济南房价的幕后推手(2)

 

万元时代的买房姿态：从“我要一个朝南两居”，到后来小心翼翼地问“您这儿还有房吗？”

　　更为现实的扭曲轨迹，是这一年来济南的房价波动。

　　就在２００９年初，济南市房地产市场甚至遭遇了１９９８年以来最为严重的市场低潮。据济南市房管局发布的数据显示，２００９年前两个月成交量不足２０００套，成交面积仅有２３万平方米，甚至比市场低迷的２００８年１０月、１１月还要惨淡。尽管１－２月份本身就是传统上的房地产市场淡季，但是与２００８年同期相比，成交规模依然有较大的萎缩。

　　一则新闻也给彼时的惨淡楼市做了注解，尽管官方没有正式承认，但一度有媒体报道：２００８年济南楼市的空置率高达５０％左右，开发商有大量房子卖不出去。

　　“４７１８元／平方米，９折销售”、“新街区４８００元／平方米”、“每平方米便宜４００元”、“每平方米直降１０００元”……高新区的盛世花城、海信·慧园、鑫苑国际城市花园，南外环的鲁能领秀城、鲁山庄、外海蝶泉山庄等等，纷纷把价格降到了５０００元以下。西外环的彩世界更是将价格拉进了３０００元价位。

　　但年初尚且一片萧条的房地产市场短短数月就实现了咸鱼翻身，房价上涨之快之猛令人瞠目结舌。

    新浪资深房产编辑房伟说：“在２００９年初，济南楼市的成交量持续在低价位徘徊，开发商在资金链有很大压力的情况下，多采取了“低价多销”的策略。经历了２００９年４－６月的一个缓慢上升期后，楼市的成交量和房价均做到了“快速发展”，并在近期到达了一个不可思议的位置。市区内大部分楼盘价格相较于２００９年二季度，平均上升了２００－５００元。更有甚者，在短短半年时间内，房价居然大涨千元。”

    “年初还有人盼着楼价跌回４０００元，现在我们的单价都快７０００元了，也没人喊着降了，卖得更好了。”在阳光１００楼盘，售楼人员说，年初这个楼盘的价格在６０００元左右。

　　据了解，自今年７月开始，一批高档住房单价每平方米过万，率先进入万元时代。天泰太阳树、济南万达广场、海尔绿城全运村等，过万之后，脚步不停，持续上涨。而黑虎泉边的“黑虎泉印象”楼盘每平方米高达２２０００元的单价，更成为济南一些高档项目的标杆。

    海尔绿城、历山名郡、万达广场、文华园、大舜天成这些楼盘都依靠自己的有利位置跨入万元行列。“城市别墅”成为各大房产商上半年主推的产品，这些别墅位置在环线附近，单价都在１万元以上。御景山墅的叠加别墅价格在８０００到１３０００元之间，而一期已经售完。燕山樱园售楼人员杨女士称，３００－４００平方米的房子已经卖完，只剩２００平方米的，最低价为１２３００元。外海蝶泉山庄的联排别墅均价为１１０００元，售出一半。千佛山熙园、国华东方美郡的别墅几乎已经售完，单价不低于１１０００元。

    从今年７月份开始，恒大地产、北大资源、上海绿地等国内一些地产企业纷纷杀入济南，与此同时，８－１０月份，“济南地王”三个月三次易主。８月１９日，位于花园路的Ｇ０４３号地被祥泰实业高价拍得，济南东部最新单价“地王”诞生。９月１７日，槐荫区东航三角地被中石化以８６００万元的高价摘得，“济西地王”诞生。１０月１９日，总面积约为４５亩的历下区解放路铁职院旧址地块，被深圳华强集团以６．５７亿元的天价拍得，约合每亩１４６０万元，济南新“地王”再次诞生。 

    随之，大批外来地产企业进驻济南，在一线地产商蜂拥入济的同时，８月份至１０月份，“济南地王”三个月三次易主。房产高管王焕新认为，济南楼市正在上演一场“大鳄决战”，他们携带大量资金来到济南，将地价推向了一个新的高度，品牌角逐时代开始。

　　面粉价格上涨，面包哪能不涨价？“济南房价不会下跌，举例来说，某开放商在２００６年底以７亿多的价格拿下了１６０亩地，今年１０月份，在类似的区域、类似的地段，开发商拿到４０多亩地就要花费６亿多元的添加，仅仅三年时间，地价涨了近三倍，开发商的成本大幅提高，再加上合理利润，楼市价格只能走高。”某楼盘置业顾问冯先生如是说。

　　有意思的是，由于房价普遍上涨，加上大多数人“买涨不买跌”的心理，也“造就”了楼盘销售者高高在上的心态。

　　购房者吴先生无奈的告诉记者：“在初步遴选楼盘的时候，我们采取的是网上查询，然后电话询问。我打电话的时候底气越来越不足。从最开始时牛气十足地跟售楼小姐说‘我要一个朝南两居’，到后来小心翼翼地问‘您这儿还有房吗？’在气势上就输人一头了。最让我看不起自己的是，销售人员如果跟我说还有您要的户型，电话这头的我必会欣喜若狂，恨不得冲过去付了定金再说。” 　

　
２００９的济南房产升值路线图

　　市房管局交易大厅的火爆也成了今年济南房价的一个侧影。“往年发放数量约为９万个左右，今年到目前已发出了２３万个房产证。”１１月１９日，市房管局产权登记处的李处长告诉记者，目前市房管局房产交易大厅正常工作日发证量已达４００余件，前来办证、咨询的市民达到日均２０００人次以上。

　　“特别是二手房，从３月份以来每个月都在１８００套以上，后来达到２０００套以上，达到了去年的一倍多。”

　　一些专家认为，本轮济南房产成交量的上升，是２００９年上半年刚性需求集中释放的结果，成交量的上涨带来了利好的行情，从而促使房价短期内的疯涨。也有专家认为，抄底者太多了，投机性需求是本轮利好的主要力量。还有人认为，开发商太狡猾了，看到一线城市房价上涨于是也开始抱团涨价……

　　此外，近１５００亿美元的热钱流入、股市的利好、通胀的压力等以及国家宏观政策的导向问题都让具备一定升值潜力的济南房地产火热起来。

　　政策的利好无疑是二线城市的楼市强心剂。从年初的购房落户、振兴规划到金融政策的外松内紧、放宽开发商门槛，政策的信号对开发商来说无疑是积极的。积极的政策性引导是良性的市场环境，多数开发商也正是基于政府的政策性扶持，做出了对下半年市场的利好预期。

 　  当然，２００９年的济南城建大投资也为这座城市的房地产提供了必备的升值冲动。

　　在网上盛传的中国１０大房价上涨潜力最大城市排行中，对位列第３的济南作出如此评价：泉城的房地产好像弱于景观再造与移植而一直不温不火。看好的唯一理由就是她是山东省会城市，并且威海、青岛等滨水城市吞吐外来投资置业日趋饱和。

　　这只是一份２００７年的榜单，它并没有预测到２００９年是济南的“呈现”年。

　　别的不说，单是全运效应，就让原本地处郊区的全运村房价飙升。济南市区房价平均每平方米６０００元，可是这个距市区２０多公里、周边还是“荒山野林”的楼盘小高层开盘价就超过８０００元，记者们住的多层房开价更是高达１万元。

　　西有高铁、长清有园博会、东有全运会，济南市政府网站公布的济南市２００９建设重点项目，一共有２０４个，总投资１６６０个亿，其中基础设施投资８００多个亿，如此巨大的投入下，城市升值、房价上涨似乎是一件顺理成章的事情。　

　　但值得注意的是，此轮涨价潮以刚性需求集中放量为触发点，又由经济整体环境和政府决策作为导向，其中夹杂了各种人为因素。

　　“刚性需求的集中释放是具有一定时效性的，在刚性需求总量相对平稳的前提下，需求量仍会回到其应有的水平。从全国上半年ＧＤＰ增速和上半年经济运行总体形势来看，世界经济衰退的阴霾还未完全散去，国内实体经济的复苏尚需一段时间。此时房价的大幅跳涨，无论是从理论依据还是从经济基础上看，似乎都略显单薄。而投机性需求总是以短期的利益最大化为目的，一旦市场形势出现小范围的波动，就可能导致投机市场的大面积崩盘，从而直接导致楼市整体的跳水。”房伟这样说。

　　而另外一个看法则显得更加直白、无奈：“房价是我们自己搞上去的，房价本没有这么高，买的人多了也就有了高房价。炒房的人害苦了没房的人，希望房价下降的都是买不起房子的人，买得起房子的人都全力的在维护房价的不断上涨，这场游戏谁能操控？今天你希望房价一跌再跌，但明天你买了房子后就希望房价一涨再涨，就像挤公交，没挤上去之前你总是喊着挤挤，等你上去后你会对后面的人喊，挤什么，都满了。