限购令刺激商业地产
限购令作为此轮楼市调控的利器，正横扫十多个大中城市。未来更多城市加入限购队伍的趋势，也已经显现出来。限购令真的将住宅项目一网打尽了吗？答案是否定的，有一类项目——商业地产，正安全地游离在限购政策之外，成为“调控年”里楼市的一块“绿洲”，并吸引了不少投资者的目光。
限购令后的“商业考察”
济南的齐阿姨在女儿辞掉第二份工作后，就开始关注新推或要转租的商铺。女儿赵琳今年大学毕业，学市场营销的她要想找份工作并不难，可套用一句时髦的话说，难的是找到一份好工作。在辞掉第二份工作后，她毅然决定，要创业！
她的想法很简单——找一个旺铺，租下来或者买下来，代理化妆品，依托实体店还可以在淘宝网上开店。加之，齐阿姨明年就要退休，届时也能来店里帮忙。
所以，尽管济南最近在降温，天气转寒，母女俩还是会出门进行“考察”。从洪楼商圈到泉城路商圈再到西市场商圈，凡是有“人气”的商铺都去实地“考察”一番。
“我原本对楼市调控政策是一点都不上心的，什么‘国十条’、‘国五条’、‘限购令’，对我来说是些很遥远的词。不过，在找商铺的这四十多天的时间里，我发现原本有意出售的铺主现在都有些犹豫了，有的店铺租金也上涨了，我猜这多少可能和调控有点关系。”齐阿姨告诉记者说，她们在泉城路看好了一家商铺，原本已经和店主商谈的差不多了，可就在前天接到店主的短信，说要再考虑考虑。
身边有关注楼市的同事告诉齐阿姨，新政之后，多个城市出台限购令，有一部分投资普通住宅的投资者转而把目光看向了商业地产，济南虽然没有出台限购令，不过在此背景下，商业地产也受了点“刺激”，有点抢手。
从国十条到新国五条再到各个城市限购限贷细则的出台，针对的都是商品住宅，调控政策对商品住宅价格的严防死守，使得全国一线城市成交量持续下跌，而与之对应的却是全国商品住宅的普遍升温。
济南商业地产亦在“升温”之列。来自世联怡高统计数据显示，进入１１月之后，济南商铺均价同比上涨２８．７％，环比上涨９．７％，炒铺族的疯狂热炒使商铺价格一路走高。不过，世联怡高济南市场部负责人梁伟告诉记者，１０月份济南商业地产的总供应量不多，纯商业部分１０月成交３０００平米左右，底商部分成交在３０００平米左右，以消化市场在售存量为主。
调研机构合富辉煌中国山东公司市场研究总监许传明告诉记者，１０月济南市底层商铺整体均价在２６７５６元／平方米左右，其中，中部区域作为济南市商业的核心区域，销售价格最高，约为２６８２８元／平方米。东部和南部底商价格仍保持在２５０００元／平方米之上。西部和北部区域底商价格相对较低，在１５０００元／平方米左右。
“说到底，商业地产也是有钱人的游戏，保利商铺３万元／平方米，保利大名湖住宅１．４万元／平方米。”济南地产评论人于清接受《齐鲁周刊》记者采访时表示，在通胀情况下资产保值是首选。
济南商业地产的“百花时代”
“自从楼市新政以来，我们在住宅方面的房贷业务下降了６成多。”济南一家商业银行信贷部张经理告诉记者，在信贷总业务量增加、住宅房贷下降的情况下，如何多拉一些商业地产贷款项目，成了他眼下的工作重心。
张经理说，他们发现相比于住宅房贷，写字楼、商铺等商业地产的贷款量近期并未受到政策影响，信贷量不降反升。在与一些客户交流时，张经理也发现，不少客户希望将投资住宅的资金转到商业地产上来，这给了他们很大的信心，“近期会大力拓展这个市场，最大限度拓展信贷范围。”
在感受到商业地产的繁荣后，省内外的许多主流的住宅开发商也纷纷将目光转向了商业地产。“我们下一步要增加商业地产尤其是‘底商’的开发，而且准备手里多持有一些物业，这样光租金就可以获得比较高的回报。”省城一家实力开发企业的李经理告诉记者。
“和一线城市相比，济南商业地产并没有形成一个浓厚的氛围，和住宅相比，商业地产是作为次要产品出现，供应量比较少。”中原地产山东公司总经理薄夫利接受记者采访时表示，济南未来２到３年内商业地产会有变化，有些项目经过１到２年的运作期入市，供应量会上去，同时购房热也会跟进。
记者了解到，随着开发商的发力，济南商业地产的供给不断增加，鲁商广场、万达广场、万豪国际星光天地、明湖新坊巷、省府前街、红尚坊、泰府广场、山东国际商贸港、齐源大厦、东环商业广场等商业地产项目陆续入市。可以说，济南的商业地产进入了一个“百花竞放”的时代。
“万达开发的４栋写字楼，现在有２栋已经基本售罄，成交均价在１２０００元／平米左右，目前万达广场的商业地产和高档住宅的成交情况还都不错。”济南万达相关人士告诉记者。
据悉，１１月１９日，济南万达广场将开门纳客。同时，万千百货、万达国际影城、大玩家超乐场、乐购超市、ＺＡＲＡ、哈根达斯、星巴克、丝芙兰、苹果数码等主力店和名牌旗舰店也将同步开业，济南将真正迎来城市综合体时代。
地段、人脉、资金，一个都不能少
薄夫利告诉记者，就济南而言，近三年，与住宅价格上涨“突飞猛进”的速度相比，商业地产还称得上“安分守己”者，只是小幅上涨。
可是，当住宅市场遭遇调控，原有的优惠政策纷纷取消，二套房提至首付５成、１．１倍利率时，投资住宅市场获利空间已经有所限制，这时投资者必然会重新考虑投资方向，执行同样贷款条件但存在价值洼地的商业地产就势必会吸引部分投资者的目光。同时，在产业资金和外资还没有开始大量进入，商业地产的机会随着住房调控开始渐入高潮。
在银行工作的孙振最近就想把股市里的资金抽出来，投资到商铺里去。经过一番考察后，他看中了阳光新路一社区的底层商铺，“判断一个商铺的投资价值，最主要的是地段和定位”。孙振认为，这个商铺周边社区林立，可以形成稳定的大量客流，同时商铺所在社区住宅、写字楼等多种物业相互补充。
“商业经营的确是要看地段，看商脉，缺少了地段和人脉的商业地产就是空中楼阁，比如在高新区搞个大商业，周围消费人口少，没人气，３年也得过苦日子。最好的还是街铺。”于清告诉记者，沿街商铺是个投资方向，特别是靠着大商业的沿街。
不过，另一业内人士则告诉《齐鲁周刊》记者，商铺投资并非稳赚不赔。投资客购买商铺要了解开发商之前是否具有成功的开发经验。此外，还要根据自己的资金情况，全面考虑投资方案，避免因现金流断裂而不得不退房，造成损失。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为，投资商铺需要提前认真考察和做好后期收益预估。随着城市规划更新和发展重心转移，商铺所能带来的收益具有很大的不确定性。
相关阅读:
|