济南二手房的泡沫表情

　　继京沪粤渝等地相继推出调控细则之后，3月31日，济南市下发通知，提出2013年新建商品住房价格控制目标：房价涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。

　　从二手房市场的表现来看，这个控制目标不难实现：据搜房网二手房数据监控中心统计显示，3月第4周济南二手房住宅挂牌均价为每平方米9198元，环比上周降低3元。这是3月份济南二手房挂牌均价第3次微幅下降。

　　交易火爆，但价格却出现小幅下降。这种不正常的繁荣，从某种程度上说，也是一种“泡沫”。

　　“二手房交易火爆，很大程度上是‘刚需’在‘提前消费’。”业内人士表示，细则落地以后，二手房市场会从现在的高潮回归到一个相对比较平稳的市场。

　　房源供应量激增

　　“这个房子前些日子房主报价是69万元，现在直接报价是67万元，但我觉得这个价格还是高，因为有人说新政正式实行后二手房价会有所下降。”3月5日，济南购房者罗先生对记者说。

　　记者了解到，罗先生所说的这套房子位于洪楼附近，是上个世纪90年代的房子，房龄虽然较大，但实际由于位置相对不错，所以每平方米在万元以上。

　　“房主房子的面积是大约64平方米，原来报价是69万元，当时他觉得房价还可能上涨，所以有人想买他还不大舍得出手。”负责这个房子的中介经纪人小王对记者说，但新“国五条”细则出台后，房主主动跟他们说把报价降低2万元，唯一的要求是尽快出手。

　　一家房产中介的负责人告诉记者，确实有部分业主将房子报价降低，多是一两万元，多的有到了5万元的。

　　记者在采访中了解到，新政对济南市场的另一影响表现在二手房源的数量上，急于出手的心态下，大量房主“突击”挂出房源，使得供应量激增。

　　“一个直接的感受是房源大量增加，以前一个小区一个月可能只卖出一套房子，现在一天能卖七八套，有房子赶紧出手。”齐鲁楼市不动产一位工作人员告诉记者，济南的买方市场一直都还不错，现在房源多，看着房子单价合适，不少房主就直接成交了。

　　中介人士告诉记者，房源量增加是一个普遍现象，一家大型中介的负责人告诉记者，“一天我们就收了100套房子房源。”这100套房子房源以前可能要积累很长时间。

　　据了解，之所以出现这么多的房源，主要是由于房主们担心按照差额征税，个税大增，自己的房子不好卖，所以趁着现在市场好赶紧卖出去。

　　只提“限涨”不提“20%个税”

　　济南“限涨新规”出台后，记者4月1日在泉城街头随机采访，许多受访网民把这一规定当成国五条实施细则，认为太笼统，对于民众最关心的“二手房交易20%个税”如何征收没有过多的提及，期待相关部门能尽快出台更详尽的细则。对此，济南市建委有关负责人在接受媒体采访时表示，目前山东版国五条细则正在制定中，济南版的细则将在省相关部门的指导下实施。

　　4月1日，记者在济南采访发现，首日20%个税尚未开征，前段时间过火的二手房市场归于平静，业界人士预测楼市可能会迎来一段“冷静期”。

　　当天下午3：00，记者来到位于济南市经七路上的济南市房地产交易大厅。在一楼大厅，已经基本见不到办业务的市民，二楼虽然没有想象中的冷清，但办理业务的人数也已恢复往日正常水平，跟3月中上旬人挤人的情景形成鲜明对比。

　　“像这种清静的场面我们已经有段时间没见了，这就是正常的业务咨询和办理，前段日子这个时候忙得我头都大了。”一位正接受市民咨询的工作人员说。

　　大厅里坐满了前来办理业务的市民，对于新规和“二手房20%个税”，大多表现得很平静，他们中很多已抢在月底前完成交易。在办税服务台前，排在50多号的张先生说，自己上午就来了，是来交二手房的涉税材料的，税额执行的还是以往的规定。

　　税务局的工作人员也向记者证实，20%的个税暂时还未开征，具体执行时间他们也不清楚。

　　记者发现，与3月份相比，目前，过火的二手房交易已明显回落。在环山路上的一家21世纪房产加盟店，工作人员告诉记者，从前几天开始，他们已经不那么忙了，3月下旬以前几乎每天都有房屋成交，有些业主还打来电话主动降价，最近一周成交量则下降三成左右，月底新客户明显减少。

　　来自某大型房产公司的经纪人陈彬则认为，不管济南细则出台与否，都会给近期成交暴涨的济南二手房市场“降温”。前段时间济南二手住宅成交量暴涨，几乎全是出于对20%个税征收的担忧，现在既然未详细涉及20%二手房差额个税，市场对征税的恐慌会相对减少，从而很多恐慌性购买的购房需求也会相对变少。

　　而面对随时都可能出台并执行的济南限购细则，受访网友纷纷表示，会从现在开始转入“观望”。有专家提出，新规实施不仅将使二手房成交量迅速下降，新房成交也会出现短暂的下降，原因在于前期二手房供应量的集中增加，在一定程度上满足了一部分购房需求，房市必然将面临一段“冷静期”。

　　提前透支?

　　“现在(二手房)市场看起来很火，但不是健康的市场，买和卖都太仓促。”3月27日，21世纪不动产济齐店资深经纪人王守民对记者表示，担心被征税造成经济负担的购房者匆忙购买，这种恐慌性的成交暴涨其实是一种泡沫，对房地产市场来说不是件好事。

　　“二手房交易火爆，很大程度上是‘刚需’在‘提前消费’。”业内人士表示，细则落地以后，二手房市场会从现在的高潮回归到一个相对比较平稳的市场。

　　“买房子的、卖房子的都多了。”济南孚瑞不动产翡翠郡店店长冯宁3月28日对记者表示，“新国五条”细则出台以来，店里的二手房挂牌量和前来询问的买家都明显增多，“现在客户量和成交量至少涨20%-30%。”

　　“二手房的购买者多为刚性需求和改善性需求，担心这一段时间不买，一旦细则落地，购房成本将大幅度提升。”冯宁说，而房屋出售者多半有两套或两套以上住房，担心细则出台房价下降，因此急于出售。

　　“正常情况每天平均有两三个新咨询电话，现在平均3-5个，咨询量比之前翻番。”王守民告诉记者，政策出台，门店二手房成交量有了明显上涨，“现在三四天的成交量足以与细则出台前一个月的成交量匹敌。”

　　交易量的上升使得经纪人完成销售任务变得简单，冯宁说，自己店内新人较多，以往他们完成销售任务十分艰难，“现在每个经纪人完成工作量都没问题。”

　　“原来买房再快也要2-3天，现在不少人都是当天成交，基本上没有了参考期。”王守民说。

　　“细则一旦出台，二手房市场会冷清一段时间。” 冯宁表示，2010年限购政策出台前，市场就出现一段恐慌性购房，政策出台后，二手房市场交易量陷入低谷，价格也经历了一个滞涨期，“这次估计会有1-2个月。”2011年，贯穿全年的“国八条” 政策对楼市起到了极为明显的调控作用，在限购、限贷等多重因素的综合影响下，二手房市场交易出现萎缩，全国的房产中介机构遭遇了前所未有的“寒冬”。

　　“2011年，一个店一个月交易量也就1-2套，很多中介机构都关门停业或转行了。” 王守民说，2012年，二手房市场慢慢转暖，“去年，房产中介机构生意不算好也不算差，但跟现在还没法比。”王守民透露，现在一个店一个月交易10-20套很正常。

　　对于未来的市场行情，王守民并不十分担心，“毕竟刚性需求还非常旺盛。”