能促使楼市回暖，但利率调整的权限在金融监管部门和商业银行手中，放松“限购令”则容易触及中央政策“红线”，而调整公积金政策的阻力相对较小。

　　根据《住房公积金管理条例》规定，各地的住房公积金管理委员会可根据相关规定，拟订住房公积金的具体缴存比例并确定住房公积金的最高贷款额度。这意味着，地方在调整公积金政策调整方面拥有相当大的权限。

　　谢逸枫认为，基于公积金政策的“优势”，预计未来地方微调楼市政策时将更多地从公积金政策入手。

　　不过，多家机构分析表示，近日国务院决定对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，预计地方政府通过微调放松楼市调控政策的尝试将有所收敛。

　　■延伸阅读

　　济南住房公积金的使用方法

　　申请住房公积金贷款需要什么条件?

　　(1)单位建立公积金制度并至贷款时已连续足额缴存住房公积金6个月以上的在职职工;(2)具有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力;(3)具有合法的购房合同或协议，借款人必须是购房合同约定的产权人;所购住房为济南行政区范围内的合法房产;(4)已交付所购住房全部价款30%以上的首付款;(5)第二次使用住房公积金个人住房贷款购买普通自住住房的，购房首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期住房公积金贷款利率的1.1倍执行;(6)同意以所购住房作抵押或提供管理中心认可的其他担保方式;(7)借款人及其共同还款人目前无住房公积金贷款余额;(8)禁止借款人家庭第三次使用住房公积金贷款购买普通自住住房。

　　公积金贷款流程是什么?

　　(1)购买商品房住房公积金贷款流程

　　所购商品房应为济南住房公积金管理中心批准的按揭楼盘，具体流程如下：

　　①借款人向银行提出申请并提供贷款材料②银行受理并进行初审③管理中心对贷款资料进行复审④审批通过，中心签发委托放款通知书⑤签订《借款合同》并发放住房公积金贷款。

　　(2)购买二手房住房公积金贷款流程

　　①借款人向银行提出申请并提供贷款材料②银行受理并进行初审③管理中心对贷款资料进行复审④审批通过，开具《个人住房公积金贷款业务确认书》办理抵押登记手续⑤银行返还《他项权利证书》，中心签发委托放款通知书⑥签订《借款合同》并发放住房公积金贷款。

　　(3)集资建房住房公积金贷款流程

　　①由单位向公积金中心提出贷款申请②中心同单位签订协议后，借款人向经办银行提供贷款材料③银行受理并进行初审④管理中心对贷款资料进行复审⑤审批通过，中心签发委托放款通知书⑥签订《借款合同》并发放住房公积金贷款。

　　(4)购买棚户区改造回迁安置房公积金贷款流程

　　①借款人向银行提出申请并提供贷款材料②银行受理并进行初审③管理中心对贷款资料进行复审④审批通过，中心签发委托放款通知书⑤签订《借款合同》并发放住房公积金贷款。