黄晓东：“好转”只是相对的

　　专访易居中国鲁能·领秀城项目总监——

　　5月底开始，济南楼市出现少有的热闹场面：位于济南城市对角线上的两个品牌大盘开盘首日便售出1300套商品房。这个数字是否代表着楼市回暖、观望结束?近日，《齐鲁周刊》记者就此采访了易居中国鲁能·领秀城项目总监黄晓东。

　　五月回暖是观望期的尾音

　　黄晓东开门见山，给出一个“好转”的论调，随后话锋一转，坦承济南楼市并不如想象中好。他举了个最简单的例子：开春以来，鲁能领秀城的销售情况比较平稳，在自然顺销的情况下，第一季度平均销售80套。四、五月份的销售明显好转，平均每月近150套。但与去年同期却不能比拟。

　　黄晓东之前在青岛工作，由于滨海优势，青岛楼市往往吸引大量外地投资客，每逢限购等政策或其他因素影响，常出现抛售和降价。去年风声最紧时，均价3万的沿海小区内经常以不足两万的跳楼价出售。

　　来到济南，黄晓东才对“刚需”有了真正认识：济南购房者以本地人为主，其中首置型刚需客户绝大多数是不足三十岁的婚房青年，首次买房，一般考虑二房和小三房户型;改善型刚需客户年纪在35岁左右，目前居住中的一系列问题逐渐暴露出来，比如面积小户型差，社区环境糟糕或者配套匮乏生活不便等，如今事业小有成就，孩子也大了，不得不考虑购买面积更大品质更高的户型。

　　“刚需购房者观望了整个第一季度却没有得到任何积极的信号，所以在四、五月份放下戒备心理开始选购符合心理预期的房子，带来购房小高潮。”

　　小户型为主，低价为王

　　相比2010年底的量价齐升，黄晓东认为目前济南楼市出现了两极分化问题，即个别品牌企业的开发项目占据了市场的大半壁江山。

　　易居房地产调研机构的市场调研数据显示，同期济南在售的十数个楼盘，每周都有新房成交，恒大绿洲、绿地国际花都、泉景天沅、鲁能领秀城等楼盘的成交量相对较大。比如5月末，位于历城区和槐荫区的两家大盘开盘首日售出1300多套。这些项目房源数量多，以中小户型为主，走低价策略，每平方米7500到8500元的项目最能吸引投资者。

　　除总价之外，性价比是销量制胜的重要武器。“大家的购房观念愈来愈理性，更注重性价比，购房成本与入住后的生活成本均在计算之中。”黄晓东看来，性价比包含了价格、地段、交通、配套、产品以及房屋未来升值贬值等诸多因素。大多数家长着重考虑子女教育问题，希望为孩子选一个良好的教育环境，这也是为何学区房价格一直坚挺。如果社区内幼儿园、小学、初中甚至高中一应俱全，你可以省下大笔择校费和接送孩子的时间。

　　黄晓东建议购房者多考虑现房准现房、教育配套、商业配套和生态环境。资金充裕的客户，建议购房一步到位，以避免未来二次购房时增加置业成本。

　　新政压不了好房子

　　采访期间，鲁能领秀城销售中心来访客户不断。据黄晓东介绍，平均每天来访客户超过30组。相比恒大开盘优惠等策略，领秀城的均价一直维持在每平方米9300元左右，浮动很小，似乎新政的威力并没有波及到此。

　　“领秀城在社区配套、景观环境、建筑品质、物业服务等方面得到认可，属于性价比较高的楼盘，这是受到购房者青睐的原因之一。”黄晓东认为，新政的目的并非打压房地产，是希望打击炒房投机行为抑制房价过快上涨，让房地产行业有一个健康稳定的发展环境。针对刚需客群来说，新政不是去压制大家购房，而是给了大家一个更加理性的置业观念。

　　2009年，济南地王频现，按照工程进度来讲今年应该推盘。“年初捂了三个月后，目前他们已经释放一部分房源，6至7月份则会加大房源推出数量，那时候将会出现另一个回暖高潮。”

　　■相关链接济南各区部分热销项目

　　市中区

　　项目名称：济南万达广场

　　地址：经四路一号(济南人民商场西邻)

　　价格：豪宅价格13000-17000元/平方米、写字楼11000-14000元/平方米

　　项目名称：宏瑞·星城

　　地址：市中区白马山南路以东，后龙窝村以北

　　价格：均价8300元/平方米

　　高新区

　　项目名称：永大颐和园

　　地址：经十东路

　　价格：均价7300元/平方米

　　历城区

　　项目名称：恒大名都

　　地址：历城区邢村立交桥以东500米，经十东路以北

　　价格：6895元/平方米起

　　天桥区

　　项目名称：发祥福邸

　　地址：明湖西路北坦大街

　　价格：9500-11000元/平方米

　　槐荫区

　　项目名称：绿地·国际花都

　　地址：槐荫区经十路南，刘长山路和党杨路交汇处

　　价格：均价6300元/平方米

　　长清区

　　项目名称：建邦·原香溪谷

　　地址：长清大学城丁香路与海棠路交界口

　　价格：均价在6700—6800元/平方米之间

　　章丘市

　　项目名称：山水泉城

　　地址：经十东路章丘龙泉大厦(新章丘市政府)西邻

　　价格：5260元/平方米起