房产市场向消费市场转变已成必然

　　最近，住建部、央行、银监会三部门对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。规定对个人购买住房贷款是否为第二套住房，既以家庭是否持有住房为标准，也以家庭是否利用过银行贷款购买住房为标准，而且还得尽责调查来确定个人家庭持有住房之情况。尽管这只是针对住房购买投资与消费做出区分，尽管这种区分在不少人看来没有多少意义，但它对当前及将来国内房地产市场影响不可低估。

　　首先，对“二套房认定标准”的规范，向房地产发出一个明确信号，国十条正在逐渐得到落实。早几天，有人认为欧洲主权债务危机爆发，国十条又可能成为“空调”，他们手中持有的住房宁可没交易，也不通过价格调整在市场卖出。这如我早些说过的那样，２００８年下半年美国金融海啸救了中国房地产，使政府房地产政策突然逆转，房地产暴利得以持续。对“二套房认定标准”的规范，就是中央政府清楚地向房地产市场发出明确信号，最近房地产宏观调控政策并非临时性条例。

　　其次，对“二套房认定标准”的规范，以中央政府文件对住房购买投资与消费作一个清楚区分。如果是住房投资，那么就不可享受政府种种优惠政策，就得进行某种程度限制，其信贷就得以市场定价；如果是住房消费，政府以各种优惠政策鼓励居民购买。正因这种区分，对国内房地产市场将产生巨大影响。因为住房购买是投资还是消费，以往的房地产政策一直模糊不清，使得各政府部门及地方政府各取所需，选择性出台对自己有用的房地产政策，使房地产市场炒风大起，利用银行金融杠杆住房购买完全成了投资者最好的赚钱工具，让涌入房地产市场炒房的人越来越多，让潜在国家金融风险越来越大，让整个国家经济结构越来越朝扭曲方向发展，让社会财富分配越来越向少数人聚集及社会矛盾与冲突增多。

　　第三，房地产市场之所以对规范“第二套住房标准”反应强烈，根本在于许多地方的房地产市场是一个以投资为主导的市场。当政府政策从根本上改变当前国内房地产投资性时，作为投资品的住房市场预期就会出现逆转，住房销售也会逐渐趋向于零。只有让住房市场转变为消费者为主导的市场，并且其住房价格逐渐下降到消费者有支付能力的购买水平时，这个市场销售才会逐渐出来。

　　第四，仅仅对“二套住房标准”规范还不够，还要建立与健全全国性的住房信息系统；对住房按揭贷款采取全面差异化定价机制；减弱商业银行组织过度使用现代商业银行这个公共体系，滥用信用；对住房按揭贷款市场准入标准重新厘定及对个人住房按揭贷款要设定严格市场准入；对已购买过的第二套以上的住房也采取差异化利率；让公平公正的房地产交易所得税、房地产物业税、房地产暴利税尽早出台等。这样，国内房地产才能回归到居住功能，回归到一个住房消费为主导的市场。

易宪容  中国社科院金融研究所金融发展室主任。１９９８年起为国际新制度经济学学会会员。上世纪９０年代以来，在国内外学术刊物发表论文３００余篇，并为香港《信报》、《香港经济日报》、《明报》、《大公报》等报刊专栏作家，策划主持大型经济学丛书５套。