国外如何实施“以房养老”

　　从明年开始，我国将启动“以房养老”试点，这一在国外较为成熟的模式，在国内刚刚起步。房产的产权、收益和风险等问题是百姓最为关心的，这些在美国、加拿大和新加坡等国都有明确规定，但其中存在的问题也是值得中国借鉴的。

　　新加坡：

　　多种选择“释放房子的价值”

　　在新加坡，申请“倒按揭”的老人需年满62岁，“倒按揭”由新加坡职工总会下属的保险公司以及新加坡华侨银行提供。老人去世前或出售房屋前都不需还贷款，贷款到期时如不能支付贷款和利息，贷款人将出售房产。房子在新加坡人心中也有着特殊地位，很多老人希望把房子留给后代。所以，新加坡老人还可以有其他选择来“释放房子的价值”。

　　比如，把多余的房间分租出去，或者换较小的房屋以获得差价。55岁以上的老人如果愿意换成更小的组屋，政府还会给予额外现金奖励，存入其中央公积金账户。南洋理工大学学者李明江表示，存入公积金账户用于养老的钱，利息高于一般商业银行利息。此外还可租赁回购。新加坡组屋一般产权99年，符合规定的老人保留房屋30年的权限，剩下的由政府回购，钱同样打入公积金账户，30年后若老人仍健在也不会让他无家可归。新加坡政府还修建了老人公寓供租住。总之，以房养老主要是为了帮助拥有房产但现金拮据的老人提高生活质量。

　　英国老人“啃”房花样多

　　在美国、欧洲等发达国家，老人将房屋抵押给有政府背景的养老机构，由这些机构负责老人的养老开销。直到老人去世，房屋才由养老机构收走并处置。这种方式的一个最大好处，就是老人没有了后顾之忧，可以衣食无忧地安度晚年。

　　英国的养老金体系主要由三部分构成：一是按比例缴纳的国家基本养老金，所有人退休后所获养老金数额一致;二是雇主为雇员提供的职业养老金，这部分目前不属于强制性缴纳;三是个人购买的养老储蓄或保险等，但英国35%的在职者没有建立私人养老金。这就意味着他们退休后得依靠国家养老金，而这部分钱在2010年是每人每周97.65英镑(约合1000元人民币)，只相当于以最低工资水平工作两天的收入，这对于维持一个相对舒适的晚年生活来说显然是不够的。因此，多数英国人通过以房养老的方式来解决这个问题。

　　英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

　　由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。

　　日本公司用倒按揭卖房

　　日本从1981开始引进“以房养老”的概念，于2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，房地产公司最近也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。

　　日本“以房养老”制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元(约合人民币120万元)以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

　　审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元(约合人民币2.4万元)以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每3个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后3个月内，由担保人负责一次性偿还。

　　荷兰人不用房子养老

　　荷兰是“以房养老”模式的起源国，但实际上，荷兰人对这种养老方式并不感兴趣，“倒按揭”在荷兰基本没有市场。

　　荷兰人之所以不喜欢“以房养老”，主要由两方面因素决定。首先是房产观念。荷兰人通常比较“爱财”，认为拥有房产是成功的最直观体现。受传统观念影响，他们觉得房子是一辈子为之经营的窝，必须自己拥有。另外，荷兰人还喜欢把房产传给子女。只有在特别紧急、实在没办法时才会考虑卖掉房子或者倒按揭。荷兰人的房子一般都是自己买下来的。没有租房的压力，退休后的生活更轻松。2009年，荷兰人住房自有率为57%。

　　其次，荷兰的养老金制度十分完善。一般人65岁退休，退休时可以拿到工作时收入的70%以上。有了很好的生活保障，他们一般不需要、也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。

　　美国：“家庭共享”结伴养老

　　在加拿大，就狭义的“以房养老”即“倒按揭”而言，其归还期限较为灵活，一般没有固定期限，老人去世后，其后人处理房产时将贷款连本带息结清，如果后人选择卖房，则贷款会从房款中扣除。这种加拿大式“以房养老”和美国式差异很大。

　　美国模式包括“抵押式”、“搬离式”和“共享式”。“抵押式”最为普遍，62岁以上老年人将房产抵押给银行或理财公司，协议有效期内可按月领取生活费，到期后归还本息，或将房产折价;“搬离式”是老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理，并签署还贷协议;“共享式”则要求老年人出让住房所有权的25%-30%作为还贷抵押。

　　许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款;二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷;三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

　　对于那些在意老迈亲人独居的迁居者来说，一项叫“家庭共享”的社区倡议可能帮助他们得到慰藉。芝加哥老龄化办公室在早些年就推出了“家园共享”计划：将60岁及以上，年龄段相仿，又有兴趣共享一个家的个人以合得来为前提进行甄选和配对。由四个社会服务机构合作此项目，计划在第一年里配对成功30对。发言人米切尔认为：尤其是针对人群当中的老年阶层，这不失为一个既能建立友谊又能减少家庭开支的好办法。

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　　“以房养老”在中国实施的可能性

　　中国对外经济贸易大学公共管理学院劳动与社会保障系主任李长安接受记者采访时表示，“以房养老这种模式在国外较成熟，但不是很普遍”。目前，中国一些城市已开展此类业务，但失败例子很多，这个市场还非常小，银行的业务也难以推行下去。

　　他认为，“以房养老”在中国的主要困难有三方面：一是能否满足养老需求，能贷多少款，每月能拿到多少钱，这些疑问是老人不愿意的最大原因;二是“反向抵押”的房子到期后，产权属于谁。房子对很多中国人来说是奋斗一辈子的结果，老人基本上要把房子留给下一代，贷款到期后若被银行收走，很多老人是不愿意的;第三是信息不对称，中国一些银行、保险公司等发生的不讲信用、乱收费等问题，也让一些人感到把房产交给他们不放心。他认为，未来“以房养老”只能是中国政府推行的养老保险的一种补充手段。

　　对于一些金融机构担心的70年产权问题，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，《物权法》已规定除非国家利益需要，一般情况下，房产可继续使用，至于产权能续多少年以及交不交土地出让金政策都没定，但这是普遍问题。

　　李长安表示，对于产权，西方一般有两种处理方式，一是老人把房子抵押后，银行等将老人送往养老院、老年公寓，而房子用于出租，租金成为银行利润来源;二是贷款到期或者老人去世后，银行将房子继续出租或卖掉，回收的利润如超出预期，还可能让老人的子女继承。

　　不过，即使在运转较为成熟的西方，“倒按揭”也仍存在一些风险，比如老年人平均寿命越来越长，导致贷款资金链被拉大，要付的利息也比较多，老人可能会因此欠银行钱，因此在加拿大，大型商业银行对这种贷款兴趣不大，小银行和商业金融公司是办理这类业务的中坚。另外，房价波动也可能造成房产贬值。