西客站的商业版图

　　最近一段时间，朋友圈里一直在疯传一条消息：著名家装企业宜家将落户济南西客站片区。消息传来，诸小资群情振奋，连呼“宜家将成就一种生活方式”。

　　很显然，宜家的即将落户让我们对高铁开通之后的西客站片区有了重新的认知。2013年以来，西客站片区一直是济南城市建设的一大重点，如今，该片区的商业氛围进化的如何?那些当初规划的各类配套项目进展如何?

　　宜家家居的西城构想

　　4月16日，在济南市槐荫区政府的工作报告中，“宜家”家居项目被提及。报告称，全力抓好总投资1900亿元的101个大项目，加快宜家家居等综合体建设。

　　消息一出，济南顿时掀起一阵宜家热，先是“宜家要来济南”的帖子刷遍朋友圈，随后《宜家最值得购买的N种商品》之类再刷朋友圈。几乎每个人都有一个不远万里从京沪背宜家产品回来、或者是在宜家蹭睡却没有被驱赶的朋友。虽然大家都在“我恨宜家”这种知名网站上吐过槽发过帖，但此时宜家不再是遥远的品牌，而成为一种或好或坏但很贴近的“生活方式”。

　　作为全球家居业的巨头，宜家自1998年进驻中国以来，在门店拓展上可谓“稳健”，甚至被外界称为“蜗牛速度”。事实上，对于在华坚持购地自建而非物业租赁的宜家而言，建店的准备期显然是相对漫长的。宜家中国零售业务总裁朱昌来称，“宜家对新店的选址非常严格，如今都是自行买地、自行兴建。”

　　近年来，开始“加速跑”的宜家也将目标锁定在了二线城市，宜家青岛项目即早已被提上日程。

　　据了解，自2011年9月开始，宜家可能来济开店的消息就已传出苗头。2011年9月，济南市商务局有关负责人曾在接受采访时称，济南开宜家有两大优势，腹地广阔，任何一个业态都要考虑覆盖的商业范围。第二，宜家符合济南消费群体的倾向和爱好，“年轻群体都喜欢到这种时尚的家具商场看看，我认为宜家对这些年轻群体还是有吸引力的。”2014年7月，瑞典宜家集团代表访问了济南市商务局，对济南的业态发展等进行了考察，也做了相关的信息搜集工作。

　　槐荫区商务局工作人员介绍，今年槐荫区确定大项目101个，预计投资1900亿元。其中包括宜家家居项目，但该项目目前还只是有此意向，还未进入规划阶段，“目前也没有签约，所以具体的开业时间，现在无法确定。”

　　“宜家很特别，从它选址就可见一斑。”济南社会科学院经济研究所所长王征说，大凡商场选址都非常看重地段，喜欢往人堆儿里扎;宜家则不同，从目前公开信息来看，可能会落户西客站片区，目前这里人口并不多。

　　王征看来，这一方面体现了宜家的自信，认为人流会随着它的方向走;另一方面也体现了宜家慧眼独到。细心的人会发现，济南市零售网点空间布局呈现出中心多，越往周边越少的分布状态。“这种布局方式一方面加剧了中心部分行业过度竞争，另一方面也会造成交通拥堵。”王征说，像泉城路周边堵得一塌糊涂，停车也不方便，很多人干脆就不去了，反而不利于商业发展。

　　有业内人士认为，宜家落户济南西部后，可能会吸引更多商业向西迁移，比如农产品物流园等项目。

　　济南商圈的“东成西就”

　　2009年，济南高铁西站开工建设，一条高铁线路串联起京沪沿线，也带来的大量人流、物流、信息流，济南西部新城的外向发展备受关注。

　　目前，西客站商圈已现雏形，主要包括西客站东广场综合体、西城集团大厦、“三馆”项目、大剧院项目等多个分片区。目前西客站片区相对成熟的商圈只有世购广场，随着高铁的持续运营，站前综合体也将成为一个小型的商圈。

　　与济南传统商圈不同，西部新城商圈的发展更注重辐射带动能力较强的城市综合体以及商业配套项目的开发，通过完善配套，吸引人流到西部购房置业。

　　记者调查发现，近几年济南西部土地出让和成交来看，恒大、绿地、中建等十余家大牌实力房企均已进驻济南西部片区，开发商在拿地时往往兼顾住宅用地和商业用地，比如中建锦绣广场、绿地中央广场、西进时代广场等。

　　“要想和东部商圈形成差异化竞争，西部商圈除了发展综合体之外，还应该打造辐射范围更广的特色商业。”海那集团副总裁马作龙认为，西部商圈不应该只瞄准济南市区的人群，而是要依托西客站片区的交通优势，引入成功的商业模式，将商圈范围辐射到周边省市。

　　2013年10月，海那集团与海宁中国皮革城股份有限公司签订协议，双方在海那城项目中共同投资经营济南海宁皮革城。“现在有一些皮革城也顶着海宁名头,但我们是省内首家海宁皮革城，同时也是全国第九家。”马作龙说，现在各种名目的皮革城不少，但因为招商不力、业态单一等原因，经营状况并不理想。

　　为保证招商质量，济南海宁皮革城将从总部提供的6000家经销商中引入600家品牌商。济南海宁皮革城已于2014年6月开工建设，2015年秋季开业。

　　据马作龙介绍，济南海宁皮革城的定位更突出旅游功能。在马作龙的计划中，海那城要借助高铁的交通辐射作用，拓展商贸旅游的目标人群，而这类游客带来的消费往往超出想象。

　　当商场被赋予旅游功能后，除了优化周边环境、增加餐饮观光设施,产业链的延伸也极为重要。海宁皮革城投入运营后，还会提供皮具订制业务和电子商务服务，与之配套的物流配送基地也纳入了规划中。据其介绍，海宁皮革城西侧还将有一座计划于2015年底建成开业的奥特莱斯购物小镇。这个由美国DCI公司设计的奥特莱斯小镇,定位为“品牌+实惠”，辐射半径将达300公里，计划引入300个国际国内一线品牌，为济南市民提供一个时尚消费目的地。

　　在海那城的规划中，百万平方米的商贸旅游综合体内有花园公寓、购物广场、美食街、五星级酒店、中央公园、会议中心以及相应的配套设施。

　　“城规+会展”：西部CLD轮廓初现

　　西部新城的便捷交通虽已成形，但如何吸引人流进而形成商圈?在济南市政府2014年公布的投资计划中，一座10万平方米的超大型会展中心将为西部新城再聚人气。

　　这个会展中心由济南西城投资开发集团规划建设，占地450亩，比舜耕国际会展中心和济南国际会展中心面积总和还要大。

　　业内人士认为，10万平方米的西部新城会展中心建成后，将对城市发展产生巨大的触媒效应。在交通优势与文化优势相结合下，济南将会获得更多举办京沪高铁沿线的大型文化巡展的机会。另外，会展中心落户西部，还可以结合长清大学城创业谷的技术优势，吸引更多的专业会展等。在这个大型平台上，最具发展潜力的是商业地产。在迎来新的发展平台和机遇下，周边房地产项目各自拥有大体量商业，将形成会展商圈。

　　据了解，在省会文化艺术中心即“三馆”正北、青岛路以南、腊山河西路以东、腊山河东路以西的围合区域目前已规划为西部新城的泉城特色休闲区。

　　“泉城特色休闲区分为滨河绿化休闲带、印象济南西区、创意济南东区三个部分。”济南西部新城相关工作人员介绍，整个项目定位为具有鲜明特色的多元化商业街区。项目总占地约313亩，总建筑面积约27万平方米，其中地上18万平方米，地下9万平方米，是腊山河生态景观轴线的重要组成部分。

　　该工作人员介绍，与图书馆等现代化气息浓重的地标性建筑不同，“印象济南”将走一条“特色亲民”路线：商业街区内的建筑将仿照济南老街巷，以白墙灰瓦为主，具有老济南街巷机理与古建筑特色;而建筑内部则以现代化装修为主，营造古朴与现代混搭风。

　　值得注意的是，今年1月，交通建设方面再次传来利好，济南城市轨道交通建设规划正式获得国家批准，且R1线、R2线一期工程将于今年年内开工。据了解，城规R1线(长清—济南西站)，R2线(济南西—郭店)，两条线路均穿过济南西部新城。除此之外，济南城市轨道交通线，还将与已批准建设的城际铁路、石济客专等衔接，实现与周边城市1小时通达。

　　每一次交通规划的发展，都能带来西部楼市的升级发展。依托西部地区日渐完善的交通运输网，被轨道交通串联起来的房地产项目也将进一步升值。据不完全统计，整个R线路沿线共涉及房地产项目如中建锦绣城、龙湖明景台、等数十个，济南西部CLD中央生活区轮廓进一步清晰。