商铺投资翻身
在“新国十条”政策影响下，住宅市场成交量大幅萎缩，而商业地产，特别是商铺，则乘此机会走出了独立行情，成为新政的最大受益者。
商铺投资的翻身机会终于到来。
济南一铺难求
沈培的店铺在文化西路最好的地段上，距离佛山街１００米，周围有红贝缇、艾格、播等品牌。即便近期修路不断，她却从来没有担心过生意冷淡。
２００７年，周围朋友都沉浸在股市和楼市的繁荣中无法自拔，一直在商场做柜台的沈培却决定投资店铺。当时有人急转文化西路的店铺，２０平方米，位置很好，店主开出“每月７５００元，转租费１万”的条件，“我接的时候转租费３万，还自己装了钢化玻璃门，若不是因为工作调动无力照料，这种地段我不可能转让”。沈培核算一下觉得能够负担，便接手下来。２００８年文化西路拓宽后，沈培继续在这里开店，不同的是租金已经翻了一番，但收益却足够她周转腾挪。
如今佛山街、朝山街与文化西路已经形成颇具特色的小商圈，可谓“一铺难求”。沈培为自己的出手果断得意：“之前朋友看中一套比较大的店面，店主开价６００万元，相当于每平方米２７９０６元。朋友犹豫的时候便被另一买家捷足先登了。”
在济南，沈培的经历并非个案。目前房地产中介已经将商铺作为新的业绩增长点，有炒铺族在济南一房产中介挂出某楼盘的１８套商铺，一天内全部成交，而商铺价格随行就市一路走高。
据信立怡高统计，目前济南商铺均价超过２万元／平方米，同比上涨２８．７％，环比上涨９．７％。以保利芙蓉为例，今年年初商铺刚入市时价格为每平方米３万元左右，现在已经有人以每平方米３．５万元的价格在房产中介挂牌出售。
中原集团研究中心高级经理刘渊告诉《齐鲁周刊》记者，在“新国十条”政策影响下，住宅市场的成交量从４月份开始大幅萎缩，而商业地产，特别是商铺，则乘此机会走出了独立行情，成为新政下的最大受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场，而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商铺。
社区商铺受追捧
省城地产评论人于清告诉《齐鲁周刊》记者，商铺可分为社区商铺、商业街商铺、购物中心商铺及批发物流市场商铺等，前两种可称为独立产权街铺，后两种则可称为分割式产权商铺。“街铺，特别是好地段街铺一直比较‘金贵’。”于清认为，“半数区域的社区商铺同样是专业投资者趋之若鹜的投资对象”，相对于文化西路、朝山街等黄金位置的高价商铺，社区商铺不仅投资门槛低，同样有着社区固定的客源。而且随着入住人群的增多，投资回报比较客观。据了解，高新区面积一百平方米的社区商铺在去年年初租金约６万元，一年后已经涨到了近１２万元。
一个月前，莱茵小镇格调街区７０间商铺甫一亮相便成为众多投资者追捧的对象：认筹前三天，购铺者便自发组织排起了抢铺大队。这些店铺最小户型２０平方米，每平米约从６０００元到３００００元不等。开盘不久，已有近３００位投资者认购。无独有偶，盛世花城、中建文化城等多个楼盘也在力推社区商铺，均是一经推出便遭抢购。正如盛世花城负责人对《齐鲁周刊》记者所称，“根本不用宣传，只要价位合理，社区商铺都争着买”。
“如果是本着投资的理念而不是投机的想法，现在确实是投资商铺的好时机。”国际商业房地产估价师潘好龙表示，商铺投资最近三年多让住宅暴涨掩盖了投资价值，而它作为一种经营性物业一直以来投资的租金回报远远高于住宅，正是因为住宅短期内的暴涨推高了住宅资产泡沫，出现了商铺和住宅价格倒挂的不正常现象。“目前在股市低迷、黄金价格炒得非常高、住宅泡沫极大，作为老百姓投资的主要四种投资产品，商铺投资的翻身机会应该来了。”
“一铺旺三代”也须防范风险
如今，在中小城市，“一铺旺三代”的观念仍然深入人心，但与投资任何产品一样，商铺的投资也存在风险。一位资深商铺投资者对《齐鲁周刊》记者称，在每次投资之前他都会“三问”自己：开发商有没有上市公司背景？有没有专业经营管理团队？业态是否填补城市空白？三问之中只要有一问被否，他就不会投资。这种扪心自问式的投资虽然偏颇，但却相对稳妥。
“在风险原则基础上首先要区分哪些是‘要命的风险’，哪些是‘要钱的风险’。”潘好龙对记者说：“涉及产权纠纷的商铺，投资人最好别碰，因为这些对于商铺投资而言，属于‘要命的风险’；而有关投资回报率的高低以及商铺空置期的长短均属于‘要钱的风险’，属于正常范畴之内。”
潘好龙认为，投资任何一个物业，都要看这个物业所处的地段和租售比，尤其是商业地产项目。临街店铺和社区店铺相对简单，主要在于地段、周边环境和成长性。而对于比较复杂的专业商业项目投资，投资回报率、项目的成长性和升值空间、项目的可行性及风险都是应该注意的方面。
“投资商铺需要提前认真考察和做好后期收益预估。随着城市规划更新和发展重心转移，其所能带来的收益具有很大的不确定性。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗对《齐鲁周刊》记者说。消费者在选择投资商业地产时，一定要从三个方面进行冷静的评估：前期的规划，中期的招商，最后是运营管理。“首先，要关注操作项目的公司到底具不具备这方面的理念。其次，投资人还应该分析项目在商圈未来的发展潜力，关注周边有没有一些大的聚客项目、人流量达到没有，这些因素都是可以从规划中进行解读的。”
■链接
济南最具投资价值商铺
代表项目：万达广场
位于大观园商圈内的枢纽位置，其地位不言而喻，在济南开创豪布斯卡先河，老城区充满底蕴，孕育着无限的商业价值。
价格：５００００元／平方米以上
所属商圈：大观园商圈
几十年前，这里是济南首屈一指的繁华商埠，具有浓厚的文化氛围。大观园北区商场改造已完成，这里将成为集休闲、餐饮、娱乐、购物于一体的综合性商业中心。
代表项目：泉乐坊 红尚坊（待售）
处于泉城济南的央区商业圈内，与泉城路、泉城广场、大明湖、趵突泉形成了济南超人气大商业圈，位置极佳。该区域是既能体现泉城特色又拥有商业繁华的地段，已成绝版。
价格：５００００到８００００元／平方米
所属商圈：泉城路商圈
作为济南最著名的商圈，泉城路已经成为济南乃至山东的金融聚焦，精品商业及特色服务区，在建筑保护区。同时，具怀旧风情的“第四代”商业模式业已启动。
代表项目：诚基中心底商
所谓底商是指临街建筑一楼的商铺。占据文化路商圈和泺源大街商圈双重优势的诚基中心底商，其价值已超越社区商业范畴，生成为新一代商业街重头地产。
所属商圈：泺源大街商圈
这里素有济南的ＣＢＤ之称，济南五星级酒店、高档写字楼及购物广场在这里云集。泺源大街交通顺畅，周边配套成熟完善，泉城广场近在咫尺，是最具人气、最繁华的商业腹地，同时集商务、商业、休闲、娱乐于一体，属于城市的绝版地带，成为财富、时尚与品位的象征。
代表项目：中齐未来城
未来城济南东部奥体生活区核心地段，紧邻齐鲁软件园，商务气息浓厚，毗邻奥体中路、工业南路两大城市干道，交通便利，周边配套完善，拥有无可替代的居住品位和稀缺的投资价值。
价格：待定
所属商圈：奥体生活区
随着东部奥体片区入住率的提高，此间商铺将成为升值潜力最大的选择之一。同时，随着济南行政中心东移，写字楼等其他形式的商铺同样值得关注。
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