“互联网+”时代的房事

　　在传统行业纷纷被互联网渗透和改造的大环境下，一向强势的房地产商，积极主动探索转型升级，不失为一种新鲜的趋势。但在这一波大干快上的“互联网+”浪潮中，有哪些是真正的思维转型，哪些仅仅是卖弄噱头、博取一时关注，或许还需假以时日，才能见到分晓。

　　济南楼市的“互联网+”气息

　　还没住进新房，常岭已经下载了万科推出的社区生活APP“住这儿”。这款APP定位社区生活，主要用户为万科业主、住户群体，成为会员必须能通过住户认证。

　　在“住这儿”中，业主可以清晰掌握所在小区的最新公告，热点事情，并且可以由住户自己在APP上发起相关活动。通过该APP，业主可以直接登录万科房屋交易厅，进行相关交易服务，不过，该功能目前仅面向注册业主，还没成为万科业主的常岭暂时只有看的份儿。

　　常岭发现，“住这儿”整合了社区用户的生活服务产品，入住用户可以发起帖子和评论。不少养狗经验、美容美发等信息在上面都有分享。其中单独打造了“良商乐”，集合了附近美食、美发、超市、中介等商家，面对这些商家，万科依靠数据分别推出了“活力排行”和“黑榜”。而生活中房屋报修、邮包、投诉等基础功能已经整合进了万科“住这儿”APP。

　　很显然，通过“住这儿”打造物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环商业。

　　自两会政府工作报告首次提出制定“互联网+”之后，各家房地产开发商也在争先恐后地张开双臂，寻找拥抱互联网的风口。

　　事实上，到目前为止，开发商触网最常见的形式还是营销模式的升级。常见的包括房地产众筹、中介O2O平台、云社区、微信营销、秒杀、拍卖、大数据应用等。尽管房地产和互联网在营销层面的合作目前看来多少都有些新瓶装旧酒的意味，但这并不意味着房地产企业在其中除了销售数字以外一无所获。

　　恒大集团山东公司在济南西客站片区目前有5个楼盘在售。近日记者在恒大世纪广场的售楼处看到，入口显眼处已经展示了《无理由退房承诺书》及《无理由退房协议书》样本。置业顾问也是将这一承诺作为一大卖点向每位到访者重点介绍。

　　“只要你不违约，在入住之前随时都能退房。比如你觉得房子买得不合适，有急事需要用钱，都可以退房。”记者探访的几个恒大楼盘，工作人员明确表示，尚未听说有业主退房。“其实我们是在涨价的，退了再买更贵。”

　　济南一楼盘的营销负责人称，以恒大在济南的项目为例，基本都是期房，由签约到入住前通常需要1年半至2年时间，假设在入住前退房，意味着此前支付的首付款被无息使用。且像济南这种房价稳中看涨的城市，两年后，购房者拿到退款之后几乎不可能在同样地段，用同样价格买到同样品质的房子。

　　商业地产O2O是不流血的“起义”

　　“这个周我们推出了一整栋楼，开盘当天卖了接近一半，剩下的相信在5月也能卖的差不多。”4月28日，记者在工业南路上一家楼盘开盘现场了解到，该楼盘近期已经连续推出两栋住宅楼。

　　最近两周，济南有21家楼盘推出新房源，超过1万套住宅入市，甚至超过今年一季度推盘量总和，目前济南楼市库存量已达19.9万套。而记者此前调查发现，省城楼房预售审批进入4月后开始明显增多，截至27日，四月共有25家楼盘的53栋住宅建筑取得预售许可，总建筑面积多达80万平米，相当于两个中型小区的规模。

　　“现在开盘一举多得，这个月看房的人增多，开盘所需的购房者很快就能凑齐，而且开盘比较有效率，一天能卖出以往一个多月的销量，剩下的大部分房源还能为‘五一’做准备。”在二环东路附近一家楼盘里，置业顾问对本次开盘的效果相当满意。

　　与住宅市场的热力相比，济南本地商业地产则呈现底商和纯商业的分化状态。底商市场供求明显增长，总供应31.77万平方米，其中新增供应19.82万平方米，达到近年最高水平。而受电商冲击，传统纯商业市场萎缩严重。截至2014年末，纯商仅有4个在售项目，市场新增供应仅为0.48万平方米，同比下降86.4%，纯商业市场整体处于存量消化阶段。

　　不止济南，中国商业地产似乎特别不平静。4月21日，在某公开场合，王健林和马云唇枪舌战，让中国的商业地产现状再一次受到关注。当一、二线城市商业地产出现了严重饱和;当万达关闭了一部分万达百货;当恒隆广场、港汇广场这些被誉为“业内最赚钱的购物中心”也开始出现了一定比例的空置，2015年的商业地产看上去很不乐观。

　　但业内认为整个冬天都在蓄力变革的中国商业地产，正在酝酿一场不流血的“起义”。商业地产正从“体验型业态”和“互联网思维”两方面进行全面的武装与突围。以体验型业态黏住客户，以互联网思维延长商业链条。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷曾描述过一个完整的商业地产O2O场景：商业地产建立大数据后，通过大数据分析将线上产品及线下活动定向推送给客户。商业地产的终端应能为客户提供室内导航，甚至可以预定车位、提前点菜;持续不断的客户新数据生成，亦可协助商家改善经营;完成购物后，商场还可为客户提供商品配送。整个过程都可实现线上线下无缝对接。

　　正如世茂集团副总裁蔡雪梅所言，房地产黄金时代的价值核心是土地，而移动互联时代的价值核心是用户，行业关键词是“体验”，它包含了用户生活方式、生命质感、自我价值的体验：关于教育，健康，财产的安全性需求，还是关乎各种情感的社交需求，及充分展现自我价值，自我主张的互动性需求，而商业地产O2O将最大化赚取人和体验的价值。

　　地产金融试水资产证券化

　　近日，绿地旗下致力于服务个人投资者理财投资与中小房企资金解决方案的互联网房地产金融平台“绿地地产宝”启动。其首款产品于4月13日在蚂蚁金服的招财宝网络平台和绿地金融全资子公司贵州省绿地金融资产交易所上挂牌发行。

　　据了解，首期上线产品以绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产，支持旧城改造等民生工程。首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增。此外，该产品还由安邦财险提供保证保险，保障本金及收益的到期兑付。绿地集团董事长张玉良透露，第二期产品已在筹备当中，将在平安陆金所平台发行。

　　产品的基础资产为绿地旗下的地产项目，绿地方面计划未来能够将社会闲散资金、机构资金与地产项目有效对接，致力于为中小房企提供资金解决方案，同时为社会投资者提供“高收益、低风险”的投资产品，最终建立一个互联网房地产金融平台。

　　展恒研究中心分析认为，房地产市场最新一轮的促进政策不仅仅包含房地产范畴，其对应的资产证券化产品有着同样重要的发展价值。2014年以来央行大力鼓励商业银行投放按揭贷款，但一直收效甚微。该机构认为，从长期来看，楼市稳定才能增强资产证券化产品的稳定性。

　　券商报告云“地产穷，金融兴”。热词“互联网+”下，房企的金融嗅觉正渐渐被激活。

　　上月初，卢志强麾下泛海控股率先吹响进军互联网金融的号角。泛海控股以现金收购泛海系旗下民生证券73%的股权，正式涉足证券、信托、保险三大业务领域，剑指外界羡慕不已的“全金融牌照”。

　　不甘示弱者，选择抱团强强联合。“地产宝”平台的身后站着绿地、阿里巴巴、中国平安等大鳄。进入第四次转型期的万达也把金融板块纳入集团主业。

　　记者梳理发现，目前针对地产行业的互联网金融平台，一般引入常规的P2P、P2B、P2W、众筹模式、供应链金融、社区O2O等不同模式，从不同切入口服务买房、卖房、装修、租房等交易的金融需求。当中，房地产和互联网的联结多数局限于产业链下游的营销环节，与金融的关系主要体现在产业链上游的融资。

　　虽然地产和金融的嫁接还处于原始合作阶段，但这并不阻碍房产电商们将其作为下一个争夺的主战场，如搜房和乐居等，已经瞄向房产交易全环节。此外，争抢着分食这块大蛋糕的，还有层出不穷的第三方平台，他们各有所长。

　　万通老大冯仑依照美国较为成熟的地产金融化市场给出了数值。据了解，目前美国房地产公司由于自身企业模型不同估值也会完全不同。开发类的估值PE5-7倍的企业要么退市要么转型;第二种资产管理类的公司，如写字楼出租、经营、购物中心之类的，估值PE15-20倍;第三类为地产金融化，估值PE20-30倍。

　　■资讯

　　汇众菲亚特“与众不同 菲你不驾”

　　本刊讯　4月26日广汽菲亚特厂家携山东汇众广汽菲亚特4S店于泉城海洋极地世界举办了一场“与众不同 菲你不驾”对比试驾会。试驾会现场客户体验和感受了菲亚特上演的速度与激情!展现了菲亚特强劲的1.4T涡轮增压发动机以及马牌轮胎带来的高质量配置。

　　试驾活动中，菲亚特家族菲翔以及致悦凭借强悍的驾驶性能、良好的通过性，以及面对复杂路况条件时的绝佳操控性赢得许多赞赏。这两款车不仅展示了意大利的时尚风情更体现出它独特的内在魅力。 (司斯)