楼市上演房价潜伏战·专家“下跌”不是“硬道理”
从来没有哪个行业像房地产业一样出现如是鲜明的对立:开发商们集体坚守价格底线,而专家们却一致认为“下跌”才是“硬道理”。其实,从某种意义上讲,暴涨与暴跌对中国房地产业来说,都是灭顶之灾,暴涨最终催生泡沫,暴跌对金融领域的损害也是异常巨大。
下跌不是硬道理,市场才是最终出路。
■地产评论人
李一戈:房价不会大跌
从政策面上,李一戈认为调控不会放松,开发商需要思考的是如何安全渡过难关。我们上面说到,一线城市和热点城市出现了房价下跌的苗头。但是,没有限购的二三线城市却出现了房价上涨的现象。这个看起来确实是有些矛盾。李一戈的观点是,一线城市和热点城市今年余下的时间是不可能上涨了,只有一个选择,平均房价呈现下跌的趋势,但不是大跌,是缓步下跌。
“在主动降价的情况下,成交量会略有上升。而二三线城市,虽然有部分投资者进去了,但当地政府都公布了房价控制目标,如果房价上涨,他们是有压力的。同时,假如一线城市和热点城市房价二季度后转为下跌,对其他城市也是有影响的。”李一戈说,总体来看,一线城市和热点城市二季度后的调整态势基本不可能逆转,其他城市房价涨幅也会逐渐压缩,今年的成交量将比去年低10%左右。
■地产评论人
牛刀:一线城市房价跌去30%才会结束观望
近来新华社连发文章,号召市场尽快打破观望心态,高房价没有前景;地方政府也要尽快跳出土地财政的怪圈,工作和思维都要改变,尽快适应经济的调整。这让人觉得多少有些号召市场“投降”的意味。
牛刀认为,观望情绪是打不破的。“首先是中央政府没有打破市场观望情绪的动力,打一个简单的比方,银监会最近把房贷压力测试从房价下跌30%直接调到50%,就是准备房价下降50%的,但是,银监会随后表明压力测试不代表房价趋势。既然不代表房价,你何苦劳民伤财,搞这个测试做什么?”
真正的打破市场观望,不在乎怎么说,而在乎怎么做。市场相信事实,这个事实就是房价究竟降多少?一线城市没有一个降30%的事实,就不可能打破观望。整个中国经济在这种胶着中,错失全球经济转型的良机,也很难实现经济的软着陆,最后,“哐当”一声,硬着陆,白干20年。
显然,目前的政策手段和工具,还没有到用完的时候。日本政府在当年最后也是被逼得没有办法,只得下狠心,下令停止给房地产所有贷款。这就是日本《土地融资限令》出台的背景。很难说,中国会不会走到这一步。目前决策层面,可能首先从别墅市场着手,限制对外资购买别墅;其次,对高端公寓限制贷款。从上海汤臣一品降价抛盘,已经显现这种迹象。那么,北京上海深圳广州高端豪宅将率先降价30%。
不这样做,市场的观望情绪不可能被打破,那么,将会持续三年甚至五年。这三年到五年,中国住宅隐性降价将会突破20%,一直到社会保障住宅能切实起到保障作用为止。
三四线城市的房价泡沫正在大面积衍生。三四线城市和一二线城市一个最大的不同,就是租赁市场枯竭,大量的住宅将无法出租,没有退路。那时,烂尾楼将比当年沿海房价泡沫时更不可收拾。
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