于清：开发商“难”在银行信贷上

　　１月，房企的销售普遍迎来开门红。但这个“蜜月”太短暂了，就在楼市正转向传统淡季的春节时，一场地产调控风暴再次袭来。

　　与历次的宏观政策相比，新一轮楼市调控对需求的管控无比严厉。实际上，新政吹响的也是一场购房者的耐心与房企的资金之间的比赛。现在双方又开始从起点出发，这一次博弈，开发商会再是胜者吗﹖近日，《齐鲁周刊》记者就相关问题采访了房地产评论人于清。

２０１１年开发商“很艰难”

　　《齐鲁周刊》：您觉得２０１１年济南房地产市场走势如何？

　　于清：房地产的济南，正在拉开序幕。特别是山东省的细则出台，地产业面临暴风骤雨。２０１１年对于济南的房地产开发商来说是很艰难的。

　　《齐鲁周刊》：去年年初采访您的时候你就说２０１０年开发商不容易，结果去年年底房地产公司都喝上了庆功酒。

　　于清：“不容易”跟“艰难”还是有区别的。

　　其实开发商今年为难就为难在银行信贷方面上。银行信贷政策，特别是个人住房按揭贷款，是房地产市场的死穴。目前，通过贷款购买根据济南市场投资客购买住房的比例，约占购房客户的８５％，一次性付款的客户，不足１０％。其中，投资或者改善性需求的客户，约占购房客户的５０％左右。二套房首付提高到６０％，将直接影响约４０％的客户。因而，对房地产市场造成的短期遏制现象也将逐步显现。对外地购房者也相应进行限制。

　　说白了，此次是在市场经济条件下使用了计划经济的手段。

　　《齐鲁周刊》：目前出台限购令的有１１个城市，除济南外，一般都将外地人在本地新购住房与户籍挂钩。您如何看待这种现象？

　　于清：济南希望吸引更多外地人来济南发展，不能因为打击房地产而挫败他们来济创业的积极性吧。　

房产税何时摆脱“黄宗羲定律”

　　《齐鲁周刊》：房价有无下挫可能？

　　于清：这个不好说。

　　国家的调控信心坚定，不知道下面还有什么狠招。我个人认为房地产调控将成为政府交接的一项持续措施，限购令至少要实施两年。而另一方面，开发商因此调整开发节奏，今年供应量如果大幅减少的话，下挫的可能性也就不确定了。

　　《齐鲁周刊》：另一方面，今年房产税卷土重来。目前，沪、渝开征房产税，叶檀说重庆凶猛、上海温柔。您怎么看？

　　于清：我觉得房产税的征收并非仅仅为了限制房价，更重要的意义是为政府寻找一个调节社会收入的平衡器或者说为全面开展房产税而进行的试水。看看我国这些年计划调整的税种，如个人所得税、车船使用税、车辆购置税、燃油税等等，其并没有让利于民，也没有达到税收当初的目的，仅仅是增加了政府的收入，增大了百姓的负担而已。地方政府开征房产税将变成旷日持久的收益。

　　２００５年免征农业税之时，温总理用“黄宗羲定律”来说明：“千万不要以为农业税取消后，农民负担问题就从此解决了。如果改革不彻底，我们就可能面临两种严重情况：一种是各种乱收费乱摊派乱罚款卷土重来，农民负担出现反弹；一种是农民基层组织难以正常运转，无法履行应尽的职责。”

　　而房产税的出台，恰恰是仅仅想用税收调节房价，而对造成房价上涨的核心原因或者土地财政却毫无触动。中国房产税要摆脱黄宗羲定律还要假以时日。