吴一：济南房市不拐，房价不会跌

　　最近，中国社科院发布《经济蓝皮书》称，中国“８５％的人买不起房子”。这一观点迅速和广大“准”购房者产生心理共鸣。与此同时，自１２月９日开始，国家先后出台数项措施遏制过高房价。这对济南楼市会产生多大影响？房价能否下降？近日，《齐鲁周刊》记者就此采访了易居中国华北事业部策划总监吴一先生。

新土地政策推动济南房企大洗牌

　　《齐鲁周刊》：从１２月９日至今，国家已先后出台四项房地产调控政策，内容覆盖新房价格、二手房转让以及土地市场，这些政策对济南楼市会产生什么影响？

　　吴一：这个影响从整体上来说是好的，会促使济南房地产市场的良性发展。但从对房地产企业的影响这个角度来说，会使良莠不齐的小地产企业被整合，整个市场会变得更健康。

　　《齐鲁周刊》：为什么会得出这样的结论？济南目前的房地产企业格局是怎样的？

　　吴一：济南大部分地产企业都或多或少带点国有背景，鲁能、保利、中海、重汽甚至海尔，纯私营公司几乎只有中润和世纪豪庭，但现在济南正处于开发商进入的节点，前一段恒大高调进入济南，最近世纪金源也已在济南拿地一万亩，明年会有更多上市地产公司进入，他们有着与本地开发商不同的销售、管理理念，也有雄厚的资金实力，这本身就会导致企业格局出现变化。

　　《齐鲁周刊》：新土地政策的出台对这个格局变化起了推动作用？

　　吴一：新土地政策的出台，要求开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的５０％，这就使一部分资金不充裕的小开发商被排除在了门槛之外。对开发商来说，拿不到地就等于死亡。

　　《齐鲁周刊》：新土地政策是否对抑制地价产生实质性作用？

　　吴一：新土地政策对资金雄厚的大开发商影响不大，而且政策什么时候真正落到实处还是一个未知数，地方怎样执行也还不确定，所以目前来说这个政策对楼市还没有实质性影响。

　　
不会降价也不会暴涨，明年房价总趋势是平稳

　　《齐鲁周刊》：有消息说新政策出台后济南楼市成交量开始下降，部分购房者持观望态度，新政策出台会使房价下降吗？

　　吴一：无论从开发商角度还是购房者角度考虑，这个政策都是一把双刃剑，在产生一定作用时也会让富的更富穷的更穷。小开发商消失，火爆的都成了大企业，楼盘品质有保障的同时也会使房子开发成本上升，房价自然升高，降价的可能性不是太大。

　　《齐鲁周刊》：就您的销售经验，对购房者而言是楼盘品质重要还是价格重要？

　　吴一：价格肯定是决定性的，因为楼盘品质可以选择，但钱是一定的。现在济南的购房者确实越来越关注楼盘的品牌和品质了，济南人喜欢邀朋友到家里做客，这就会引起一种攀比心理，像领秀城的销售就有一部分是带动性的，有人买了房子邀请朋友到家里做客，引得朋友也在那里买了房子。

　　《齐鲁周刊》：济南的大多购房者是自己居住还是投资？

　　吴一：多数购房者应属中产阶级，就领秀城来说购房者年龄大都在４０岁左右，大部分是济南本地人，但在奥体中心一带购房的，有些是周边城市被济南全运效应吸引来的。在济南买房纯粹用来投资的比例很小，大部分是为改善住房，因为有些人现在住的是之前单位自己建的住宅楼，居住环境和物业管理与现在商业性住宅没法比，所以这些人买房基本上是自己住。

　　《齐鲁周刊》：您怎么看下一步的济南房价走势？

　　吴一：２００９年济南房价猛涨，其中一个原因是很多在２００８年持观望态度的购房者出手了。由于２００８年房市低迷开发商推出的楼盘项目减少，这导致２００９年房源减少，供小于求，房价上涨是必然。但２０１０年济南楼房供应量会提高，大概会有５万套，比今年多近４０％，而且今年已消化了大部分刚性需求者，所以明年房价不会暴涨，但并不意味着房价会跌。这些年来有哪些地方的房价跌了？全国的趋势一直是上涨。

过多政策干预并不能真正解决老百姓买不起房的问题

　　《齐鲁周刊》：中国社科院蓝皮书说中国８５％的人买不起房，您怎么看？

　　吴一：济南２００９年成交量大约３万套，这只占济南人口的３％左右，所以８５％的人买不起房是有可能的。

　　《齐鲁周刊》：新政策是遏制房价，这对开发商会有什么影响？

　　吴一：新政策出台是要遏制高房价，所以前几天政府找各开发商去谈话，跟开发商说你不能卖的太高，但开发商说我的成本是每平米１．２万元，售价绝不会高于这个价格。政府归根结底是服务于开发商的，因为开发商要交税，而且房地产企业可以带动一系列行业还能提供就业机会。政府只能希望开发商降价，但开发商觉得现在不降就卖的很好，为什么要降？

　　《齐鲁周刊》：这还是“鸡生蛋、蛋生鸡”的问题？

　　吴一：对，开发商认为降价可以，但政府是否给点补助？政府觉得房地产是暴利，至少要先做出降价的姿态。在我看来，过多政策干预并不能解决老百姓买不起房的问题。

　　《齐鲁周刊》：您认为还有更好的方法吗？

　　吴一：政府可以采取税收调节的措施，或更直接的方法，政府拿出地建经适房，要求开发商成本不高于３５００元，售价４０００元，这绝对会有大批开放商抢着做，因为不愁卖。而且一定要建６０平方以下的户型，让开着奔驰宝马去买经适房的人觉得费尽心思买这样的房子做投资不值得，这才能真正保证需要的老百姓买起房。

　　《齐鲁周刊》：“二改五”政策和调高二套房门槛等措施，从一定程度上会让有多套房的人尽快出手，使炒房人减少，这会使房源增多房价下降吗？

　　吴一：不一定。交易税提高５．５％，手里有房的人本来打算卖的也不会卖了，因为卖就挣的少，但房价大趋势是上升的，房子在手里就不会赔钱，所以会等到房价再涨１０％时出手，因为我手里也有多套房，这个观点应是大部分人的想法。再说济南房产投资客比例很小，还没形成一个足够影响大局的团体。