济南商铺的“冷热病”
自去年初住宅市场限购以来，在“不限购”、“不限贷”前提之下，开发商和购房者几乎一致将目光投向商铺，一度呈现供需两旺的态势。这些带有投资属性的商铺目前经营状况如何?冷淡楼市之下，商铺是否还值得热捧?
“社区商铺”投资热，经营难
如今，济南市房地产市场正兴起一股前所未有的社区商业开发热潮，众多开发商将掘金的眼光瞄准了投资型业主，以创造新的利润增长点。业内人士表示，社区商铺依托社区稳定的人流，较其他商业地产而言，投资风险相对较小，而且商铺面积大小均有，出租、转让较容易，回报率又较稳定，属于商铺投资中的“小盘活跃股”。
近日，记者走访发现，这些社区商铺价格主要在每平方米8000到25000元之间，是住宅价格的1.5到2.5倍，面积主力则在70到200平方米之间。
与这种投资热形成较大反差的是，社区商铺的实际盈利状况不让人乐观。
3月19日中午，记者在济南东部某小区商业街看到，虽然大部分商铺都开着门，但商业街上来往的人却非常少。除了少数几个店铺里有一两个客人外，大多数店铺内空无一人。
“搬过来3年多了，商业街我一共就去过三四回。”小区居民李女士说，她除了偶尔在商业街上的一家饭店吃过饭之外，很少到这里来消费。“都是些卖海参鲍鱼的，还有美容养生的，这些我们平时根本用不着。”
同样，在济南南部某大型社区的商业街上，店铺的经营范围也大多集中在养生美容、幼儿教育等方面。除了几个小超市里有顾客外，其他店主多在休息，还有些店铺直接关门歇业。
一家礼品店的店主王先生说，周末商业街上的人都很少，更别提工作日了。“这条街上一共有五六十家店铺，三四年的时间换了好几茬了，关门的店铺有十多家。”王先生说，客人太少了，同类型的店又太多，不关门没办法。
“住在这里环境好，可就是生活有点不大方便。”家住济南南部某大型社区的孙女士说，平时家里的日用品都要到市区的大超市买，一买就是一大堆。
孙女士表示，虽然小区里有个商业街，可是商业街上的店铺对她而言基本没有多大用处。“像每天吃的蔬菜肉蛋，商业街上都没有卖的。前一阵好不容易开了个卖菜的店，还是卖的有机蔬菜，特别贵，平常人家谁吃得起啊。”
一边是商业街顾客稀少，一边是居民日常生活用品难买，为什么商业街就不能多开些“亲民”的店铺呢?对此，不少店主表示，他们不愿意经营普通生意，主要是因为店铺房租太高。
“我的这个店总共70平米，一年的租金就十来万，我要是卖菜卖水果，还不得亏死啊。”一家专卖高档海产品的店主说，虽然他的店铺平时也没啥人，但是还能勉强维持。“你看街上的这些美容馆、养生馆，虽然人少但是利润高啊。”
一家经营超市兼营果蔬的店老板孙女士表示，只靠果蔬单独维持一家店面确实比较困难。“小区人是多，卖果蔬生意也确实好，但是利润太低了。”孙女士说，在商业街卖菜，比市场价贵个三毛两毛还行，贵多了还是没人买。“光房租一个月就四五千，这得卖多少菜才能挣回来啊?”
黄金街上难求“黄金铺”
为了在泉城路商圈找到一间合适的商铺，沈培几乎跑断了腿。
恒隆、万达是不用想了，这些商业综合体往往只引进成熟品牌，像沈培这样自己经营起来的服装店是入不了他们的法眼的，更何况租金也付不起。
泰府广场占据省府前街东侧区域，位置没得说，可是沈培已经错过了最初的招商期，销售人员将她引领至远离泉城路的北面一排看房。沈培说价格不是问题，要个好位置。得到的答复却是：“前面都已经招商完毕，几个竞争中的运动品牌甚至租下整层或整栋”。
朋友说不如去泉乐坊试一下。沈培一想心就凉了半截。按理说，泉乐坊位置不可谓不好，建筑规划也颇有特色，奇怪的是这里始终没有培养起足够的商业氛围。沈培曾经注意观察过其中一家店铺，处于泉乐坊的中部，与A里蛋糕、石头记等连锁店相邻，从咖啡厅做到小酒吧，从服装做到首饰，平均存活期不超过半年。据说近日被几个摄影师看中，要租来做摄影工作室，说实话，沈培不太赞同这些艺术家的选择，单是更改装修的费用便是巨款一笔，这得多少套婚纱才能赚回来?
跟沈培不同，李强投资商铺并非自主经营，而是希望能通过铺面“赚租金”。一般来说，商铺按地段可分三类：第一类是成熟的中央商务圈第二类是成型中的商圈，多为远郊的专业大型商业地产项目第三类是住宅小区内部的商铺。李强则更偏向于第二类，“手里有余钱，并不急着回收，就当是长线钓鱼好了。”他手中拿着一张历城区某商业广场的宣传册：“买下商铺前三年由开发商代为出租、管理，并以‘返还租金’的形式一次性返还22%的资金，10年租金总收益能达到100%。”李强简单计算了一下，此回报高出银行同期利息，如果能跟商户签个长期租约，回报也算稳定。
“在风险原则基础上首先要区分哪些是‘要命的风险’，哪些是‘要钱的风险’。”国际商业房地产估价师潘好龙对记者说：“涉及产权纠纷的商铺，投资人最好别碰，因为这些对于商铺投资而言，属于‘要命的风险’;而有关投资回报率的高低以及商铺空置期的长短均属于‘要钱的风险’，属于正常范畴之内。”
“不开零”隔离投资散户
目前，济南某些抢手的商铺出现了“不开零”现象，即投资者需要整体买下商铺，而不能进行产权分割。
据开发商介绍，不开零对于他们来说也有现实的原因，主要是产权不好分割，它就是一个独立的大商铺，没有单独的隔断，即使分割，也必须统一的出租，不然没有办法使用。一位不愿意透露姓名的公司内部人员告诉记者，其实公司也觉得分割麻烦，整体出售不是不可能的事，来谈的人挺多的。周围商铺都卖三四万了，为什么卖这么便宜?还不是想在单价上给大户一些空间，毕竟总价这么高，别人要有点想头。
记者了解到，如今一些比较好的商铺整体面积都非常大。某商业地产项目营销总监表示，其实开发商现在把商铺的面积放大，目的就是为了能够多招大户，许多外省投资客将价钱一层一层向上抬。
“现在公司把好位置和差一点的位置都是搭着卖的，大家都觉得小面积的划算，要是都把小面积买了，大面积又卖给谁?”据记者了解，这类大客户选房时有优先权，而对小散户来说，即使你去得勤，定得早，但是只要有整层客户出现，你就要靠边站。
然而，值得注意的是，目前市场上，中小投资者已经看到了住宅市场存在的风险，进而对商业地产的投资也变得更加谨慎，对未来价格的涨幅预期不大也在情理之中。
除了对房价下降的预期，在商业地产投资当中，投资者所注重的投资回报率也在不断下降。目前，各大城市的商业地产投资主要收益是租金，而租金回报率较国外同级别城市要低了不少，所以投资者对于商业地产的投资更为谨慎。
■资讯第13届中国(寿光)国际蔬菜博览会将于4月20日开幕
本刊讯 3月16日上午记者从山东省政府新闻发布会上获悉第十三届中国寿光国际蔬菜科技博览会将于4月20日至5月20日举办。
本届菜博会将重点展示来自国内外的2000多个蔬菜品种50多项种植新技术。展会设1个主展区和13个分展区2000多个展位主展区总面积35万平方米。另外突出观光农业和蔬菜文化的融合也是本届菜博会的一大亮点菜博会主会场精心制作了310多个蔬菜艺术景点;总面积3000平方米的蔬菜博物馆将集中展示蔬菜种植的悠久历史和蔬菜文化的发展;2万平方米的蔬菜采摘园集科普、观光、采摘于一体让广大游客现场体验田园乐趣。(张萍)
山东电视台公共频道将向全省农民工兄弟免费赠送一万张演唱会门票
本刊讯 4月27日，由山东广播电视台公共频道主办的“春天里——关爱农民工大型公益演唱会”将在山东省体育中心体育场激情上演。“大衣哥”朱之文，著名歌手汪峰，星光大道2010年度总冠军、来自咱们山东的“农民歌唱家”刘大成等明星将齐聚泉城，为广大农民工兄弟倾情放歌。
3月18日上午，记者从演唱会新闻发布会现场了解到，本场演唱会的主办单位山东电视台公共频道将向全省农民工兄弟免费赠送一万张门票，邀请各行各业的城市劳动者在“五一”国际劳动节到来之前，在2012年的温暖春天亲临演唱会现场，近距离接触他们喜欢的明星。(张萍)世界文明对话日：尼山的庆祝与回眸
——第二届尼山论坛召开首次新闻吹风会
本刊讯 3月16日，尼山论坛组委会秘书处在济南召开第二届尼山世界文明论坛新闻吹风会。尼山论坛组委会秘书长徐向红发布《世界文明对话日：尼山的庆祝与回眸》，介绍第二届尼山世界文明论坛选择在5月21日举办的缘由。(刘子亮)
济南贵和皇冠假日酒店荣获
2011年度全国酒店行业最具吸引力雇主
本刊讯 近日，济南贵和皇冠假日酒店再获喜讯，荣获“2011年度全国酒店行业最具吸引力雇主”荣誉称号。据悉，该活动是国内规模最大、最具影响力的酒店业雇主评选，有近20万酒店人参与评选，是名符其实的口碑奖项。
相关阅读:
|