“以房养老”要经历多少坎？

　　备受关注的“以房养老”政策终于落地了——日前，中国保监会下发意见，鼓励保险公司开展住房反向抵押养老保险试点，试点时间为2年，地区为北京、上海、广州和武汉，自2014年7月1日起实施。

　　问题是，目前这一保险产品如何设计还没有眉目。而且，自去年政府提出将试点“以房养老”以来，老百姓关心的70年产权问题、“养儿防老、房产传儿”传统观念问题、房屋价值、健康寿命、医疗费用和法律信用评估的技术问题、与政府养老金对接问题等，都还没有得到解答。今年以来，因房价下跌房屋投资的回报率下降，保险公司未来是否还愿意推出这项产品也要打个问号。

　　最关键的是，老百姓是否会接受保险公司“以房养老”这一产品?

　　未富先老，压力山大

　　社会进入老龄化后，养老压力会增加，最典型的就是日本，过重的老龄化形势，被认为是日本经济长期萎靡不振的罪魁祸首。据悉，日本老年人纸尿裤销量曾一度多过婴儿纸尿裤。好在上世纪70年代进入老龄化阶段后的日本已是发达国家，彼时其人均DGP超过了5000美元，而中国在1999年进入老龄化时，人均GDP尚不足1000美元。也就是说，中国是典型的“未富先老”。

　　压力还不止于此。由于30多年的计划生育政策，中国老龄人口“数量级”增长是突然间的事。相关数据显示，6年以后的2020年，中国65岁以上人口比重将达到12%左右;到2050年，这一比例将占总人口的1/4。未来20年，65岁以上老年人口要增加1亿多，到2030年将达到2.3亿，到2050年将超过3亿，到2040年将达到3.6亿的峰值。

　　据推算，中国目前至少有200万“失独”老人。而且，中国经济发展不平衡，人口流动性大，空巢老人将近1亿。另外，截止到2013年，中国失能老人达到3600万，高龄老人(80岁以上)达到2200万。因此，现有养老保障储备捉襟见肘。根据中国社会科学研究院世界社会保障中心郑秉文教授研究数据，中国职工养老储备指数中，78%均来自第一支柱——公共养老金，即强制性的社会保险，而本应发挥支柱作用的第二、第三支柱(企业年金、团体养老保险计划和商业保险)发展严重不足。而且，由于历史欠账要补，即便是第一支柱的公共养老金也存在严重“空账”、“欠账”问题。《中国养老金发展报告2013》数据显示，2012年中国城镇职工基本养老保险制度的个人账户空账已达2.6万亿，全国企业退休人员平均月养老金水平不过1900元，无法支撑养老。

　　所有问题归结到一点——养老资金压力正在空前逼近。劳动人口减少、老龄化人口增加，一方面加剧“空账”和“欠账”问题(因缴费的人少了);另一方面，人口红利衰减驱动经济下滑，加剧养老金给付压力。不久的未来，“双独”夫妻退休后养老形势将更严峻，他们一边考虑自己的养老，一边考虑四个老人的养老。

　　不得不“打房子的主意”

　　在严峻的养老形势下，不得不动员多渠道养老资源，之所以选中“以房养老”，看中的是住房的养老功能。住房是百姓最大宗资产，在社会保障中占据重要位置。

　　一般来说，社会保障越不完善，住房替代社会保障的功能就越突出。发展中国家，特别是东亚国家，政府提供的社会保障一般不够，靠房子养老是普遍现象。即使是社会保障非常健全的美国，老百姓靠房子养老也是普遍现象。据美联储下设金融消费者保护局(CFPB)2012年数据，美国超过一半62岁以上老人全部资产的55%是房产，而且美国老人如果靠房子养老有很多种选择——将大房子换成小房子、将价值大的房子换成价值小的房子、将房子多余的面积出租等——以此补充养老金，或干脆卖掉房子，或选择反按揭抵押(如同中国试点的“以房养老”)。

　　中国传统的养老模式——居家养老和“养儿防老、房产传儿”体现的就是住房的养老功能。另外，中国城镇居民80%财产是房地产，而城镇居民也热衷于买房，一个非常重要的原因在于社会保障不健全，老百姓未来在教育、医疗和养老等方面支出不确定性很大，买房就变相等于抵御未来不确定性。

　　《中国家庭金融调查报告》显示，房产占中国家庭总资产的70%，而美国只有30%。在中国社会保障存在历史欠账、社保“空账”还没补足情况下，未来现实可行且有效养老模式就是挖掘住房的养老功能。但中国住房养老功能挖掘得不够，一个重要表现就是住房流动性很差、变成可利用财富的程度不高。多年前一则流行段子揭示了这一问题：美国一老太太将房子抵押给银行，每月依靠银行或保险公司固定返还过着富足的生活，去世前感叹“终于还清了债务”;中国老太太一生都在为还房贷艰辛生活，去世前感叹“终于拥有了房子”，但这时房子的完整产权对她来说还有多少意义?

　　同样的房屋、同样的环境，不同的金融产品设计，人的生活会发生如此大的差别，这就是金融的作用。“以房养老”本身是一个金融产品，是住房的融资功能叠加住房养老功能的结晶，如果再由提供养老保险的保险公司推出，在养老上可做得更好。美国老太太之所以如此体面地安度晚年，是这种功能深度挖掘和产品良好设计的结果，而中国老人之所以生活如此艰难，住房金融和养老功能挖掘不够，产品设计也有问题。中国城镇居民80%财产是房地产，很多居民买房也是为了养老，但住房养老功能的体现还停留在传统的、适合封闭农耕时代的养老模式上。

　　纵观国内外，住房的金融属性都很突出，围绕住房能够设计出来不同的金融产品，事实上也给国民带来可观的福祉。比如按揭贷款的发明，让老百姓提前实现了拥有住房的梦想;预售制度的发明，让老百姓以较低成本买到房子;抵押制度的发明，解决了居民应急资金需求、创业资金需求;不动产证券化的发明，能够让老百姓享受到房屋的增值收益。

　　“以房养老”也是一种金融创新，是将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，拥有房屋完全产权的老年人，把房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定领取养老金直至身故。说白了，就是老人既能居住在自己的房子里，又能享受保险机构定期返还的养老金。

　　仅仅是一种选择

　　值得注意的是，在许多欧美发达国家，包括社区养老、居家养老在内的多层次、多样化基本养老服务体系较为成熟，“以房养老”只用于满足小众化需要。如在崇尚自力更生文化的澳大利亚，老人们在生活上通常不依赖子女或亲戚，只有在行动不便需看护时才会选择将房屋出售换取现金。又如美国政府自1998年正式运作“以房养老”以来，每年签约量仅7万左右。由此可见，“以房养老”多被视为是基本养老体系的一种补充，给住房较多的独居老人提供了更多选择，堪为养老市场的一道“甜点”。

　　而在中国，“以房养老”真正能够落地存在很多制度上、技术上和观念上的障碍。但如果政府政策鼓励和支持、产品设计得好，不妨碍“以房养老”成为一种养老的现实选择。何况中国失能老人、“失独”老人、高龄老人、空巢老人数量如此之高，而子女无暇照顾或没有经济能力照顾的老人数量更多。如果信息公开、评估公正、老人及子女同意，“以房养老”是一种可行的选择。

　　选择“以房养老”，老人不仅不会被赶出自己的房子，还能享受保险机构定期返还的养老金，也能够享受保险公司医疗保险产品、养老地产等提供的医疗护理服务、老人晚年需要的精神慰藉(这些是子女无法提供的)，也能够减轻子女的精神和经济压力。更重要的是，“以房养老”将不流动的房产流动了起来，将“死”的资产活化起来，最大程度地实现其应有的融资功能和养老功能，相比传统养老模式进步了很多。因此，不管试点如何推进，“以房养老”仅是一种自愿选择，是中国探索多渠道养老资源的一种形式。

　　“以房养老”的市场空间有多大，关键看产品设计。今年房价出现下行趋势后，不少人担心保险公司开展此项业务的积极性大打折扣。6月10日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布最新报告，中国城镇住宅市场整体空置率高达22.4%，令人咋舌，中国楼市拐点论成为主流观点。在城市化快速推进背景下，房价走势具有区域差异性，大城市的房价、中心区的房价、配套比较成熟的房价下跌幅度小，甚至不太可能下跌。而此次“以房养老”试点的四座城市，有三座是一线大城市，保险公司相对可放手一搏。

　　在产品设计上，通过打通养老产业链条上游的商业医疗养老保险、中游的养老地产和“以房养老”产品及下游的养老医疗和康复护理等，保险机构可获得一个人完整生命周期内更多的商业保险、医疗和养老增值服务。因此，在财税支持下，保险机构可将“以房养老”定位为不盈利或微利产品，以此来增加客户容量、对保险公司其他产品的黏性。此外，为迎合“房产传儿”的传统，可探索到期后子女优先回购，以及选择非参与型为导向的产品供给，即保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人等。

　　如果本着养老服务的基本取向，而不是以养老之名赚取老年人住房价值，“以房养老”这一保险产品应该能够获得老百姓的认同。

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　　(马宏文)