符宣强：济南楼市已是卖者为王

　　春节过后济南的楼市出人意料的火爆，房产商如何看待这种“反常”现象？未来的市场又会如何发展？近日，《齐鲁周刊》记者就此采访了易居公司项目总监符宣强。

限购使购房者赶搭“末班车”

　　随着“新国八条”以及加息等楼市调控手段的出台，全国楼市普遍进入降温状态，但济南却出人意料的热闹。“与往年相比今年春节来看房的人多了很多，”符宣强告诉记者，“以往购房的高峰都集中在春节前或者是三、四月份，而今年从春节开始就一直忙个不停。”据新浪乐居整合济南住宅和房产信息网数据显示，２月份上半月商品住宅已成交３２０８套，１月份全市新建商品住宅网签成交更是创下６３１５套的惊人纪录，“从成交量上看，济南人对限购令的反应出乎意料的疯狂。”

　　“这种状况是个别城市的特点，大家都有一个搭末班车的想法，在我个人看来济南房市的投机者并不多，顶多也就占到２０％左右，其实大部分购房还是以刚需和改善性需求为主，新政策使得他们受到牵连。”相对于一线城市，济南的市场投资性需求并不是很旺盛，据合富辉煌山东公司的统计，济南的高档房业主中属购买三套房的比重不到１０％，重度投资并没有想象得那么多，济南还是一个以自住型购房群体为主体的房地产市场，首次置业的群体规模远大于改善型置业的群体规模。

　　符宣强认为济南目前楼市的火热局面主要是因为许多刚性需求者突击购房，领秀城的购房者中８０％以上都是自住，而在春节期间卖出的房子几乎全是首套房，许多购房者也希望借着这个机会“抄底”。随着限购令细则的实施，市场不会再这么火爆，但是这个刚性需求还在，许多观望的购房者也会希望借低位进入市场，所以住宅的销售不会受到太大影响。与住宅相比，别墅项目受到的影响更大，大部分别墅购买者都已有两、三套住房不能申请到贷款，而别墅价位都在千万左右，要做到一次性付款很难，所以未来别墅项目的销售会遇到很大的困难。

　　
恶意“囤地”推动房价飞涨

　　在过去的几年里济南的房价是涨了又涨，符宣强认为推动济南房价上涨的主要原因是一些开发商恶意“囤地”。“房子虽然是一个非常复杂的产品，但是它的价格主要还是供需关系决定的，济南的土地出让还是供大于求的，但是土地的开发有一个周期，开发商从拿地到推出新楼盘有一个三、五年的过程，开发商也会因为资金压力等原因选择平稳的消化这些土地。更重要的是一些开发商恶意‘囤地’，拿了地不开发或者是一千亩我只开发三百亩，人为的造成市场上的供需不平衡。”

　　济南市开发商囤地现象严重，３、５年未开发的土地比比皆是，而在销售环节，捂盘惜售的操作模式更是屡见不鲜，这些违规行为加剧了市场供应量的不足，济南房地产市场已经是卖者为王，许多项目限量发售甚至无房可卖，这使得在售产品价格一路飙升。２００９年济南市住宅用地（纯居住）出让总面积约５０９万平米，而市场住宅供应量只有３０７．７万平米。去年土地出让面积约５３０万平米，但市场住宅供应量只有３８８万平米，近３００万人口的市区，一手住宅市场供应竟一度只有不足２０００套。

　　而现如今在房价日益高涨带来的情绪压力下以及政府对开发商土地开发监管的加强，“囤地”又成为了政府、开发商与民众之间博弈的焦点。“政府只要把囤地状况解决了，楼市的情况就会好很多，政府也已经开始做这件事，国土资源部开始严格监管房地产开发用地，对囤地、炒地进行查处。政府通过提高利率、出台限购令、清查土地这三把剑去抑制当前房地产市场这种过热的局面。”

　　房地产牵扯到太多的行业，政府的调控在某一个方面出现偏颇就会对经济整体产生非常大的影响。如果说现在政府彻底清查土地，供应量一下子放出来造成楼市动荡，可能对金融行业和实体经济都会产生伤害。“所以我们看政府的调控是非常小心翼翼的，比如说二套房的首付从４０％、５０％、６０％一步一步慢慢调上来。”政府这种稳健的调控政策主要是基于对经济全局的考虑，既要让房地产市场进入一个平稳发展的状况，同时又不能对宏观经济造成太大的影响。