房子层高这回事儿
层高，说简单点就是房间的高度，它相对于购房大事中的开盘、房价、配套、位置、交通等而言，真的是再细微不过的一件小事。
但是，小高度产生大问题，除了影响业主的居住舒适度，不少开发商还会在层高上动手脚。层高这回事儿，并不像看上去那么简单。
“矮房子”之困
１１月２９日，魏先生致电本刊编辑部，称自己购买的经四路某热销楼盘交房不久后正准备装修，却发现了不少问题，最头疼的一点，就是层高太低。
魏先生是一私营企业主，看中这里商业发达、交通便利，生活比较方便，所以他购置了一套９０多平米的房子，还打算把父母接过来住。但是，交房后他带着装修队在房子里做初步的室内装修规划，却感到一阵阵莫名其妙的别扭。最后还是装修队的老队长提醒他：“你这房子，层高不够。”
１１月３０日，记者跟随魏先生来到他购买的这套新房，魏先生１．８１米的大个子，抬起手臂，稍一踮脚就能碰到天花板。“如果只是层高不够也就罢了，问题是整套房子会出现好几个层高数据。”魏先生找了几处不同房间的角落，现场测量从天花板到地板的垂直距离，有的地方仅２．５７米，有的地方略好些，是２．６２米。魏先生说，在这套房子里待一会儿就会觉得压抑。现在装修时地板只能选最薄的一种，房顶的灯也没法用带花样的，只能选择吸顶灯，否则，“头顶都能碰到灯了”。
其实，像魏先生这样因为层高头疼的商品房业主不在少数。实践中，消费者只会注意到楼层、朝向、面积、结构和价格等，却少有人注意到层高是否符合标准，甚至对层高的概念也比较模糊。层高，从字面上理解也就是一层房屋的高度。根据国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。”说到层高，我们必须将其与“室内净高”予以区分。《住宅设计规范》规定，室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”室内净高和层高的关系可以用公式来表示：层高＝室内净高＋楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫室内净高。《商品房买卖合同》中一般是就层高进行约定，而许多买受人在交房验收时测量的是室内净高，忽视了楼板厚度，因此产生了误解。
山东同圆设计集团第二设计院院长宫强告诉记者，“国家标准《住宅建筑设计规范》（ＧＢ５００９６－１９９９）中，３．６条规定，普通住宅层高宜为２．８０米，卧室、起居室厅的室内净高不应低于２．４０米，厨房、卫生间的室内净高不应低于２．２０米。一般来说，现在住宅设计的层高为２．８—３．０米，装修后净高为２．６米以上。这样，人居住着会比较舒适。”
面对“矮房子”，魏先生向记者反映，除非他们不装修了，只要稍微装修，他房子的净高将很难达到２．６米。“如果房屋的其他质量问题还可以找开发商处理修复，那层高的问题是神仙也无能为力的，除非拆了重盖。”魏先生说。
我们需要几米层高？
“层高直接决定舒适度。”地产业内专家告诉记者。
记者走访调查了几个楼盘的层高及其影响的居住舒适度，名士豪庭某业主告诉记者，他们家购房合同中签订的层高是２．９米，实际装修后净高为２．７米，居住起来是比较舒适的；天泰太阳树的房屋实际装修后净高为２．６５米，感觉也比较舒适；海尔绿城全运村桂花园的业主则反映，他们家地暖加上吊顶使得房间净高仅为２．５米，居住起来感觉压抑。
其实，从现代科学和健康养生的角度来看，房间太矮不只是精神上压抑的问题，对居住者的身心健康也不利。济南市某环保科研所专业人士告诉记者，在一个空间里，热空气是往上升，冷空气是往下沉的，这需要达到一定的高度才能产生“温差”，如果房间层高太低，不能产生“温差”，则冷热空气无法对流，根本就不能通风调温。
房屋层高到底多高为宜？
宫强告诉记者，《山东省住宅建筑设计标准》第六章第一节第一条规定，住宅层高应采用２．８米，特殊情况不应超过２．９米，并不低于２．７米。而在《江苏省住宅建筑设计标准》第四章第七条规定，住宅层高不应低于２．８米，且不应高于３米。其高度上限的规定是为了防止过于挑高住宅的层高改作他用，但起居室、餐厅局部挑高空厅除外。
广东省建筑设计研究院、国家一级注册建筑师陆琦博士表示，目前国家虽然没有明文规定商品房层高必须要达到多少的高度，但一般业界都将其限定在２．８５米以上毛坯净高，即装修前室内高度最低不低于２．８５米。
其实，层高从来都不是一概而论的。
保利地产山东分公司营销部经理何军表示，保利·大名湖项目作为豪宅产品，其层高也是以豪宅标准设计的，同时根据功能的不同，科学合理的设计项目层高。小高层部分，在满足规划限制的同时充分考虑到生活的舒适性，标准层高设计为２．９米，净高在２．７米左右；而别墅部分，作为项目内最高端的房源，根据功能分区，客厅部分层高为４．２米，其它如卧室部分的层高为３．２米，合理地规划了不同功能空间的尺寸，充分满足业主入住后更高的装修要求。
层高里的猫腻
层高事儿小，但猫腻不少。但问题在于，房屋层高过高，无疑会加大建造成本，所以，部分不负责任的开发商便绞尽脑汁的算计如何“挤压”层高，以减少开发成本。上世纪七八十年代，在城里工作的人一般都住着单位的宿舍平房或者低层楼房，那时房子的层高都在３米以上，空间开阔，而后来，随着房地产越来越热，这一高度被不断地往下“刷新”，如今，不少楼房层高装修前都不到２．７米，更别提装修后的净高了。
记者在调查采访中得知，现实中确实存在小开发商为了控制成本而降低层高的事情。某地产业内人士坦言，实际上多数情况也并非开发商故意所为，承建商具有更大的责任，降低成本对于建筑商的意义更大。他们在建筑过程中每层减低几公分，在报建楼高不变的情况下，便能多建一二层。我们可以来计算一下，如果某开发商报建楼高９０米，以层高３米算，可以建３０层住宅。如果层高降低１０公分，变为２．９米，则在９０米报建楼高的情况下，开发商可以建到３１层。如果单层假设面积为１０００平方米，市区楼盘每平方米售价按８０００元来算，则开发商便可以多赚８００万元。
这种情况当然属于“违规”，但消费者并不知情，有些开发商利用人们在买房子时分不清净高和层高区别的弱点，玩文字游戏，在合同中迷惑购房者。有些开发商还将多出的一二层在楼房顶层搞“复式”套房卖高价，目前广州不少楼盘都在顶层设置“大中空”或“复式”，虽然不能说众多开发商都在“玩猫腻”，但也不可否认其中有些是在投机取巧中谋取暴利。
有业界人士表示，为了居住舒适度，有关方面应该出台相关措施来控制楼房层高。他同时提醒购房者，在签订购房合同时，一定要搞清楚层高不等于净高，要向开发商问清楚楼板厚度是多少，可以要求开发商拿出建筑施工图纸来进行比对。在签订购房合同时，一定要约定好层高与净高达不到要求时的相关赔偿问题，如果出现纠纷，也有据可依。
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