“组合拳”撼不动济南房价
２００９年末，中国未来经济形势及政策走势成为市场高度关注的焦点。近期，中国国内市场对房地产政策的预期相当不好，这种看法在股市上有明显反映——最近一波国国内股市向下调整，房地产板块受打击颇大。
市场变化缘于近期中国政府相继出台的调控政策，从“营业税征收２改５”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于５０％”，从“５年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国１８宗房地产闲置土地”。房产调控“组合拳”齐出，在年末的房地产行业引起了不小的骚动。
温家宝也在１２月２７日的岁末政策采访中，对房地产给予了特别关照。房产调控“组合拳”是否能真的撼动济南楼市？面对政府的一系列调控政策，济南楼市未来生态如何？
金田苑５２００元的房子“抢破头”
这不是抽奖现场。
１６０多人在零下１０摄氏度的寒风中等了１４个小时，他们共同的目的就是拿到这座小区开盘选房的号牌。
这是济南市天桥区洛安路西段金田苑的售楼现场。１２月２２日，位于济南西北部的这座小区似乎并没有受到房产“组合拳”的影响。５０多米的长队、１４个小时的等待，为岁末的济南楼市打上“火爆”的标签。
“虽说济南有住东不住西，住南不住北的老话，但对我这个工薪层来说，５２００元一平的价格还能接受。”王云明（化名）这样说。
王云明２７岁，是土生土长的济南人，在一家建筑公司工作，月薪在４０００元左右。即将结婚的他被定义为楼市中的刚性需求者。最近几个月的房价疯涨，让王云明看不清未来房市走向，“都说楼市已经出现拐点，但我实在等不起了。”
排队的小张是在附近洛口服装城做生意的外地人，在他看来，金田苑的价格非常划算。“附近的太平洋小区，二手房都卖到了５０００元，而且这楼盘五证齐全，附近好多楼盘都办不了房产证的。”
也有一些人认为，除部分刚性需求外，开发商的“饥饿营销”手法造就了楼市的繁荣幻象。雇人排队，有房不卖，或者放号给多出房源数倍的买房者造成恐慌性购房，是开发商惯用的手段，人为地加剧了供求矛盾，房价于是被一轮一轮地抬高……
商品房一周销量暴增８８．７％
据搜狐焦点网统计显示，１２月２０日－１２月２４日，济南市房屋网上签约套数为９８９套，住宅签约量为５００套，日均签约套数１９８套，住宅日均签约量１００套。
上周楼市与前一周（１２月１３日－１２月１７日）相比，网上签约套数增加了４３９套，暴涨７９．８％，住宅签约套数增加了２３７套，涨幅约为９０．１％。上周泉城楼市总成交量大幅上涨，住宅成交量环比前一周上扬明显。从日均签约套数上看，上周签约量比前一周上涨了８０％，从日均住宅签约量上看，上周签约量比前一周增加了８８．７％。
相比较前一周成交量的大幅下跌，本周出现反弹。１２月短短几天内，中央的房地产政策取向跳出“三部曲”，最近的一次直指房价过快上涨。随着政策的越发明了，众多购房者追涨心理将会出现变化。
“房价还在涨，主要原因一是房价上涨的惯性还在，二是新政的打击力度还没显现。”省城地产专家于清说。除此之外，于清还认为营业税优惠由２改５，减少了部分二手房的供应量。“所以，这阶段还是涨的。”
于清说，如果政策还这样，明年房价还会持续上涨。“房价平稳发展的基础在于地价，地价涨，房价肯定要涨。所以目前最好的办法就是增大供应量，多建保障房。”
合富辉煌房地产（山东）市场研究部近日发布了一项报告，预计２０１０年省城房地产市场整体向好，西部西客站区域会成为开发热点，但局部区域面临价格调整压力。“２００９年，尤其是下半年土地供应虽然有了较快增长，但可开发土地的增加很难马上变为市场的住宅供应量，因此２０１０年市场的供应量仍然较为紧张。”报告研究员认为，目前省城的房价已经开始逐渐偏离居民的购房能力，导致产业风险开始集聚，于是预计２０１０年下半年受宏观政策调整等影响，持续上涨的态势将会受到抑制。
采访中，一家楼盘的销售人员告诉记者，由于不知道明年房地产市场会怎样，因此他们即将推出的住宅连大体价位也无法给出。
开元广场７天６０套写字间售罄
“不温不火”是人们一直以来对济南商业地产市场的评价，而进入２００９年后，济南商业地产市场这种状况正在悄然改变，在市场表面的平静下面投资的热情开始高涨，无论是商业地产的销售还是开发都进入了一个“井喷期”，“后全运时代”的济南商业地产市场将迎来一轮红火的“牛市”。
２００９年１０月２９日，位于大明湖畔的明湖湾·开元广场开始公开认购，在认购优惠的７天里，首批推出的６０套写字间就被抢购一空。据介绍，大明湖新景区龙头的绝佳位置和集美食城、珠宝城为一体的尖端配套成为该项目市场开门红的关键因素。目前已有多家企业抢先入驻开元广场。
无独有偶，在离开元广场不远的省府前街，泰府广场项目还没有开盘，就为许多投资客所看好，每天都有不少准客户纷至沓来。据介绍，除了本地投资者，还有一些外地乃至北京、上海的投资客也大老远赶过来，这个项目本来准备销售的商铺就不多，在热情高涨的投资者面前更显得奇货可居。
分析人士也认为，房产新政也将使得部分投资商业住宅的人群转向商业地产。而经历了２００９年一年的城市运营，济南商业地产的潜力已被大大挖掘出来，投资价值水涨船高。
泉城路商圈的投资热潮只是省城楼市商业地产投资高涨的一个案例，其他商圈的商业地产投资也红红火火，像位于泺口商圈的缤纷五洲商城即将售罄，２０１０年年初将开业；位于英雄山－省体商圈的鲁商广场商铺和写字间的销售也持续火爆。
中介内斗，二手房加价“竞拍”
２００９年１２月２１日，香港寓来寓美不动产山东总部毛继辉总经理在济宣布，香港寓来寓美不动产在济南的７家门店同步开业。记者了解到，其把济南作为开拓内地市场的第一站，未来两年内计划在济南再开３０家加盟店。“进入１２月以来，我们在济南已有８家店开业。”玛雅房屋总经理葛善良说。
“我很看好济南的二手房市场，房产中介这个行业很有发展前途。”近期刚刚加盟一家品牌中介的王先生说。昊宇房产的相关负责人表示，近期市场很活跃，所以各家中介公司纷纷扩张。对于接下来的行情，该人士说，“从目前各家中介公司加大扩张力度，就能很明显地看出他们都是持乐观态度的。一些‘家庭式’的中介公司也卷土重来。”
“众所周知，２０１０年１月到３月是楼市的淡季，这时候争相开店，只能说明济南楼市已经疯狂了。现在满大街都是二手房中介，单建设路上的二手房中介就有十多家，阳光１００周围的中介也有七八家。”我市资深房产中介人士张文对目前济南的二手房中介开店热有些担忧。她认为，中介数量过多会导致“内斗”。她说，房产新政客观上增加了二手房的购买人群，给二手房市场带来利好，加上相关利好政策的刺激，这些都是今年中介行争相开新店的主要原因。今后，中介之间互相挖房源将是家常便饭，市场或将面临新一轮洗牌。
房主频频加价让一些购房者紧张起来，他们开始追涨。“最近济南二手房竟然出现了加价‘竞拍’。”市民赵刚说，七里山小区刚刚交易了一套房子，房主当时要４４万元，但由于看房人特别多，很多买房人在看房时就直接加价，你一万我一万，就像竞拍一样，最后这套房子以４９万元成交。”
“拿地成本的提高，让房价继续上涨”
在国家明确将对房地产市场进行调控、遏制部分城市房价过快上涨前，保利、海尔、万达、中海、绿地、北大资源等地产大鳄纷纷入济，并频频出手拿地，济南地价也随之不断走高，一年之内“地王”数次易主。
而此次新政，也将重新洗牌济南房产市场，安邦咨询公司分析师李明旭认为：这种提高土地市场进入门槛的措施若被严格执行，在土地市场上会表现为“地王”出现频率的降低和土地购并面积的减少；反映到楼市的中长期运转上，楼市供给能力会下降，这会为高房价提供一定程度的支撑，而房地产市场的集中度也会倾向于升高。无怪乎部分大的地产商纷纷认为，目前的楼市调控政策对它们而言是政策上的利好。
济南中银房地产开发有限公司营销总监赵鲁梁则对新政能否真正执行持保守看法。他认为，对一线城市来说，５０％的首付比例等规定可能没有问题，但对二线以下城市来说，“地方政府部门通过招商引资招来一个大的开发商本来就不容易，如果严格执行新的出让金规定，很可能就把开发商赶跑了。”赵鲁梁表示，为留住开发商，中小城市特别是县、县级市在贯彻执行新政时很可能要打折扣，打击囤地炒地、抑制房价也很可能成为泡影。
省城一家地产公司的负责人表示，这一政策对现金流要求甚高的房地产行业影响重大，尤其是中小型开发商，将无奈退到二三线城市去拿地，而拿地成本的提高，最终也会让这些二三线城市的房价继续上涨。
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