房地产现有政策要“破产”

　华生，北京师范大学珠海分校校长，燕京华侨大学校长，中国侨联华商会副会长，北京市侨联副主席，中国社会科学院研究生院、东南大学兼职教授，北京师范大学、武汉大学教授、博士生导师。 

    当前房地产市场发展面临着一个重大问题，即政策的选择。现有的政策已经维持不下去，需要一个大的选择大的调整，不是小修补，小调整。这跟土地制度、户籍制度、人口制度密切相关。这样的变革是不是在本届政府中就实现？我相信，就像当年第一次国有股减持方案推出时，我说这个政策是错误政策，这届政府不改正，下届政府也得改正。今天可以预言，在房地产市场上制度变革这届政府如果做不了，下届政府也一定要做。中短期来说，房地产价格的继续飙升已失去它在经济上的合理性，我相信政府会进一步采取措施遏制价格上涨。现在短期上涨有两个原因，一是制度的扭曲，二是政策的失误。
 

　　最近我们对房地产调控政策出台了几个，一是增加开发商拿地首付。作为经济学家说实话我没有看出来，这怎样以及能在多大程度上遏制房价上升。任何一个市场都是供给和需求两方面，增加供给减少需求，增加供给将会降低价格，减少需求也会降低价格。但让发展商拿地更少属于减少供给，短期可能对抑制房价有正面作用，总体上不能说减少供给会抑制房价继续上升。二是对二手房转让采取政策，原来是两年，现在是五年。实际上居住和投资恐怕不是主要按照年限来的。

　　我在英国生活很多年，很深的印象是每条街道上遍地都是房产公司，主要从事二手房交易，因为二手房交易税费降低同样是改善居民福利的手段。抑制投资性需求不是交易征税，而是对所得征税。北京二手房交易所得税基本按照１％来征，这种情况当然会鼓励投资者进入市场。但我从北京看到的二手房交易合同基本上都是假合同，因为卖方原则上要买方承担税收负担，买方最好的办法是用一个当年卖家低价买进房子的价格签订合同，这既避免了营业税也避免了所得税。这样一些政策不会真正抑制房价上升，一是真正的制度变革，二是政策调整，使得房市逐步冷却，这对国家是有利的，也是完全能够做到的。

　　我们的城市化模式我认为面临重大转型，真正的城市化会为中国今后三十年提供源源不断的增长动力。要让中国已进入城市的两三亿农民工和家属，以及要准备进来的三四亿农民都能住得起房，房地产就大发展，国民经济就有了充分动力，消费也就有了源泉，而不是少数居民自我循环自我拔高发展。

　　还有收入制度分配的改革。劳动收入占ＧＤＰ比重不断下降，资本所得在ＧＤＰ中的比重不断上升，这跟我们的税收政策有关联。我已多次呼吁，一直没明白为什么拿一两千块钱工薪的人，税收算得那么细，证券市场上个人发起人股东大小非可兑现几亿、几十亿不用交一分钱的税。这样的税收制度下，贫富两极分化必然进一步发展，这已到了改变的时候，包括房地产方面对投资所得的收税，对豪华户型以及多套住房的消费税。目的不是说把任何一个市场打下去，从国家利益，从大多数利益出发，要使市场大发展，就像证券市场大发展市盈率在降低，收入分配要以房价收入比下降为标志，只有房价收入比降下来了，市场的大规模发展才有可能。