楼市再迎最佳购房时间点？

　　在中央释放支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费信号后，地方新一轮楼市刺激行动随之密集展开。一系列利好之下，有不少业内人士认为，目前是价格还未“触底反弹”的前夕，最佳购房“窗口期”已被打开。

　　最佳购房“时间窗口”被打开

　　过去十年，尽管楼市总体处于大幅上涨状态，但对购房者来说，仍有一些最佳入市时间窗口，可更低成本、更加从容地挑选。如2008年9月金融危机爆发后到2009年一季度，就是一个很好的时间窗口。

　　“我当时在厦门大学附近买的二手房，单价不到9000元，当时很多人都觉得买贵了，但现在一平方米已3万以上。”一施姓先生称，此后的2011年底到2012年上半年，楼市再次迎来最佳购房窗口，“当时购房者在广州市区买的房子，现在都涨了四成以上。”

　　而现在，类似最佳购房窗口已显现。不少业内人士称，从现在开始到二季度末，将是很好的入市窗口期。同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年上半年入市最佳，今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。

　　过去十年，屡屡准确预言楼市走势的“大炮”任志强日前在佛山演讲时称，虽然目前6亿平方米库存超出预期，但伴随房地产投资、土地供应减速，到第四季度供求关系回归平衡，价格就要开始上升。

　　“之所以说目前出现了最佳购房窗口期，在于房价止跌反弹迹象正趋于明显。”上海易居房地产研究院研究员严跃进也称，目前整个楼市政策环境趋于宽松化，而且后续还有望出台一系列政策，如公积金贷款额度提高、公积金贷款首付比例下调等，这些都会带来住房市场成交量上升态势，进而促进房企调整定价策略，并采取涨价做法。

　　严跃进说，从这个角度看，随着整个房地产市场复苏迹象的出现，若不积极入市可能会延误最佳购房时机，并且导致购房成本加大。

　　中原地产首席分析师张大伟也说，在两到三次降息、市场成交量恢复三个月左右、有一个全国性普遍政策出台之后，窗口期才会出现。“现在正处政策利好累积、库存需一定时间消化阶段，总体看一线城市窗口期已经出现。”

　　这其中，供需比较紧张的深圳去年12月份新建商品住宅环比涨幅1.2%，成为当月全国70个大中城市中唯一环比上涨城市。2月涨幅虽有所收窄，但依然保持增长态势，成为全国唯一房价连续上涨城市。在不少业内人士看来，其他供需比较紧张的一线城市和部分二线城市也将迎来反弹。

　　张大伟还称，去年一线城市不少楼盘跌了10%，接下来马上要恢复到去年下跌之前的最高点。“现在正处2014年深跌之后的恢复中，再往上冲多少，要看政策力度有多大。”

　　不超20城市有望反弹

　　投资需求曾一直是楼市高增长动力之一。

　　因可选投资渠道匮乏，过去十多年中，房地产一直是居民最佳投资选择。不仅门槛低、回报稳定，还能借助银行杠杆放大收益。但近几年，短期投机需求随着交易税费增加和政策打击已显著减少。大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已不再是最佳投资选择，因此房地产投资需求也出现显著回落。

　　张大伟分析，目前已进入到降准降息通道，公积金政策也都在全面放松，包括一线城市限购有望松动，现在确实有进入窗口期的迹象和可能性。但是否进入到最佳购房窗口期，还仍分城市、区域看，目前“已结束过去单边上涨状态，无论从心理层面还是供需矛盾看，经过去三四轮上涨，楼市都到了一个新阶段”。

　　“既然是窗口，肯定是后续能涨的才算窗口，会跌的肯定不能叫窗口。”张大伟说，过去市场供需结构比较紧张，只要有鼓励政策出来市场就发生翻转。但这轮救市政策出来，除一线城市和部分二线城市市场活跃，其他城市仍处波澜不惊状态。从全国看，供需结构比较紧张的城市约有10个，其他供需比较健康的中心城市10个，全国总共也就20个城市房价有上升空间。“其他城市上涨可能性很小，因需求已不支撑价格上涨的可能性。”

　　也就是说，未来只有北上广深和厦门等二线城市房价有望反弹，其他三四线城市甚至部分二线城市仍处绝对过剩状态。

　　经历了十年高速发展，中国房地产行业已处由高速增长向平稳发展过渡阶段。全国各地楼市火爆、所有产品热销、所有房企赚钱的时代，已一去不返。新常态下，不同城市不同区域表现将进一步分化。张大伟说，三四线城市楼市普遍过剩、人口导入十分有限情况下，三四线城市和一二线城市的分化将进一步加剧，其中决定区域分化的一大因素是需求。以福建为例，数据显示，2005年到2013年间，福建各地人口增速差距悬殊，其中厦门增速高居全省首位，9年间人口增长65.78%，而福州市区、泉州市区、晋江、石狮等经济发达地区人口也都实现快速增长。相比之下，一半以上区县人口出现负增长，尤其是闽北、闽西等山区县人口负增长高达两成以上，目前这种趋势仍在加剧。

　　厦门均和房地产评估董事长王崎称，目前泉州、龙岩等三四线城市房价走低情况下，无论购房者还是开发商，都会把资金集中到一二线核心城市，资金会进一步向核心城市集中。

　　公积金将成重要楼市调控工具

　　当前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折。因此，住建部和各地政府，都在积极筹划降低公积金贷款门槛，通过满足和刺激合理的住房需求，稳定房地产市场和经济。

　　□杨红旭

　　日前，国家统计局公布了2月份70个大中城市的房价走势，诸多媒体与专家皆表达了悲观态度，比如典型的媒体主标题是：70个城市房价无一上涨。

　　房价走势果真如此糟糕?在我看来不一定!

　　首先，准确解读数据。同样的数据，在不同人的眼中，却有不同的视角与结论。2月份70个城市中，新建商品住宅价格确实全都跌回到了一年前。平均来看，2月份70个城市房价同比下跌6%，创出2005年有此指标以来的最大跌幅。但很多人并不懂，这是一个滞后的指标，而领先指标是环比。2月份，70个城市中有66个城市房价环比下跌，也就是说他们的房价水平低于1月份。但去年9、10月份环比下跌的城市数量更多，为69个。平均来看，去年8月70个城市的环比下跌1.2%，其后跌幅连续四个月收窄，而今年1月份和2月份持平，跌幅为0.5%，反映了房价短期动态的环比跌幅早已于去年三季度见底，当前已略有好转，但尚未反转。环比先企稳，同比后企稳。因此，2月份70个城市房价同比跌幅继续扩大，并非当前楼市进一步降温的表现，而只是统计指标的特殊内涵，并不为多数人所知。

　　今年“两会”期间及其后这段时间，国家层面暂无重大房地产政策出台，但关于政策放松的消息却一直在频传，尤其是有关公积金的政策，甚是惹人关注。比如，北京公积金中心日前回应，北京现行政策中针对90平方米以下的房屋，首付款要求为两成;上海也在研究大幅提高住房公积金个人贷款限额，拟调整为单人可贷70万元，之前则是40万元，每户最高可贷140万元，之前则是80万元。

　　虽然，早在2010年国家政策就有规定，首套商业性贷款首付最低三成，而建筑面积在90平方米(含)以下的首套房，首付最低要达到二成。很多人以为，广州、济南等地将首套房公积金贷款首付降低至二成是新政，实际是一种误解。

　　但是，多地二成首付如今再度提上议程，显然是对公积金政策有所放松。

　　为什么各地纷纷选择在现在这个时间点上放松公积金政策?

　　首先，2015年房地产政策有必要继续放松。

　　近日公布的数据表明，2015年经济开局偏低。全国固定资产投资增幅已经由2014年的15.7%，降至2015年1-2月的13.9%;消费品零售增幅，也由2014年的12%，降至1-2月的10.7%。日前公布的3月份汇丰制造业PMI初值只有49.2，创近11个月来新低，处于收缩区间。

　　其次，目前的房地产数据，比总体经济数据还要更糟糕。

　　据统计，今年1-2月份，全国房地产开发投资增幅、房屋新开工跌幅、房企购地面积跌幅、商品房销售跌幅等，都差于2014年1-12月份。虽然其中有与去年基期值偏高、今年年初楼市处于降温之后的阶段有关，但仍表明全国房地产市场并未企稳，仍然对经济增长构成了负面影响。

　　而在官方的表述上，其实也已经初露端倪。今年“两会”上，李克强总理在政府工作报告中提出：“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　这是时隔六年之后，政府工作报告中再次出现“支持改善需求”的字眼。

　　近日还有媒体报道，高层已经在密切关注楼市出现的问题，要求住建部等部门尽快研究对策，做好政策储备，稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策，正等待合适的时机推出，其中就包括将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成。

　　谁都知道，个人房贷政策包括两部分。一部分是商业性房贷，一部分是公积金贷款。其中，商业性房贷是主导，但在当前利率市场化改革加快推进、社会实际利率居高不下的背景下，商业银行在商言商，为了维护自身的商业利益，并不情愿大幅降低房贷门槛、支持购房者，尤其是不愿意降低房贷利率。

　　与商业性房贷不同的是，公积金贷款政策不涉及商业机构的商业利益，主要是由政府操控，便于根据官方意愿进行调整，而且利率远较商业贷款利率优惠。当前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打了一个6.8折。因此，住建部和各地政府，都在积极筹划降低公积金贷款门槛，通过满足和刺激合理的住房需求，稳定房地产市场和经济。

　　但是，目前看，由于商业银行落实不给力，公积金政策放宽必将成为2015年各地救市的重要工具和抓手。这将有利于刺激自住需求，同时在其他政策暖风频吹之下，今年一二线城市的楼市复苏大局已定。

　　作者简介：

　　杨红旭，上海易居房地产研究院副院长，知名房地产政府咨询专家、企业战略咨询专家、地产专栏作家，掌握上海、北京、南京、无锡、武汉等十几个热点城市近百个楼盘或接触或参与或操盘，为中房协《全国住宅市场供需结构调查研究》、住建部《科学研判我国房价泡沫，完善房地产宏观调控》等课题组组长。