房地产商这一年
２０１０年，为了遏制房价过快上涨，政府对房地产市场进行了被称为“史上最严厉”的调控，政策出台之频繁，持续时间之长，调控力度之大，前所未有。房地产市场的价格和成交量出现较大幅度波动。
外来房企，本土房企，市场里的每个人都经历了特别的一年。有的春风得意，有的疲于应付，有的一直在纠结之中……
外来房企铸就济南“万时代”
如果仔细翻阅一下济南房地产开发市场的发展历史，外地开发商大举进军济南市场不过５年左右的时间。在这一期间，大到中海、保利、鑫苑、恒大、绿地这些全国性房地产企业，以及海尔、海信等省内本土大鳄均纷纷抢滩济南。
尽管企业背景不同，开发理念各异，但这些地产大鳄有一个共同的属性，那就是此前已经在国内地产界浸淫多年，运作楼盘无数，同时积累起了巨额财富与大量开发经验，进而由此堆积起了强大的品牌影响力。借那些先天优势，陆续进入济南后的这些地产巨头几乎不需要花太多时间去观察，便开始像一条条饥饿的鲇鱼般抢食着经过十几年成长但依然没有长大的本地开发商的地盘。
首先玩转济南房产市场的央企非保利莫属，在进入济南后短短几年的时间内，已先后开发了保利芙蓉、保利花园和保利大名湖等几个大盘，总建筑面积高达５７．８万平米。如此大规模的开发让众多本地开发商根本无法望其项背。另一家央企中海地产同样不甘示弱，且大有后来居上之势。
数据也证实了外来房企的实力。由中国房地产信息集团等三方发布的“２０１０年５月份城市销售排行榜”中，济南销售前三甲分别为东部的中海·奥龙官邸、市中心的豪宅代表济南万达广场及高新区四号地块商住开发项目。
此外，由海尔与浙江绿城强强联合组建的海尔绿城同样气势汹汹，斥资２４亿元开发的济南全运村项目甚至成为济南地产进入“万时代”的标志性事件之一。
相较上述企业，直到２００９年下半年才相继进入济南的两条“大鱼”绿地集团和恒大集团，手笔之大同样令人咋舌。２００９年８月４日，在进入济南不到一个月的时间，上海绿地集团迅速重组济南市房地产开发总公司，获得５１％的股权。同时，绿地集团更是公布了在济南投资３００亿元的庞大投资计划。２００９年１１月，国内地产十强广东恒大集团跚跚来迟，不过这丝毫不影响其宏图大略。恒大地产集团冲着包括西客站在内的济南“重大城市基础设施建设”、新区开发、“城中村”及旧村改造的大项目而来，眼光更是横扫市中、槐荫、历城和长清四区。
凭借一道道光环，所开发项目让购房者趋之若鹜的同时，大开发商拿地行动使本已生存空间可怜的本地开发商处境更加艰难。２０１０年１２月２３日，济南东部两块商服用地进行竞拍，如不少人事先预料的那样这两块地拍出了高价，其中一块２．９亿起拍，５．１亿成交，另一块６８８５万元起价，１．６６亿成交，溢价率分别高达８０．３％和１４１．１％。在两块土地竞拍中，来自北京的两家不太出名的公司成为了最后的“赢家”，本土企业全都“空手而归”。
山东师范大学房地产系主任程道平教授告诉《齐鲁周刊》记者，一线城市前几年吸引了大量房地产投资，投资回报逐渐摊薄，资金必然向二线三线转移。
外地开发商大量进驻带来新的开发理念，同时楼盘放量供应有助于改善供求关系，对于消费者意味着更多选择，无疑是个利好消息。但对于本土开发商来讲，开发成本将会大大提高，一个很明显的趋势就是资金规模较小的本土开发商拿地已经越来越困难。济南三庆集团董事长吴立春曾预测，激烈竞争中，济南现有的数百家房地产企业在几年之内将会大量消失。
随着竞争的不断加剧和一轮轮的洗牌，山东黄金地产副总经理李松年对本地中小开发商有着这样的描述：潜伏了，叛逃了，被招安或者维持支撑。“一部分企业本来就没有长远扎根地产的打算，因此开发完一两个项目赚钱后就转行了；有些企业因为无法适应越来越激烈的竞争只能选择到地市甚至县市发展，还有一些企业被外来企业收购；最后一种还在苦苦支撑。”李松年说。
事实上，从２００４年前后开始，本地房企已经陆续离开济南。在省内几乎每个三线城市甚至四线城市总会有济南开发商的影子就是一个例证。
从争“食”到争“人”
与地产高利润率相比，人才价值被低估已经成为不争的事实，而此前，济南大多数地产企业用人政策多抱有“多一个不多，少一个不少”的态度，薪酬水平可想而知。论据无非是“现在大学生就业那么难”，抑或“在中国最不缺的就是人”。而且在地产销售火爆的２００７年，地产老板的用人观念竟是“行情好，傻子都能买房子”，然而３年后的２０１０年，同样是地产销售火爆，地产老板却头一次感受到了越来越多的员工流失和费力挖人才带来的“人才压力”。
外来的开发企业在济南招兵买马可以追溯到２００９年下半年，作为其中之一，北大资源山东地产曾以整版广告面向社会招聘土建、安装、建筑设计及市场营销等房产工作人员，招聘广告中明确提出各个工作岗位有相关工作经验者优先考虑，作为筹码，在广告中北大资源承诺给予业内顶级薪酬。
这则广告在济南地产界内引起了不小震动，十余个岗位引来上千人竞争，而据北大资源有关负责人透露，其中不少应聘者为在售项目骨干。而这仅仅是个开始，从２００９年底直到目前，绿地、恒大、华润等一批国内地产巨头相继启动了济南的地产项目，巨幅的人才招聘广告更是频频出现。
２０１０年政府、各部委、证监会、央行等各机关单位出台的国十一条、新国五条、土地出让金比例调高、上调存款准备金率等一系列措施在短时期内对房地产行业的确起到一定的作用，但房地产开发商的全国性拓展步伐依旧。这也导致设计类、项目总类、营销类、工程类人才强劲的需求趋势。
另一方面，众多房地产开发商主动或被动发展商业地产，因此招募商业地产类高端人才是２０１０年房地产行业的焦点。数据显示，招商总监是今年炙手可热的职位。由于开发商持有商业意欲增强，加上招商总监高端人才稀缺，众多企业高薪挖角或高薪留才。
在接受访问的招商总监中，约有７成人表示２０１０年薪资涨幅在５％－２０％之间，还有２７％的涨幅在２０％以上，只有４％的人表示薪资无变化。
地产行业流动性一向较大。因为地产行业处于扩张期，也处于调控期，双重的环境令职业经理人的工作状态常常变动，加大了职业经理人的压力和人员的流动性。而急剧成长的行业，需要大量人员加盟，也增加了流动的机会。如此一来，一场旨在“挖人”与防止“被挖”的行动都成为地产公司重要的工作之一。
“今年专攻地产行业的猎头公司生意火热！”一位国外猎头深圳分公司的总经理表示。但是，她也感觉要找到合适的人去适应这些高要求的职位，颇为不易。一家东莞地产公司欲在香港上市，想要挖一位有上市经验的副总裁，年薪给到２００万，仍找不到合适的人。地产公司可谓求贤若渴。
变革中的支撑点
２０１０年，虽然在销售业绩支撑下，房产商的资金链未形成很大压力，但是在严厉的调控之下，房地产企业的融资环境并不宽松。而开发企业自筹资金同比增长４９．６％，较２００９年显著提高，国内贷款增速为２５．０％，低于整体水平。由此可见开发商资金来源已经开始改变。
４月１７日，“新国十条”要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组”。１０月１５日，证监会全面叫停房地产开发企业的重组。到了１１月份，监管层要求只要主营业务收入中出现自房地产业的上市公司融资要求也将不予通过。
同时，作为开发商重要运作资金来源的商品房预售款也开始受到监管，北京已于１２月１日开始实施新规。加强商品房预售资金监管后，开发商只能按工程节点使用被监控的预售资金，自身现金流缺口将无法通过楼盘预售款自行弥补。
传统融资渠道对开发商全面紧缩。在此环境下，多元化融资成为必选之路。
从中国指数研究院数据看出，１－１１ 月，开发企业资金来源中的国内贷款占比为１７．８％，较２００４－２００９ 年历史平均水平低１．１个百分点；自筹资金占比为３７．７％，较２００９年提高６．３个百分点，接近２００８年的３９．５％；定金及预付款、个人按揭贷款及其他资金来源占比分别为２５．２％和１８．３％，分别较２００９年下降２．７个百分点和１．９个百分点。
世联地产首席研究员王海斌表示，从２００７年到２０１０年７月，外资机构在大陆地区共设立了３３只人民币基金，完成募集规模达３００亿。开发商的融资渠道已经改变过去单一依靠银行的局面，因此，虽然政策在收紧开发商的资金链，但多样化的融资渠道成为开发商新的救命稻草。
当然，融资并不是唯一的稻草，寒流之下，各种各样的变革自救宣布了中国房地产市场开始由粗放走向精细。在这场变革中，其支撑点又是什么？
万科开始做商业地产，向服务型公司转变。尽管万科方面负责人一直对外宣称，万科做商业是为了更好的做住宅，做更专业化的服务，在５年内商业的投资总额不超过总体投资的２０％，虽说如此，万科涉足商业地产还是被业界极为关注。
王健林一直强调万达的上市目的不仅仅是为了钱。这种看似自大的口气在万达两次参与私募即筹集几十亿的资金这件事上得到了事实的辅证。那么，王健林急于让万达上市是为了什么呢？从其第一次接触ＩＰＯ到ＲＩＴＳ失败再到谋求公共证券市场的上市，万达集团高层对媒体坦诚了万达的诉求点：即借助融资渠道向国外打开市场。目前，万达所有的成绩皆来自国内物业的操作，而国际资本却无时无刻不想餐食这部分市场。这不得不让王健林和万达时刻警钟长鸣。
同样是在２０１０年，万达帝国迎来了其过去历史上竞争者最多的一年。虽然王健林曾宣称，除了中粮和华润需要提防，其他不足为惧；但他也终于要在这片自己奋斗的战场上，与他提防的国企对手，以及融资市场上的各种开发商短兵相接。
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