谁推高了济南房价？

　　跳跃式增长的济南房价让一拨人受不起煎熬毅然加入抢购大军，也让另一拨人握着距离总房款数额越来越遥远的存款茫然失措。２００９年的济南房价涨的“太离谱”，让许多人都在心里琢磨这是不是有什么“幕后推手”，为此，《齐鲁周刊》邀请省内外知名专家学者共同探讨这一话题，究竟是谁推高了济南房价？

全国上涨大趋势ＶＳ外地房企进入济南

由磊明（山东建筑大学教授）

　　从１９９３年，国家就把房地产业作为国民经济的支柱产业。这是因为房地产业是具有超强整合力的产业，建筑材料行业、家装服务行业以及消化庞大的农村剩余劳动力如此种种使房地产业成为了一个拉动内需的强劲动力。国家支持房地产业的发展也是为国计民生考虑，加之房地产行业对于国家的财政税收支持所做的贡献也是巨大的。

　　再者，中国有庞大的内部市场，国内需求强大，这也是众多外资企业进驻中国市场的原因所在，近期迪斯尼在香港之外又选定上海就是明证。

　　此外，一个显而易见的事实是，土地对于庞大的中国人口来说是紧缺资源。从长远来看，这也就从根本上决定了房地产业会一直存在供应紧张的局面，而房价往上升也是其本性决定。

李铁岗（山东大学经济学院副院长、 房地产研究中心主任）

　　房价上涨是全国的大趋势，但对济南来说大型房地产公司涌进济南则直接刺激了济南原本不温不火的楼市。济南本土房企原本的力量比较薄弱，一线房企进入济南后对市场的炒作使得济南楼市有了新的东西，并且在从管理、营销、融资等方面刺激了济南本土房企能力。但楼市原本就是个不透明的市场，这一系列改变使得房地产业的信息不对称现象更加严重，造成市场定价不均衡。
　
 

城市升值ＶＳ地价上涨

程道平（山东师范大学房地产系主任）

　　２００９年济南市投资８００多个亿用以济南基础设施建设，技术和公益项目的投资使得济南本市的城市环境不断优化，城市轨交和西客站的建设更是提升了济南的价值，城市升值了，房价必然就上涨了。

李铁岗（山东大学经济学院副院长、 房地产研究中心主任）

　　刺激济南房价跳跃性上涨的原因有很多，但直接性因素应该说全运会期间的城市投资带来的城市价值提升，对于突发性经济事件的良好预期带来房价跳跃式上涨，但在这个上涨中必然存在泡沫。

茅于轼（全国知名经济学家）

　　一线房企涌向二线城市是一个全国性的大背景，无论是一线城市还是二线城市，房价上涨都是因为地价升高，大背景下的供应不足不是钢筋和水泥、劳动力供应不够，而是土地供应不够。
　　影响土地供给的其中一个原因就是因为要确保粮食安全，１８亿亩耕地红线不许越过，但我个人觉得这个是不必要的，因为我们现在不是粮食太贵，要饿死人，现在是房价太贵，你把红线卡了为了保护耕地种粮食，这个是不必要的。土地供应不足的另一个原因是资本和土地的市场不透明，因而产生许多黑箱交易。

刚性需求ＶＳ投机心理

李铁岗（山东大学经济学院副院长、 房地产研究中心主任）

　　２００８年的低迷情况使得观望了一年多的购房者下决心买房，这个现象从２００９年下半年开始，但在２００９年初并没有预计到这个情况，而且房地产也是重要的投资领域之一，众多的投资者也在等待时机。

由磊明（山东建筑大学教授）

　　去年的金融危机的到来抑制了通胀，消费者们藉此在等待楼市的拐点出现，没想到观望之间，传出经济形势好转，今年上半年房市又红火起来，买房者被抑制的刚性需求释放。而之前由于经济危机，开发商的开发节奏放慢也在一定程度上加剧了房地产市场的供应紧张。

茅于轼（经济学家）

　　对比刚性需求对房价的刺激来说，购房者的投机心理对房价的刺激性更大。现在楼房的空置率很高，引起这种现象的原因主要是因为购买者买房子不是为了投资而是为了投机，不是为了住而是为了炒。买了房子不自己住但是出租这可以成为投资，但是买了房子不住而是为了转手卖出去这就是投机。投机行为的增多把真正的购买者排挤出去，并推动房价持续上涨。

弱势群体ＶＳ盲从性与超前性的消费心理

由磊明（山东建筑大学教授）

　　期望房价涨的三类人群包括开发商，政府，买上房的人，他们都属于掌握大多数公共资源，有强大社会资源和社会关系的一群人，而买不上房子的属于弱势群体。

李铁岗（山东大学经济学院副院长、 房地产研究中心主任）

　　很大一部分购房者在选购房产时具有很强的盲目性和盲从性。对于大多数人来说买房这件事一辈子只有一次，所以本身的认知程度不高，非常容易被房地产企业诱导。他们不具备对房地产市场的理性认知，更多的只是感性判断，虽然谨慎但还是不懂。

　　而且中国人购房还有一种想要一步到位的理念，现阶段也许只需要５０平米的房子，但为了一步到位非要买１００平米的，而这可能是２０年以后的预期。