曝开发商黑幕②房价里的秘密

   一般人在买房的时候，并不是很清楚一个楼盘的价格是怎么计算出来的，但是，这在业内几乎是尽人皆知。

    作为一个具有多年售楼经验的一线销售人员，胡小姐熟悉开发商的很多暗箱操作，她向记者透露，每个开发商在制定房价时，都会捂盘抬价，更会使出各种哄抬房价的招数。

一棵树与房价的关系

    济南的张先生看中的楼盘要开盘了，他赶紧跑去售楼部去挑户型，但是不管怎么挑，他看中的那些户型，价格多多少少总是要高出他的接受范围。边套、楼层高的、远离马路的、面朝中心花园的……只要户型和这些元素沾上边，单价就会高出一大截。

    正当张先生不知从何下手的时候，他在工地现场发现有一幢楼的二单元门口正对着一株大樟树，树冠很大，售楼小姐说这是开发商做楼盘规划时特意保留下来的原生态树。张先生仔细观测了一番，发现这株大樟树大概有四五层楼那么高，如果他把房子买在四楼，青翠的树冠就可以永远装饰他的窗户和阳台。于是，他立即去对比了一下这幢楼不同户型的价格，发现拥有“树景”的户型在单价上居然高出同一楼层的没有“树景”的户型，也就是说开发商已经把这株大樟树算进价格系数中去了。

    这让张先生很感慨，开发商真是精明到家了，居然连一棵树都不放过！

    据悉，开发商通常是用“均价”或“起价”来吸引购房者。但是购房者在挑房时很少能够用“均价”的钱买到自己喜欢的房子。因为不同的户型之间往往存在着价格系数，而价格系数通常是由朝向系数、位置系数、景观系数、设计系数、噪音系数、调整系数及阶段系数叠加组成的。也就是说，每套房的单价是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置），以及每个户型的朝向、采光、通风等情况定出系数后，再与这幢楼拟定的“均价”相乘得出的，好朝向、好位置的户型当然系数就高了。

哄抬房价的高招

    开发商哄抬房价的第一招就是在开盘之前发放ＶＩＰ卡，每张卡预交５０００或１００００元的诚意金，目的是为吸纳有效客户，扩大楼盘在市民中的影响力。比如，开发商计划一次推出１６０套房子，而售出的ＶＩＰ卡如能达到它的四五倍，开发商在开盘的时候就会将房价从原先在媒体上宣传的基础上抬高四五百元；如ＶＩＰ卡出售量只有所推出的房源数量的一到两倍，开盘价也会上涨到２００元左右。

    总之，开发商事前动用各种手段宣传的房价，只是一套骗人的鬼话，其目的是为诱惑你光顾他们的楼盘。

    开发商的第二招就是捂盘。

    开发商的捂盘高招归纳起来主要有４种：一是延迟领和分批拿售楼预售证。他们故意拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的领证，这样做的目的是为拉长楼盘销售周期。在此期间，他们不仅可将项目中品质相对较差的房源先低价抛出变现，同时还可以为整个楼盘争取更多的销售宣传和前期房价市场调查时间，并且动用一切宣传手段为下一次开盘涨价而制造气氛。

    二是大幅度提高开盘售价。开发商故意脱离市场均价，大幅度提高自己楼盘的开盘价，导致开盘时无人应价，以达到变相拉长楼盘销售周期，伺机哄抬房价的目的。使用此招，一般是一些实力较雄厚的开发商，他们长期捂盘，而且效果极佳。
 

    三是将后续房源转售为租。开发商瞄准当今楼市发展的势头，特意将一些后续房源转售为短期租赁，待房价上涨的浪头即将涌来，趁势将这批房源高价推出，甚至有些房源是带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式，起到了既可延长楼房销售周期又可利用租金来偿还银行贷款利息的目的。

    四是制造谎言，向外宣传本楼盘已进入尾盘期。开发商为囤房，故意向外宣传楼房已全部售完，待楼市的旺季来临，又伺机将这些房源高价推出，并美其名曰这是为满足市民的需求，经过整合的房源。这种手段其实很不高明，稍微有一些头脑的人上网一查就能戳穿他们的谎言，但却被大部分开发商广泛利用。

    第三招就是拒绝团购。在２００５下半年以前开发商的心态是担心自己的房子卖不快，抛出各种优惠条件诱惑市民购买他们的房子，这其中就包括团购。但从２００６年下半年起，他们瞄准中国房地产市场房价暴涨的势头，开始顾虑房源销售得太快，担心一波又一波房价暴涨的浪潮涌来，而自己手中却没有了房源。所以，开发商现在拒绝团购，他们先将差楼盘分几次开盘，以应付市场的需求，等到新一波涨价行情涌入市场，便将好房源一夜之间抬价几百元推出，以获取丰厚的利润。

房价不是成本加上利润

    那么，开发商到底是怎么确定最终的“均价”呢？

    “房产品和其他商品不太一样，并不是成本加上预期利润就可以得出销售均价这么简单。”杭州万德房地产顾问公司策划部经理韩巍介绍说，无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，开发商在为楼盘确定价格时通常需考虑这几个方面的因素。首先是成本因素，主要是地价、建安成本、税收及其他费用的总和。然后要考虑竞争因素，包括市场供求总量、直接与间接竞争楼盘的价格情况。当然，消费者因素也很重要，也就是说要摸清楚目标消费者到底能够接受何种价格。

    三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：“成本＋竞争”和“消费者＋竞争”是房地产定价的两种基本策略。

    胡小姐最后还透露：有一些社会关系比较广的开发商，依仗某些政府官员的权势，楼盘只建到二三层就敢违规开盘，发放ＶＩＰ卡，收取客户的定金，而且他们还肆无忌惮地任意更改已通过媒体公布了的售楼均价。为了获取客户的前期房款，他们甚至敢在五证不齐全的情况下，和客户签订售房合同。另外，对所在楼盘的土地使用性质，他们事先并不向客户说明，等预售证发下来，客户发现该楼盘土地使用性质有问题，但为时已晚。开发商为节省成本，通过政府相关部门运作，把本是商业服务性质的地块转为商品房开发，从而大大节省了土地出让金。按国家规定，住宅用地使用年限为７０年，而商业服务用地只有５０年。你一个不留神，或许就上了开发商的套。在这点上，开发商具有行业垄断性，他们活生生地剥夺了广大消费者的知情权和自主权。

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“我的城市我的家”

全国摄影大展正式启动

    本刊讯　由中国房地产业协会、中国摄影家协会、《中国国家地理》杂志社和新浪网联合主办、新浪乐居承办、《中国摄影报》协办的“我的城市我的家”全国摄影大展已于４月２７日正式宣布启动。

    据悉，摄影展作为向新中国成立６０周年献礼的重要活动之一，以北京为起点覆盖包括山东１７地市在内的全国各地，活动主题为“记录珍贵瞬间，铸造和谐永恒”。最终评选阶段的入围作品将产生“最爱我的家”、“最美我的城”和“城市天际线” 三类最终结果，并整理成册后由《中国国家地理》增刊发行。

■地产风水

    本栏目将与您探讨在看房、选房及居家布置等过程中关注的风水问题。如有问题或建议请致电０５３１－８５５９９５７７或发邮件至ｌｉｕｗａｎｚｈｕ１１９＠１６３．ｃｏｍ。我们将邀请专业的风水顾问与您共同探讨。

    本期主持：刘琬著

    本期特邀风水顾问：侯瑞宇（中国周易研究会会长，国际风水应用研究会会长，中国著名“姓名学家”、“风水学家”、实践派代表人物）

家装喜忌

□本刊记者　刘琬著

    《齐鲁周刊》：房子的哪种因素是最影响主人运势的？比如户型，朝向，内部结构等。

    侯瑞宇：看一座房子的风水好坏，要根据主人的八字以及楼房所处的整体环境来看，不能笼统加以概括。但是，以下几种典型的情况不能选。一、是宅主门正对着上下楼梯口的，这样对主人的身体不利或财运、仕途不利；二、厕所在整座房子户型中间的，中央为戊己土，而厕所为浊水，这对主人健康和事业不利；三、厕所占据文昌位的，孩子学习会不好；四、厕所占据财位的，容易破财。

    《齐鲁周刊》：现在的人在装修房子时，都会选择把墙壁刷成喜欢的颜色，比如淡黄、淡绿、粉紫等。到底该选择哪种颜色，是只与自己的喜好有关呢还是有其他讲究？

    侯瑞宇：现在的人装修房子已告别了过去纯白墙壁的时代，建材市场上的涂料颜色也是五彩缤纷。但是，室内装修及家居的颜色并不能单凭个人喜好来定的，要根据主人八字的喜忌和居室八宫风水来选择。比如主人八字喜水的，应多选择天蓝色等。主人八字喜火的，应多选择淡红色、紫红色等。

    还有，很多人都选择贴壁纸，乳白色的壁纸就是一款比较大众的颜色，乳白为金。纯木家居的土黄色也是不错的选择，因为土生万物。

    《齐鲁周刊》：侯会长，从古至今，每个中国家庭的摆设中都少不了麒麟、貔貅等。现在家庭在选择花草时，也多为买发财树等名字吉利的植物。这些东西对任何家庭都适合吗？

    侯瑞宇：不是每个家庭都可以摆放麒麟、貔貅、发财树等的。对于旺财的物品，应该根据财位分八宫的不同而摆设不同物品，比如，东南为巽宫，若为财位，则不能摆放金属旺财物品，应该摆放花卉或水性物；南为离宫，若为财位，可装紫色射灯或摆放花卉。另外，八字忌木的人千万不能买发财树或少养花卉。电脑、电视等释放磁场能量的家电应该摆放在青龙位，正应了那句俗语“宁要青龙高万丈，不让白虎乱抬头”。文昌位上，应该摆放文房四宝、笔架或文昌塔等。

    《齐鲁周刊》：侯会长，一位姓杨的读者给报社打来电话，她说看了您在４９７期《齐鲁周刊》上谈到的“楼房正对马路，为枪煞”。她正准备购买的南部某小区的一套房子正门朝东，开发商为方便业主，在北侧又开了一道副门，而这道副门及马路正对着杨女士即将要买的楼房的北阳台。请问，这样的房子可以买吗？  

    侯瑞宇：所谓“枪煞”是有条件的，道路的长短，来势的大小，冲向的方位，有情无情等，这需要实地勘查才能下结论。“世有千万种诀，为察千万种地”是也。如果真犯“枪煞”，就要采取有效的化解方法来化解。