限购令下的楼市拐点？
随着调控政策的不断加码“热的烫手”的限购令和“已闻风声”的房产税对济投资性购房群体的思想压力可想而知。部分刚需群体及改善性需求群体因担心调控下的楼市走向期盼房价在重拳调控下出现下降加重了观望气息或将暂时推迟购房计划。
这边出现投资恐慌那边观望气息渐浓下半年的济南楼市走向变得不甚明朗开发商或将迎来更为艰难的挑战。
开发商减少放量，试探市场
随着接连不断的楼市新政开始显现威力，开发商供应量减少，购房需求也被遏制，楼市总体成交量明显萎缩。在３月１５日网签恢复正常之后，济南３月１５日至１７日住宅成交量分别为２３套、４０套、１８套，同新政前的天量成交量相比相去甚远。
“成交量的下跌主要还是供应的不足，目前开发商也处在观望状态，不会贸然推出很多楼盘，市场还处在一个试探阶段”，山东北大资源地产助理总裁王焕新告诉记者，面对新政开发企业普遍持谨慎态度。已在售项目加快推盘节奏提前开盘，未售项目，则延迟开盘时间或推迟开发计划。
从２月底至今，济南只有重汽·翡翠东郡、诺贝尔城、绿地·国际花都、宏瑞·国际星城、蓝石·大溪地等５个楼盘开盘或是加推。且推出的房源也很少，除了前两个楼盘一推两三栋楼，后三个楼盘都是只推出一栋、不足百套房源，从成交情况看，上述５个楼盘只有翡翠东郡和国际花都开盘当日基本销完，其他销售一般。
记者了解到，目前除了少数楼盘外 不少开发商都选择以“前期认筹”代替开盘，以这种形式来试探市场的需求量。记者从一处高档住宅楼盘处了解到该楼盘目前正在认筹。“到现在为止半个多月的时间里参加认筹的只有１００多人还没有房源多，以往认筹的人数往往是房源的２、３倍。”一个置业顾问告诉记者。
“由于市场形势还不明朗，３月份济南楼市新开盘的项目很少”，一位业内人士告诉记者，“有的开发商故意拉长销售时间，将手里的房子一点一点地放出来，人为的造成供不应求的局面。”
除了控制房源，个别开发商还采取“变相”打折的策略，折扣看起来很诱人但是价格并不低，记者在一处楼盘看到８折优惠，但是折后均价８０００元左右，基本上与周边楼盘价格持平。
而在济南住宅与房产信息网上记者看到，截至３月２６日即将开盘的只有泉景天沅·仁园一个项目。
一位开发商表示，在目前市场还未明朗的情形下将减缓开发速度，在新购入土地和追加投资上将更趋谨慎，以防止资金链断裂。目前绝大多数开发商都有不同数额的有息负债、工程款欠款等款项需要支付，而随着银行信贷额度的持续缩减，在融资困难的情况下，销售回款已经成为开发商最为可靠的资金来源，交易量大幅下滑必然拉紧开发商的资金链。
根据中原证券的数据，全国１２０个城市１月流拍地块高达２４宗，总体量接近２００万平方米。而２月土地成交的流拍率有上升的趋势，成交金额也更加低落。
一位专家表示，如果销量持续萎缩，开发商的现金流迟早会难以为继，但问题是，随着资金链的吃紧，房企土地购置面积和新开工面积逐渐减少，中长期的供需矛盾将更为突出，那时，房价可能出现更大幅度的报复性反弹。
被“限购”的刚需族
许多购房者表示，虽然认为未来济南房价不会大幅下降，但他们期待未来开发商会推出更多、更有力度的促销活动，降低其购房成本。
“观望情绪确实开始加重了，从电话和实际来访量来看，比以前减少了不少”，一位销售经理表示。现在购房者正忙于消化限购细则的相关内容或者是准备相关的材料，购房计划基本都有所延后，而且限购给了购房者更多的想象空间，如对房价下降的预期，对首套房、二套房“名额”的珍惜等，使得无论是首次置业的“刚需族”，还是购买二套房的改善型购房者，在“限购令”出台之后，都趋向于观望一段时间再做打算。
“我觉得晚点出手可能会多省点钱”，一位购房者表示，“我知道济南的房价不会有多少波动，但至少不会涨的太快，我还是倾向于再等等看。”
而另一部分购房者则纠结于到底是“逐步改善”还是“一步到位”。小张是大学毕业留济工作一族，原本打算买一个小户型过渡一段时间，等经济情况改善以后再买套大点的房子。但这次新政出台，确实让许多人的“第一次买房”变得更加谨慎，改变原有的购房计划，他现在更倾向于“一步到位”了。“我是外地户口，如果现在买了小户型，几年后肯定要再换房，到时候如果还有限购政策，我就被‘限购’了。”
此外还有一些购房者开始研究如何钻新政的空子，其中“离婚”是最为广大百姓“喜闻乐见”的逃避方法。限购令出台后离婚的人数有了明显增加，“平时一天也就４、５对离婚，最近每天都有１０来对。”工作人员推断说，一些人正是通过办理离婚来规避“限购令”，在离婚手续办理时会将房产归于夫妻中的一人或孩子的名下。其实为了房子问题“假离婚”并不是限购令出台以后的新鲜产物。以前在拆迁、购买保障性住房时就常常看到众多夫妇“好聚好散”。
房价依然坚挺，小户型房源受追捧
尽管许多购买者仍在观望，但济南市场上的刚性置业需求仍然高涨，不少刚需购房者表示年内有买房置业的打算，如果有合适的房源，还是会选择尽早购房。据搜房调查显示，超过八成以上的准婚族依然打算在２０１１年购置新房。
记者近日走访齐鲁楼市不动产、玛雅房屋等中介结构了解到，新的调控政策虽然使得二手房交易量有了一定下滑但是价格依然坚挺，尤其是六七十平方米的小户型房源仍然供不应求。
“现在我们成交量降了不少，但小户型房子还是很抢手，下午挂出来当天就能卖出去。”一位齐鲁楼市不动产的工作人员告诉记者，虽然现在交易量有所下降但是未来二手房价格下行空间不大。“对于济南的市场环境来说，降价并不能为房地产市场带来切实的销量，毕竟‘买涨不买跌’的意识决定着相当一部分济南购房者的购房意愿和行为，降价只会让我们日子更难熬。”
二月份济南市住宅均价为７２８７．８４元／平方米，均价环比下降５．５２％。但主要是因为中低价位的项目所占比例高，这就拉低了均价。根据济南住宅与房产信息网统计，过去一周成交量最高的分别是济南会展国际城均价７８４８元／平方米和重汽翡翠清河均价５５２６元／平方米，现在低总价小户型的房子更受消费者青睐。
对于不少媒体报道“房价将在５月份出现拐点”的预判，王焕新表示“今年上半年成交量会下降，但渡过这段观望期后，被抑制的需求会慢慢释放出来，下半年楼市将会比较火爆。”
在限购政策出台之后，市场会有相应的冷静期，在新的政策形势下的买卖双方都会有观望行为，除非是出现长期性的、严重的成交量萎缩状况，否则很难出现房价下降的情况。尽管目前济南楼市的成交量出现下滑，但是济南的经济发展和城市化进程势头很好，合理的改善性购房需求、城市拆迁及新进人口等刚性需求量依然很大。
■楼市宝典
好房子的十个细节
■１． 环保
在全球环境日益恶化的今天，我们的居住环境也在劫难逃，如能拥有一套“环保”的房子，当然是最好不过了。
■２．节能
在资源严重浪费且日益紧缺的今天，“节能”自然受到人们的青睐，并将成为一种必然趋势。
■３．品质
有品质的房产，涉及到规划设计、工程营造、材料设备、室内装潢、景观绿化等众多方面和环节。购房者如何能选择高品质的房，这需要考察开发商的开发水平，而非简单的“品牌”。
■４．价格
对普通的购房者而言，关注价格，不只是对一个楼盘，或是一套房，而是要综合比较同类型、同区域、同价格的房子，这样买房才算精明。
■５．户型设计
从营销策划角度来说，没有最好或最差的户型，只有最适合的户型。社会上的主流是为“纯居住群体”打造的户型，强调以家庭为核心的长期居住。
■６．智能化管理
近年来，对讲机或声控门已经过时，可视对讲、网上社区、电子商务、智能医院等纷纷出现，充分体现了网络时代信息传递的速度，也迎合了白领上班族高效率、高质量家居条件的要求。
■７．人车必须分流
许多楼盘小区里的道路都修得较宽，但却忽视了行人的安全，特别是老人与孩子，目前一些小区内已经实行了人车分流，甚至把车道也分成汽车与自行车的道路，更显人性化。
■８．地段
好的地段决定着房价的升值、出租回报率，以及交通是否方便等。
■９．环境
这里提到的环境主要是探讨居住环境对人心理环境的影响。不同的人，他们心目中的好房子的环境是不一样的。
■１０．社区配套
人们表面上是买一套好房子，实际上更多的是买配套，也就是住在这里上班、购物、上学、看病、休闲方不方便，配套越齐全越受欢迎。
相关阅读:
|