降息效应下的济南房市

　　央行三年半来首次降息，楼市获得正面刺激。近日，业界专家在接受本刊记者采访时表示，此次降息信号意义大于实际意义，对一直在观望的购房者，可能会将降息举动理解为“政策底”已经出现，从而尽快出手买房。因而，降息将进一步促进成交量提升，但房价反弹基本不存在。

　　降息对济南房市到底影响如何?近日，本刊记者就此对相关人士和机构进行了采访。

　　降息了，楼市要“回暖”?

　　6月8日，央行降息了。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。同时存贷款利率浮动区间扩大。

　　在济南市某事业单位工作的李成武默默叨念：“这是近三年半以来央行首次降息，而上次降息是在遥远的2008年12月。”

　　李成武是绝对的婚房刚需族，也是一位资深观望者。不久前，阳光100公园5区新品H2号楼开盘，优惠很多，他徘徊良久也没有出手。可那一个上午，H2号楼竟然售出了75%的房源。

　　其实，调控大背景一直没放松，各地微调也不断，进入5月份以来，越来越多的楼盘入市，也有越来越多的楼盘推出优惠。据统计，自4月下旬开始，济南楼市成交量呈现出稳定增长势头，“五一”假期之后，单日网签量均过百套。整个5月，济南新建商品房成交5624套，创下了今年以来的最大成交量。

　　天鸿·万象新天项目营销总监侯毅告诉《齐鲁周刊》记者：“现在市场产品主要面向刚需人群，在实际销售过程中每平米几十元钱的优惠往往就能促成成交。针对这种情况，不少楼盘时常会推出一些特惠房源促进销售，吸引客流，聚集人气。”

　　山东世联怡高总经理朱江也认为，以价换量是由市场供求关系所决定，是市场发展规律的具体体现。刚需作为目前楼市消费的主力，就决定了以价换量的大趋势在短期内不会改变。目前虽然局部楼盘房价上涨，是由于各个楼盘面临资金压力以及营销策略不同而导致的，但市场整体房价仍处在下降趋势。

　　李成武觉得降息来得正好。他给《齐鲁周刊》记者算了一笔账：如果贷款买房，按照贷款100万元、20年等额本息还款法，降息后按基准利率月供将减少了150元;按照首套房85折利率优惠政策，降息后月均还款额减少了122元。

　　因此，对开发商而言降息无疑是市场回暖的信号。房价似乎看到了黎明般“得瑟”起来。在降息消息公布后的第一周，全国八成城市房地产成交量上涨，在监测的四十余个城市中有32个交易量同比上升，9个城市同比涨幅超过100%。济南部分楼盘也借势调高房价，如凯旋新城嘉苑较前期销售价格每平米提高了200元左右;阳光100开盘后立马提价，每平米均价涨了近400元。

　　降息难促房价返“升途”

　　降息对济南楼市影响几何?

　　合富辉煌(中国)山东分公司市场研究总监许传明说，此次降息对房地产市场并不会有太直接的影响：“因为现在制约购房者的是根本拿不到贷款，而不是贷款利率高低。从长期看，当前利率是偏高的，但不是非常高，本次降息主要着眼于目前压力比较大的宏观经济。”

　　“即便这次降息并不是针对房地产市场，但也能说明不少问题。” 济南景昶地产经纪有限公司营销总监曲寿清认为，当前全国经济压力比较大，有些地方政府甚至到了数据造假的地步，这次降息虽然幅度不大，但会在一定程度上提振经济。而且降息会对房地产市场产生间接刺激作用，“至少会改变购房者对市场的预期，进一步增加出手热情，为逐步回暖的楼市增加温度”。

　　但在刚需者李成武看来，“回暖”并非是一个令人兴奋的字眼，它甚至在某种程度上跟“涨价”是一回事儿。很长一段时间以来，国家对经济刺激从未间断，从降准到降息，李成武甚至觉得这是新一轮的经济刺激计划，并担心会“像2008年的四万亿一样把房价推高”。

　　“现阶段的保增长和前两年的4万亿刺激不是一回事，国家有关部门也一再重申这一问题，本轮保增长的前提是调整结构，增加效率。”山东财经大学房地产研究所所长郭松海对《齐鲁周刊》记者称，国家对于楼市的宏观调控政策决心坚定不移，如果楼市房价过快增长，按照国家相关文件规定，要对当地主管部门问责，所以房价不会像2010年那样呈现两位数增长。他认为，去年国家宏观调控力度比较大，如前几年实行的差别化信贷政策，去年调控时有些地方取消了这一政策，甚至有些地方购买第一套住房都很难贷到款。近段时间来，国家又重申了差别化信贷政策，像购买第一套房，部分地区首付款已恢复到20%，房贷利率也有85折、9折的优惠，这样促进合理的刚性需求，有利于需求结构和开发商开发结构的调整，也有利于市场的持续健康发展。

　　然而，另一个值得思量的问题是，目前济南房价降到位了吗?

　　济南东部一楼盘负责人告诉《齐鲁周刊》记者，目前济南市区的总体房价较前两年下降了1000多元，部分楼盘已接近成本价，有的楼盘甚至在“割肉”卖房。绿城百合花园营销中心负责人对记者称，目前绿城百合的在售均价为9000元/平米左右，但建设成本却在9800元/平米左右，这是在综合考虑了竞争环境和意向客户心理价位以及成本等因素后制定的价格。因此，他认为许多楼盘的降价空间已不大，购房者根据自身情况可考虑出手。

　　另一方面，也有专家认为目前济南房价还远未降到合理水平，真正意义上的降价仍未出现，考虑到居民收入等因素，房价未调到位，购房者可再等等。山东省科学院战略研究所吕兆毅教授称，房价是否合理不能只考虑开发商是否能承受，房价应下降40%才是合理回归，房价下降空间仍然存在。

　　二手房市场：房源容易贷款难

　　在济南县东巷上的玛雅房屋，置业顾问小张正忙着登记房源，他说，最近房源明显增多，比以前多了两三成，而且“一些房主开始由租转售”。

　　小张正在登记的户主姬兰有两套闲置房，“去年就打算卖掉一套，当时行情不好，这不听说楼市回暖了，就先挂出来卖卖看，总不能老放在手里。”

　　其实，姬兰选择现在挂牌的原因还因为中小学学年结束，以前出租的房子收回来，闲着也是闲着，不如挂牌卖卖看。“二手房房源的挂牌量大幅增长，主要是业主受近期市场成交回暖的影响，加大了推盘力度。”

　　相关数据显示，五月济南二手房挂牌总量为61735套，环比4月份增加了6845套，涨幅为12.47%;同比去年5月份增加了5575套，同比涨幅为9.93%。和挂牌量同样增长的还有客户来店量的增加，“保守估计，至少也得增加了一半。”小张说。

　　搜房网二手房分析师杨巍巍表示，五月份成交量稳中有升，是受信贷政策利好以及刚需购房需求持续释放的影响，“五月存款准备金率下调，虽然并非针对楼市，但却能对楼市产生间接利好。加之近期成交量回升，购房者担心后期房价回升，因此加快了入市的步伐。”

　　据了解，目前90-120平方米的房源最受购房者关注，其次是70-90平方米。只要证件齐全，二手房贷款没有太大难题，销售状况特别好。

　　那么，就目前交易情况看，购买二手房的首次置业者，成功申请按揭利率优惠的几率有多少?据一国有银行的工作人员介绍，由于额度有限，目前该行在房贷利率优惠方面，优先满足购买一手房的买家。而且利率下浮幅度也随行就市。“很可能今天还有的利率优惠，过一晚上就取消了。”至于二手房买家是否能获得利率优惠，该人士表示比较困难，特别是楼龄超过10年的二手房，以现时情况看，“哪怕是首次置业者，也申请不到优惠利率”。

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　　济南楼盘推荐

　　东部：天鸿万象新天

　　由济南天鸿房地产开发有限公司开发，位于王舍人镇政府北侧，历城区工业北路东段。目前历城二中万象新天分校已经开工，社区私属体育公园即将开放，红黄蓝幼儿园9月开园。

　　购房建议：作为东部大盘，其教育配套是其一大亮点，红黄蓝18班幼儿园、九年制历城二中天鸿万象新天分校，完善的配套让孩子赢在起跑线上。价格也适合刚需群体考虑，不足之处在于项目距离市区稍远，适合在东部上班的购房者考虑。

　　凯旋新城·嘉苑

　　项目由山东莱钢建设置业有限公司开发，建成后将与凯旋新城西区共同构成济南西城经十路上35万平米的高品质规模社区。

　　购房建议：项目位于经十路营市西街，周边交通便利，生活配套完善，学校、医院、银行一应俱全。交房时间为明年年底，适合刚需置业者考虑。

　　济南鲁能领秀城

　　由山东鲁能亘富开发有限公司开发，位于二环南路以南，西邻103省道，东邻鲁能泰山俱乐部和电力研究院。

　　购房建议：教育配套是其一大亮点，育英中学、胜利大街小学领秀城校区也陆续开学。项目三面环山紧靠南部生态保护区，空气清新，自然景观好。项目开发已有6年之久，规模庞大，开发商实力雄厚，未来有一定的发展空间，既适合刚需置业者又适合二次改善型购房者。

　　新里梵尔赛公馆

　　由中国百强企业绿地集团继卢浮公馆之后，在绿地滨河国际城开发的第一期项目。

　　购房建议：项目紧邻泺口商圈，周边配套齐全。到目前为止，项目加推房源4次，每次都销售火爆，开盘当天即售罄，可见其受关注度非常高。价位合理，宜居宜投资，既适合刚需也适合二次改善型购房者。